一.現在真的不適合買房嗎？

回望歷史，房地產最不被看好的是哪一年？

是2008年。

2008年世界經濟危機，中國經濟增長放緩，北上廣深出現巨量庫存，匯率一再失手，出口重重受阻，產業升級出現瓶頸，地方正府債台高築，房企降價打折引發「房鬧」，要求退房補差價，全國房地產一片哀嚎，感覺天都要塌了。

是不是感覺和最近的形勢有點像？

經濟遭遇下行壓力，全國百城庫存飆升，人民幣破7，股市狂瀉，黃金瘋漲，房企融資難，一大波打折特價房已蠢蠢欲動，新一輪的「砸售樓部」又要上演了，有房者焦慮重重...

2008年和2019年，從經濟、金融、購房需求、市場變化來看，都何其相似。

可是，現在回望這十多年，最適合買房的就是2008年了。

即使在2008年那麼難的時候，全國核心城市的房價基本跌15%就回暖了。

還有2018年下半年的樓市回調期，一二線城市的郊區，大概跌個10-15%就迎來預期回歸了。

回望歷史，核心城市核心片區的房價跌幅在觸及15%之後，基本都會上演預期回歸。

所謂的嚴厲調控，最根本的目的從來不是為了降房價，而是穩房價。

15%，基本成了房價漲跌的錨。

在15%這個大前提下，我想跟大家分享兩個觀點。

二.看清這兩點，你才能更懂當下樓市

1.房價低點比時間低點更重要

近期引起最大的騷動的，或許就是廣州番禺大盤祈福繽紛匯新房房價從4.7萬/平直接降到了一次性付款3.4萬/平，按揭3.6萬/平，更扎心的是之前這個項目的房價接著炒作地鐵22號線和學位一度懟到5.2萬/平。

而現在疊加特價房、員工專場等各種優惠，變相降價20%左右，一降價直接拉低了這個大盤甚至整個片區的二手房價格。

祈福繽紛匯之後，廣州不限購的偏遠郊區增城，9個大盤出現2000-5000元/平的降價，其中之前炒作名校加持的碧桂園雲頂，竟然直降5000元/㎡，而這個項目的樓王單位，曾在2018年8月沖高到近4萬/㎡。

還有之前引來業內一片譁然的鄭州北區融創項目，從平銷期的13400元/㎡，直接降價到10000-11000元/㎡，打了對手一個措手不及，而融創一晚實打實賣了近200套房子，迅速回籠了3億資金。

這些郊區大盤拿地早地價低、庫存量大，行情好的時候，借著地鐵名校炒作，價格虛高。現在樓市穩定下來，降價只是回歸合理價位，擠泡沫罷了。

對於開發商來說，之前拿地價低，算上建安成本、稅費、營銷費用，即使現在讓價走量，也完全是有利潤空間的。

對於購房者來說，降價是個好事，撿漏的機會來了。所以近期更要多多關注你所在城市的項目動態。

其實哪裡有什麼最佳買房時機，只是你剛好有房票有資金，遇到合適的價格就可以入手了。

按照現在樓市「穩」的大勢，已經沒有所謂的踩准哪個時間低點去入手了，關注價格比關注時間更重要。

價格才是真正與你所付出的首付和房貸相關的。

至於時間低點，普通人真的抓不準的。如果有誰和你準確地說什麼時間低點，你要警惕的是，他是不是想收割你？

2.不要想著瞎折騰降維打擊，要恪守主場優勢

回顧這一波房價上漲，我們會發現一個規律，越來越多城市的房價不是由本地人購買力決定的，而是和臨近城市形成了房價協同化。

這一切都歸因於——降維打擊。

2016年，已經經歷過房價上漲的北京人跑到天津及環京買房，降維打擊。

2016年，已經經歷過房價上漲的上海人蘇杭寧及環滬買房，降維打擊。

2016年，已經經歷過房價上漲的深圳人降維東莞惠州中山買房，降維打擊。

除此之外，還有鄭州人降維打擊西安，合肥人降維打擊長沙。

至此，房價全線暴漲。

而現在，降維打擊的機會越來越少，以往那種洶湧而來的暴漲潮不會再有，普通人不要瞎折騰比什麼都重要。

在這一刻，如果你是在一線城市、強二線城市，別瞎折騰，別想著降維打擊，恪守主場優勢，先在自己所在城市買夠3套房再說。

你對各片區的居住舒適度和租金收益更加清楚，更能挑選到適合自己持有長周期的房子。

如果你是在弱二線、三四線城市，留足自住房產之後，更建議將多餘資金置換到一線、強二線城市，特別是一線城市。

不論房價上漲還是下跌，其實都是符合房價輪動的。

在房價上漲，一線漲到二三四線，那麼就是要去買還未上漲的低量級城市。

在房價回調，一線回調到二三四線，那就應該拿著二三四線城市的漲幅去買已經完成回調的高量級城市。

一線城市經歷了長達兩年的橫盤，現在基本都已經達到了價格低點了，而二三四線城市還要經歷一段很長的橫盤期，現在置換算得上是個好時機。

三.全國還有沒有「真窪地」？

蘇州的上漲，教育了購房者：原來除了普漲，還有補漲。

今年的這波蘇州上漲，其實真的沒有多少人可以完美地踩準時間點。

網上口口相傳的例子：2018年初買入蘇州，然後2019年4月順利賣掉，然後投資上海。

這樣完美的操作，很難發生在大部分普通人身上。

更多人都是在全國暴漲潮中，看到了蘇州相比特殊的「根據地價限房價」，壓抑了蘇州與同量級城市的漲幅空間。

規律只會遲到，不會缺席。

放眼全中國，這一刻，有哪個城市像2018年的蘇州？經濟發展後勁強勁，但被特殊的政策壓抑，導致房價嚴重滯後於其他城市。

唯有長沙。放眼960萬平方公里的中國，唯有長沙。

寫完這篇文章，從深圳北站開往長沙南站的G6032，也已到站了。我望向窗外，高鐵站外，正值盛夏，樹木鬱鬱蔥蔥，房子密密麻麻。

接下來，【大鬍子說房】團隊將站在長沙的土地上，一探究竟這個「房價很神奇的城市」,後續將發布長沙城市調研文章，敬請期待。