很多去過長沙的人從五一廣場走到太平老街，再走到湘江中路去看湘江北去，遠望橘子洲頭。
而在這一路上，你會看到高聳入雲的長沙地標國金中心IFS、曾經承載了長沙商業輝煌的王府井百貨、解放西路上年輕人最喜歡蹦迪的蘇荷酒吧和樂巢酒吧，還有老遠就飄出臭豆腐香的太平老街、小吃雲集的火宮殿，還有學生伢子人手一杯的茶顏悅色。
夜幕下的長沙，燈火闌珊、活色生香。
這條號稱全長沙最繁忙的五一大道，見證了長沙城的變遷。
1952五一大道建成，將原本長沙火車站到湘江港口碼頭的距離，縮小到4.4公里，從此確立了長沙以五一路為城市中軸線，向南北兩廂發展的戰略。
50年代剛剛新建的長沙市五一路，一直到80年代都號稱湖南第一路。右側那棟建築為中蘇友好館，門口還可以看到一幅列寧畫像。後來，中蘇友好館成了長沙口腔醫院。
半個多世紀過去了，長沙最繁華的市中心依然在五一大道。
變化的除了街道兩旁的風景，便是五一大道人行路上的梧桐樹早已被砍掉，兩車道擴到四車道再擴到六車道，時至今日，已經八車道，但還是一樣擁堵不堪。
在五一大道開車，你得小心翼翼，唯恐自己眨了一下眼撞了人；在五一大道走路，你更得小心翼翼，因為你不僅要擔心自己被車撞翻，還要擔心被人撞翻。
看來，砍了幾棵梧桐樹，並沒有什麼大不了的，畢竟連人走路空間都沒有了，又怎麼會有樹的生存餘地呢。
然而，五一大道上的擁堵、狹窄、侷促，並不是只有這條城市主幹道才獨有，而是整個老城區都是如此。
綠化稀少、房屋密集、路網混亂交錯...長沙老城區甚至比全國其他城市的老城區還要更滿載。
畢竟，從1952年五一大道建成，不僅僅是拉近了火車站到湘江港口碼頭的距離，更確立了長沙以五一大道為城市中軸線，向南北兩廂發展的戰略。
而這57年來，長沙市中心就一直在這條五一大道上。
長沙政治、商業、教育、醫療全都集中在這條短短的五一大道上，而長沙817.5萬人，大部分集中在老城區上。
太擁擠了，真的太擁擠了......
長沙還有大把的土地，城市發展還沒有走到要啃老城區存量土地的地步。
況且長沙老城區的拆遷也是不好拆的。
當黃興路的老業主拿出解放前的地契，堪比文物一樣的東西，你說老城區要怎麼拆？怎麼拆得動？
城市新老中心的輪替，是必然的，長沙老城區的衰落，也是必然的。而且，背後還有是土地財政在推動。
而深圳僅僅是40多年的城市歷史，市中心都已輪換了幾波，從羅湖到福田，再到現在的南山。
其實，早在1972年，長沙就已建成了湘江大橋（現橘子洲大橋），使五一大道與河西麓山路對接。
但是長沙真正邁過湘江重點發展河西，是2007年，距離河東河西相連，已經過去了35年。
而且長沙是在河東已經完全滿載，擴無可擴之下，才想起河西還有大片的葡萄園凈地可供利用。
長沙發展河西，確實是晚了一步的，但可能正是因為晚了一步，不至於讓河西淪為像河東一樣建築物密集、路網混亂交錯、土地利用低效的城區，而是有空間在一片空白的土地實現新長沙的抱負。
現在的長沙城市結構非常清晰：奔流北去的湘江水、靜臥江心的橘子洲、屏西而立的嶽麓山。
那麼在河東老城區之後，接下來的城市中心唯有可能在河西的梅溪湖和濱江。
所以長沙除了有限價紅利之外，還有極其強烈的城市擴張紅利，正處於新老中心更替的過程。
而且梅溪湖距離老城區五一廣場也非常近，就僅僅只是7公里，幾個地鐵站的距離，城市並不是跳躍式的發展，而是緊密連接的。
摸索多年，長沙終於有了清晰的城市的發展思路，也值得慶幸的是，現在的梅溪湖和濱江，你是可以很明顯看到其中蘊含的爆發力：濱江CBD、麓谷高新區，還有梅溪湖的產融結合。
我們來對比一下五一廣場和梅溪湖的衛星圖，看看他們的差異。
主要分為3方面 ：
1. 綠化
梅溪湖規劃了湖濱公園、江濱公園、山景公園，還有非常好的道路綠化，小區內也有好綠化，營造了很好的公共空間。
2. 路網
老城區的路網混亂，無法擴路，而梅溪湖都是幾乎都是雙向8車道，還規劃了人行道、自行車道，交通順暢，而且社區內部道路還講究人車分流。
3.房子品質
老城區房子陳舊落後，很多都是單位家屬院，沒有電梯，停車位不足，物業差，居住品質不高，梅溪湖都是設計現代的商品房，從社區到產品，更符合年輕人的居住需求。
老長沙不要不相信，當你走出長沙，你會發現老城區的衰落是必然。
杭州的市中心從西湖區變成了錢江新城，蘇州的市中心從姑蘇區變成了園區，武漢的市中心未來也會從漢口變成光谷，長沙沒有理由例外。
梅溪湖和濱江還有很長的故事可講，而曾承載的歷史榮光的五一廣場，要讓位了。
濱江
很多老長沙人所鍾愛老城區的原因多是因為地段和學區，隨著城市新老中心在更替，這些因素也會越來越淡化。
關於地段，梅溪湖和濱江都有地鐵，我想，有了地鐵之後，年輕人應該是不願意窩在老城區的，會更願意買房買在嶄新的新城區。
關於學區，長沙的梅溪湖展示了：教育資源也並非是不可轉移的。
只要片區足夠優秀，一樣可以成就名校。
最關鍵的一點就是梅溪湖不止是引入一個名校，而是多個名校分校的集聚效應，從而使得片區內所有的小區帶的都是優質學位。
硬體設備可以重建，名校分校反而更有空間去建設更好的教室、實驗室、多功能媒體室、圖書館。
至於老師和生源，梅溪湖的各分校也有將本校老師往名校分校疏導。
而且規劃高端的梅溪湖，生源是比老城區要更好的，畢竟，能買下金茂府，也是長沙相對優質的家庭了。
當然全國也有例外，不是所有城市中心未來都會遷移。
如北京，北京集聚的政治資源，決定了北京市中心永遠在東西城區，通州再多也只是個副中心，也疏解北京的非首都功能。
如廈門，廈門的地形是全國最特殊的，市中心在一個島上，由於天然地形原因導致的主城區與郊區的割裂，再加上一線海景的加持，決定了廈門市中心一直都會在島內。
雖然廈門也在規劃發展翔安南部新城，但最好的商業、教育、資源都是在島內，翔安新城要想成氣候還是很難。
真正的城市新中心遷移，其實都是符合城市發展方向的，也不要被打著城市中心遷徙的概念來賣房子的坑盤給收割了。
走過長沙，我越來越篤定一點的是：老城區的衰落是必然的。