近年來，房產經紀行業業績普降，門店和經紀人數量銳減。
進入中國市場23年後，擁有超1萬家門店的美資企業21世紀不動產，因發生在武漢的「房產證調包」案件被推至聚光燈下。
21世紀不動產武漢公司相關負責人表示，涉事門店的加盟商已於2023年2月與21世紀不動產解除合同，因店面招牌未拆除，被假中介利用。
受累於房地產行業不景氣影響，21世紀不動產門店數近年來呈現斷崖式下滑，2021年全國門店數還是1.6萬家，今年統計則只有1萬家；目前在武漢有310家門店，近兩年一直維持在300家左右。
近年來，不少房地產中介機構因業務量下滑，嘗試轉型社區服務，通過免費列印、免費照看寵物等服務優化客戶體驗。21世紀不動產目前在北京、成都等地的門店，也開始嘗試向便利店模式轉型，是否能突圍還有待市場檢驗。
店招未拆，鳩占鵲巢導致「房產證調包」
6月6日，支點財經記者走訪涉事的洪山區文馨街加盟店發現，該門店21世紀不動產的招牌和裝修已被更換，取而代之的是一家養生館。
5月，有媒體報道稱，武漢一房主房產證被「假中介」調包，假中介拿到真房本不僅辦理了房產過戶，還用該房產抵押貸款190萬元。值得注意的是，假中介之所以能取得房主信任，是因為整個過程是在看似正常經營的21世紀不動產門店內進行的。目前公安部門已對該案件立案偵查。
5月底的江城，室外溫度已超過30度，位於武昌白沙洲的21世紀不動產超級旗艦店並未開啟空調降溫。對於「房產證調包」案件，接受支點財經記者採訪的該店客戶經理李強（化名）說，主要是因為加盟店退出後，店招未及時清理拆除，才被鑽了空子。
李強說：「加盟商不幹了，標牌未拆除的現象在業內非常常見。（我們）旁邊的一家世紀宏圖不動產店就是這樣，牌子還在，但是已經租給廢品回收站了。」
街道口一家21世紀不動產門店負責人接受支點財經記者採訪時表示，中介約談房主看證件以確認證件真實性很正常，很難令人起疑。但是，作為貝殼平台入駐品牌，21世紀不動產的合同簽約都是在貝殼簽約中心進行，並不會在門店簽，房產交易者可以憑此鑑別中介或店面真偽。
武漢一名關注「房產證調包」案件的律師對此持不同看法。他認為，普通人根本沒辦法區分店面是否還在正常經營，或者怎樣的簽約流程才算正規。從該事件來看，21世紀不動產因為沒有及時拆除標牌，造成客戶錯覺，構成「表現代理」（指足以使第三人相信無權代理人具有代理權而與無權代理人實施的法律行為），相關法律責任應該由21世紀不動產承擔。
21世紀不動產武漢公司負責人也曾對媒體表示，此事暴露出公司管理上的隱患，下一步公司將加大排查力度，找出還有哪些「合作解除了，招牌沒拆」的門店。
一位房產中介行業人士分析，不僅21世紀不動產，以加盟經營為主的房產中介都存在類似問題。一是加盟商退出後，離店時間很難摸清楚，二是加盟商一般都不願意額外再承擔拆除費用，三是大品牌在一座城市一般有數百家加盟商，往往運營人員配置不足，難免疏漏。
該人士表示，即使加盟商在合同到期後違約繼續經營，品牌方也只能採取電話督促或者以函件形式施壓，並不會到現場強制拆除招牌。所以，房產交易雙方一定要擦亮雙眼，儘量選擇大平台簽約，仔細查看店面及經辦人的相關證件。
行業萎縮，跨界轉型是自救之路嗎
近年來，房產經紀行業業績普降，門店和經紀人數量也銳減。
以國內兩家上市的房產經紀龍頭為例，2022年年報顯示，貝殼全年總交易額2.61萬億元，同比下降32.3%；凈收入607億元，同比下滑24.9%；凈虧損13.97億元，同比擴大166%。我愛我家去年總交易額2600億元左右，同比減少39.5%；歸母凈虧損3.06億元，同比擴大284%。
截至2022年年末，貝殼平台經紀人數量39.4萬名，同比減少13.3%。我愛我家國內運營門店總量3583家，下滑22.33%；員工約3.5萬人，下滑30%。
21世紀不動產門店數呈現斷崖式下滑，2021年全國門店數還是1.6萬家，最新數據顯示只有1萬家。
為提升業績，2022年21世紀不動產開始跨界引入白酒、大閘蟹銷售和咖啡等社區生活服務業態。不過，新模式的嘗試集中在北京、上海、成都等地，武漢門店並未啟動。
2022年10月，21世紀不動產宣布，未來三年內將在多個領域拓展復業業態，在現有1萬家經紀門店之外，設立3000個社區生態終端，除白酒、大閘蟹銷售外，還可能拓展至預製菜、洗衣店、家政服務等。
21世紀不動產中國區總裁兼CEO盧航表示，房地產經紀是一個高度依賴人際關係的行業，經紀人需要不斷與他人建立聯繫，門店可以成為社區流量入口，幫助經紀人更好地聯絡客戶，贏得更多人的信任，促進商機轉化。
21世紀不動產並不是「第一個吃螃蟹的人」。早在2020年12月，鏈家在北京開出了首個社區便利店，採用「店中店」模式，在中介門店裡開闢一個空間，使用自助結帳模式銷售飲料、飲品等。彼時，鏈家表示，未來幾年要在北京開出500家這種門店。
北京鏈家某門店一位經紀人對支點財經記者表示，「目前肯定沒有500家，當時說的是便民服務，但是根本沒人（經紀人）願意干。」
「我們也想過在門口做一個咖啡吧，品牌方說可以幫忙提供產品渠道，但是資金得我們自己承擔，還要額外耗費人力和時間成本，最終我們放棄了。」李強介紹，21世紀不動產在武漢還沒有涉足房產中介以外業務。
有加盟商表示，「現在新業態還沒有產生影響力，也沒有清晰的盈利模式，盲目做起來，肯定是虧損的。」
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對支點財經記者表示，房產中介跨界是企業面臨困境不得不做的選擇。房產中介的收入依賴新房代理和二手房經紀業務，但是這兩個渠道現在都萎縮了。
對於21世紀不動產、鏈家的「花式轉型」，李宇嘉認為，房產經紀跨界應該利用主業所依託的資源優勢、模式優勢而展開。門店聚集了大量業主和租客，是一個小的資源聚集點，最好是基於原本資源來跨界，比如房產經紀做預製菜，拿出一部分店面做菜品銷售，「但是做咖啡，好像關聯不大，看不懂。」
景暉智庫首席經濟學家胡景暉對支點財經記者表示，房產經紀跨界賣咖啡，作秀的成分比較多。賣咖啡、賣酒某種程度上可以增加客戶粘度，掙點小錢，但改變不了公司整體經營狀況。
實際上，21世紀不動產、鏈家切入的賽道也並非一片藍海。在便利店領域，除了外資品牌711、羅森等，國內的鄰家、全家等均已是成熟品牌。而且社區電商平台巨頭眾多，多多買菜、美團優選、興盛優選、盒馬等均已占據社區生態服務一席之地。
房地產的繁榮時代已經過去，房產經紀轉型可能也成為必然趨勢。但轉型是件複雜的事情，要跨界到對手如雲的賽道里搶食蛋糕，談何容易。
記者 蔡敬 李舒
編輯丨劉定文 胡馨月