昨天，合肥冷不丁出了一個新政策，對於半沉寂的合肥樓市來說，來的有點莫名其妙。
整個合肥樓市，已經許久沒有什麼大動作了。而發布文件的合肥自然資源規劃局在百度上連網站都搜不到了，文件被發到了合肥土地市場網。並且公告欄里上一次發的通知，已經過去了4個月。
當然，這些都不重要，重要的是，這份文件不僅很有分量，而且意義深遠。
以下是原文:
為貫徹落實房地產長效管理機制，實現「穩地價、穩房價、穩預期」目標，促進房地產市場平穩健康發展，現將有關事項公告如下：
1.調整商品住宅用地定價方式。建立房價和地價聯動機制，根據擬供應商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況，按宗地確定擬供應商品住宅用地最高限價、參考價（即起拍價）。
2.調整商品住宅用地拍賣方式。將「價高者得+最高限價時轉為搖號」的拍賣方式調整為「價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房」。
競價達到最高限價時，轉競拍自持用於租賃的商品住房。以最高限價為商品住宅用地成交價，以競自持用於租賃的商品住房計容建築面積最大者為宗地競得人。
自持用於租賃的商品住房應相對集中，成幢連片；其不動產權證書統一首次登記至競得人或其成立的全資子公司名下；與可售商品住房共享小區配套設施。自持用於租賃商品住房實行全裝修交付，不得分割轉讓、不得改變房屋用途，單次租期不得超過15年。
自本公告發布之日起，市區和肥東縣、肥西縣、長豐縣範圍內商品住宅用地(含以居住為主的商住用地)供應按本公告執行。
市自然資源和規劃局2019年8月28日
文件一共只有六百字，一共兩點，談不上字字璣珠，但可謂是言簡意賅，幾乎沒有什麼廢話。
第一部分極短，但表達的非常清晰：
.房價和地價要聯動。.具體怎麼聯動？
根據要用準備出讓土地的周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況，來確定擬供應商品住宅用地最高限價和起拍價。
再精簡一下去理解就是：一塊地要賣，不僅要看周圍新房賣什麼價格，也要看二手房的成交價格，才能確定地什麼價格。
這樣的政策和蘇州的地價決定房價有些類似但角度卻截然相反。
很多人會說，土地限了最高價格，地王是沒了，但豈不是給了開發商更高的利潤？你我想得到，政府自然想得到。所以還有第二條。
以往各地政府，為了控房價，執行房住不炒，限房價，限貸款，限購買，限售出。擋住了房價上漲，卻依然擋不住開發商高價拿地的熱情，畢竟通膨的這些年，土地越來越值錢。開發商為了囤地為了市場份額，地越拍越高，地方政府為了財政，希望價高者得，也是睜一隻眼閉一隻眼。
房住不炒的大環境下，一個個地王成了出頭鳥，地王頻出央企國企開發商被約談，地方政府也被約談。
為了抑制天價地王頻出，限地價應運而生，即使起拍價和限高價之間還有不小的區間，但最終成交價格在起拍價和限高價之間的土地簡直是鳳毛麟角。
地價也從拍到多少算多少徹底變成了明碼標價，畢竟隨便一拍上限就到了。拍至上限之後的土地，轉為競爭者搖號。
具體誰拿到，便是要看運氣或者關係了。
甚至不客氣的說，限地價政策對於全國大部分城市來說，都是應付出地王的一種手段，地方對於財政的依賴決定了，土地實際成了定價銷售，拍賣形同虛設！
而此次合肥在第一條地價的構成調整後，也把整個拍賣最終成交的機制一併改掉。
從原來的「土拍達到最高限價時轉為搖號」變成了「最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房」。到底誰能拍到手，看哪家可以承諾自持租賃用房的面積最大。
並且，對於租賃用房也有非常詳細和嚴格的要求：要集中要連片，只能登記在土地所有者或者子公司下，必須和小區共享不能分開，必須精裝交付，還不能一次超過15年的租期。
這樣的魄力，可以說是在整個全國來說，都是少見的，而且這樣的政策，在全國來說都是首次。
很多人理解不了這樣的政策，到底是怎樣的概念。
我在反覆閱讀並且和李俊懷老師探討之後，才發現其中及其複雜的互相牽制。
首先，我們要明白政策要求的轉競自持租賃用房面積，沒有提任何年限問題，意味著並不是說開發商用於出租滿一定年限後就可以拿去銷售。從文中的意思幾乎可以理解為，需要永久自持。
按照國內的租金回報率來說，自持租賃的收益甚至可能比融資金成本還要高。
所以此政策一定會刷掉一大批實力不濟的開發商，或者減少部分開發商拿地熱情。即便是大開發商，對於大量自持這種占資金的項目和土地也必然會降低熱情，畢竟沒有幾家開發商有大量閒置資金躺在帳上。
有人會說，開發商部分自持部分出售，不會把出售的產品提高溢價來彌補自持用房的成本？自持拿的越多，可售商品房就越少，越稀缺，豈不是越賣的上價？
顯然這是一個美好的設想，但不要忘了，市場上沒有大量自持的競品項目決定了市場的價格走勢，並且租賃用房越多的小區，在政策明令禁止分區的情況下，剛好制約了可銷售商品房的溢價，銷售上難度更大。
而且，新房的限備案價也還在等著，不是你想賣多貴就多貴。
並且，當某些樓盤某些區域有大量永久租賃用房時，整個片區的新盤提價，二手房升值也會受到制約。
而再次拍賣的土地價格又受到附近新房和二手房成交價的係數影響，真正的多環節互相制約。
雖然不敢說是史上最有效的房住不炒調控政策，但我個人認為，稱之為中國房地產調控歷史上最巧妙的一次政策絕不為過。
在此之前，蘇州新房二手房價差嚴重，新房和周圍競品也價差嚴重，皆是因為蘇州的限價政策，用地價和房價掛鉤。
和合肥相反的是，蘇州是憑地價限房價，也就是說，你地拍的貴，你房子就可以賣的貴。聽起來很公平，而實際上，這樣一個看似公平的政策恰恰成了推動蘇州不斷沖高房價的真正推手。
其他城市並沒有類似的政策，但一刀切的限價也造成了國內多個城市新房二手房價格倒掛，新房萬人搖的尷尬。
此次合肥的新政策，從土地源頭來出發，用自持來鉗制開發商的積極性，來達成控制房價平穩的手段，放在全國各城市的調控水平里來說，不僅僅是高水平，也是非常好的例子。
合肥悄悄的用一個六百字的公告，謀劃了非常長遠的調控。更是把「房住不炒」用不起眼卻實際的行動踐行。
剩下的，便是各大「政治覺悟」高的城市陸續跟進了……