文|凱風
樓市每一次轉向，都充滿反覆。
近日，網傳南京、天津、三亞、燕郊、長沙、青島、珠海等地變相鬆綁限購，大多數都遭到相關城市闢謠否認。
這背後的真相是什麼？釋放了什麼信號？
01
這些城市確實出手了。
近日，南京六合區出台新政，只要擁有大專及以上學歷，購房不必再提供2年社保或個稅證明。
當地回應稱，這是人才政策而非限購放鬆。
同一天，天津出台人才新政：對承接北京非首都功能疏解的項目，非本市戶籍職工在天津無房的，買房無需提供社保證明，相關政策僅在在濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城內試行。
隨後，有媒體報道，海南三亞出台新政：
全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產。實際引進並在三亞工作但尚未落戶的急需緊缺人才，其家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房。
對此，有關方面回應稱：海南省出台的有關人才住房系列政策的實施細則，與海南省相關文件精神和規定是保持一致的，三亞並沒有突破限購界限。
這背後的大背景是，海南曾壯士斷腕，遏制房地產熱潮。
今年1~8月，海南房地產開發投資下滑-30.7%，商品房銷售面積降低-52%、房地產銷售額降低-48.4%。地方一般公共預算收入下滑-4.6%，而賣地收入下滑-9%。
不管怎麼界定鬆綁，必須承認的一點是，這幾個城市都出台了人才新政，這些人才政策毫無疑問都對樓市產生了影響。
無論是放寬落戶門檻，還是直接賦予特定人群以購房資格，都相當於在限購圍牆上打開了缺口。
可以說，搶人才是真，托樓市也是真。
我們必須承認「搶人大戰」的正當性和緊迫性，同樣不能否認人才新政對樓市產生的影響。
02
這些城市是否鬆綁，仍舊模稜兩可。
近日網傳燕郊出台新政，稱燕郊中省直單位、高校、醫院的員工或高新區名義引進的企業，在燕郊無住房的可以在當地購買一套新建商品住房。
當地有關負責人表示，「我們沒有接到任何關於網傳放鬆限購政策的通知或文件，目前還是嚴格執行之前的限購政策。」
這不是燕郊第一次被傳放鬆限購。
這背後，與環京樓市走勢息息相關。作為全國樓市調控最嚴的區域之一，環京房價一度大幅腰斬，成交量極盡萎縮，後來雖然有所復甦，但仍舊處於底部，市場對於寬鬆的預期一浪接過一浪。
然而，必須明白的是，燕郊及環京雖然屬於河北，但承接了大量的北京溢出需求，與北京樓市可謂一榮俱榮。正因為這一點， 環京樓市調控必然向北京看齊，只要北京不會輕易放鬆，環京樓市同樣不能輕易放鬆。
這兩年，京津冀一體化快速推進，北京非首都功能疏解效果明顯，北京市政府外遷通州副中心，北京南郊大興新機場開通，都對環京樓市形成明顯的刺激效應。
這種背景下，環京樓市是否要鬆綁，顯然不是「北三縣」一地所能決定的。
03
這些城市所謂鬆綁，純屬謠言。
近日，長沙印發《關於<長沙市人才購房補貼實施辦法>的通知》。根據通知：只要擁有大專以上學歷，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存時間限制。
對此當地回應稱，長沙「限購放鬆」「限購鬆綁」，系部分自媒體對文件的斷章取義，屬不實信息。
事實上，所謂最新鬆綁文件，實際上是兩年前出台的試行文件的正式版。所謂「大專以上可直接購房」，相關政策也已實施兩年之久，並非新政，更不算鬆綁限購。
然而，與其他城市相比，長沙的一舉一動，無疑更受關注。
作為全國樓市調控的樣本城市，長沙素有「讓炒房客有去無回」的稱號。長沙樓市調控之嚴，堪比北上廣深，而房價之低，甚至不及一些三四線城市，房價收入比在全國長期墊底。
在長沙，不僅買房限售4年，而且首套房必須滿4年才能購買二套房，門檻之高，讓炒房團望而卻步。
所以，長沙是否鬆綁限購，是否開始刺激樓市，被外界視為全國性樓市政策調整的先行信號，絲毫疏忽不得。
04
2019年最後幾個月的樓市，充斥著各種變數，也充斥著各種謠言。
其一，每一輪樓市變局期，總會充滿各種試探。在「房住不炒」和「穩房價穩地價穩預期」的大方向下，公開鬆綁樓市調控顯然不被允許。所以，從邊緣政策出發，反覆試探調控底線，就成為地方政府不約而同的選擇。
其二，以人才新政變相鬆綁限購，可謂這一輪樓市試探性鬆綁的標配。人才新政最具正當性，而且不乏「搶人大戰」的現實合理性，以此作為突破口，無往而不利。搶人才、托樓市，可謂一舉兩得。
其三，沒有大範圍寬鬆，局部試探效果極其有限。這裡的大寬鬆，至少有三重標準：一是降准降息配合，二是限購限貸次第放開，三是一二線核心城市明顯鬆動。只有這樣，才意味著新一輪樓市轉向的到來。