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今天（2019年12月10日）上午10點，鄭州市金水區政府網站上發布了一條規劃《鄭州金水科教園區總體規劃（2019-2035）》（以下簡稱《規劃》）。
規劃期限為2019至2035年。其中，近期至2025年，遠期至2035年。
規劃區域為西起中州大道，東至金水區界，南至連霍高速，北至賈魯河以及鄭州市北邊界，面積約62.7平方千米。
以前，我們寫過很多次這個片區，今天我們就先看一下，這次的規劃與之前相比，有哪些不同點。
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1、與北龍湖相連的路更多了
本次規劃，楊金片區一共有6條大道與北龍湖相連，自西向東分別為：中州大道、龍津路、龍源路、龍沄路、明哲路、東三環。
之前的規劃
現在的規劃
2、路名變了不少
以前的中央大道，改為了龍源路；
以前的迎賓東路，改為了龍津路；
以前的金城大道，改為了慧城大道；
以前的慧城環路，改為了明哲路。
3、商業、商務用地大幅度減少，住宅用地大幅度提升
下圖中紫色和紅色為商務、商業用地，黃色為住宅用地。大家會發現，紫色和紅色大面積減少，黃色大面積增多。
之前的規劃
現在的規劃
4、多了一個連霍高速的上下口
下圖中紅色圓圈為高速公路上下口，現在只有中州大道、東三環這兩個，未來中間還會再增加一個。讓該區域的出行，方便了很多。
綠色圓圈為分離立交，可以簡單理解為下穿連霍高速的公路。
5、地鐵1號線和地鐵20號線可以換乘了
6、機場確定不搬了
《規劃》中明確提出，本規劃的思路是：保證機場運行，合理處理機場安全與城市的發展關係。
另外，考慮到機場對用地的影響，在慧城大道以北的機場附近，主要規劃的是產業用地，以求形成產業組團，為園區產業轉型發展提供支撐。
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以上6點，基本就是本次《規劃》與之前的規劃的不同之處，其中對房地產而言，有利也有弊。下面，我們再看一下，這個《規劃》里，還有哪些點需要注意。
1、人口規模
初步估算，至2030年，金水科教園區規劃總人口約45萬人。
2016年惠濟區的人口為30萬，大家可以做個參考。
2、產業定位
產業定位分為兩塊：沿黃河部分和城市部分
沿黃河部分，產業定位是：以沿黃生態旅遊、沿黃文化休閒、都市休閒農業為主的生態休閒旅遊示範區。
城市的定位是：發展軟體產業為主的信息技術產業、共享生態科技產業、信息安全產業、高技術服務業、商貿服務業和高端商務服務於一體的區域性智慧創新型服務核心。
3、產業布局
龍源路（原中央大道）兩側，布置產業商務服務設施。
其它區域分為五個功能片區
A、都市生態農業區和循環農業區、
B、信息技術產業園、
C、共享生態科技產業園、
D、信息安全產業園、
E、科技創業孵化功能區。
4、《規劃》中還有一句大實話，比較引人矚目：
園區軌道線網密度及站點覆蓋人口及就業崗位率低於中心城區的水平。
不過，該片區的價值本身就不在區域內，而在於緊挨著的北龍湖，所以，對購房者來說，應該影響不大。
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總體來講，本次《規劃》與原來的規劃相比，筆者認為是利大於弊，對房地產的影響也是利大於弊。具體原因有以下幾條：
1、機場不搬，很早以前就已經確定了，這次《規劃》只是官方重審了一次，並沒有更壞的影響。
2、我記得之前傳的沸沸揚揚，機場附近規劃的有很多產業用地，但從該《規劃》來看，並沒有太多。
而且，該片區關於產業的定位都是科技、共享、信息等高新技術，並沒有污染環境的工業。所以，這些產業只會提高片區的就業機會，不會污染片區的環境，利大於弊。
3、交通便利了很多
片區與北龍湖的連接更多了。以前大家只關注龍源路（原中央大道）兩側的樓盤，現在多了好幾條路，這些路周圍的樓盤，相應的也升值了不少。
另外，片區又多了一個連霍高速的上下口，區域內業主不必再繞道中州大道、東三環這兩個大堵點，將會極大的改善區域的交通狀況。
4、住宅變多了，商業、商務變少了，筆者認為是好事
因為該片區的價值，本身就在於與北龍湖一路之隔，有北龍湖在，這裡規劃再多商業、商務用地，估計也難以發展。倒不如多一些住宅，讓區域更有煙火氣息。
5、與該區域的現狀比起來，好的實在是太多了，下面是金水教科園區的現狀圖，大家可以對比一下。
該《規劃》中的重點，以及對房地產的影響，大概就以上10幾條，更詳細的信息，可看下面《規劃》的原文。
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以下為該《規劃》原文：
鄭州金水科教園區總體規劃（2019-2035年）
一、目標定位
（一）範圍與期限
規劃範圍為金水科教園區轄區，具體為西起中州大道，東至金水區界，南至連霍高速，北至賈魯河以及鄭州市北邊界，面積約62.7平方千米。
本次規劃期限為2019至2035年。其中，近期至2025年，遠期至2035年。
（二）上位及相關規劃
1、《鄭州都市區總體規劃（2012-2030年）》
在該規劃中本次規劃區是鄭州都市區主城區北部拓展區的一部分，為區域的建設與發展提供空間上的支持，同時該規劃明確本次規劃區發展電子市場、創意農業和休閒觀光農業。
2、《鄭州市城市總體規劃（2010-2020年）》（2017年修訂）
在該規劃中，規劃區域位於總規中城市外圍生態綠化環帶上，對區域生態要求較高。按照空間管制要求，規劃區域西部主要控制為限制建設區和城鎮建設區，東部主要控制為禁止建設區。本次規劃區位於中心城區南北向城市發展軸的北端，可作為城區向北部拓展的城市空間。結合產業布局要求，規劃區可重點發展生態型產業，積極融入沿黃生態文化旅遊產業帶。
3、《金水科教園區土地利用總體規劃（2014-2030年）》
結合該規劃相關內容，本次規劃區範圍內107輔道以西、機場以南區域內用地主要控制為城市建設用地，機場周邊及以北區域主要控制為基本農田，107輔道以東、京港澳高速以西區域主要控制為城市建設用地、一般農田和基本農田，京港澳高速以東區域用地主要控制為水域、村莊建設用地和基本農田。
4、《鄭州市城市軌道交通線網規劃修編（2015-2050）》
規劃區內沿明理路、龍津路、慧城大道-楊金路分別布設有軌道交通1號線、6號線和20號線，線路總里程約19.7km，線網密度約為0.34km/km2，軌道交通站點7處，站點800米半徑覆蓋率23%。遠景年中心城區線網密度0.63km/km2 ，800米半徑車站覆蓋人口和就業崗位達到各自總量的50%，
園區軌道線網密度及站點覆蓋人口及就業崗位率低於中心城區的水平。
5、《鄭東新區北部區域概念性總體規劃（2014-2030年）》
在鄭州市引領中原經濟區快速發展的區域大背景下，結合外部發展條件和自身發展的要求，著眼於打造「中原經濟區創新服務核心，鄭州都市區生態宜居精品區域」的戰略目標，圍繞「中原智慧核、鄭州生態城」的核心目標，確定規劃區的主體功能定位為生態智慧新都，空間結構為「金軸智環，環環相扣，多元聯動」的空間發展格局。
（三）現狀特徵
1、規劃區區位優越，交通優勢明顯，可達性強；內部有多條河流和灌渠穿過，北臨黃河、用地內部及周邊有多條生態廊道，自然環境條件優越。
2、城鄉建設情況
2018年，鄭州金水科教園區內城市建設用地面積1247.18公頃；村莊建設用地面積259.78公頃；區域交通設施用地182.54公頃，特殊用地267.55公頃。
鄭州金水科教園區城市建設主要開展的建設內容以道路基礎設施、城中村改造、合村並城為主，城市建設剛剛起步，處於城市建設初期，各功能中心尚未形成，城市結構有待進一步完善。
（四）規劃思路：
1、立足生態優先，確定以生態定發展（優先劃定生態紅線）、以資源定人（土地、水資源承載力）的規劃思路。
2、保證機場運行，合理處理機場安全與城市的發展關係。
3、對接最新形勢與區域格局，發揮規劃區區位優勢、沿黃生態優勢和文化優勢，聯合周邊組團共同發展，全面提升金水科教園區在區域格局中的戰略地位。
4、結合金水區產業發展要求，全面實現金水科教園區城市轉型發展，培育戰略新興產業，以創新能力的發展為核心，推動產業轉型及提升。
5、協調近遠期規劃，以空間留白應對未來發展面臨的不確定性，為城市的發展預留彈性空間。
（五）功能定位：
規劃區的主體功能定位為：智能創新產業園區、生態型城市精品區。
智能創新產業區——充分利用鄭洛新國家自主創新區、自貿區等國家發展戰略給規劃區帶來的發展機遇，將金水科教園區打造為具有區域影響力的創新產業基地、國家戰略性新興產業策源地和河南省創新驅動發展先行區。打造智能新區，不僅是新興產業、高端技術的聚集地，更應該用智慧的理念，讓生活在城中的人能切身感受到城市發展帶來的進步，使生活和生產和諧相融。
生態型城市精品區——規劃區濱臨沿黃生態走廊，生態條件優越。規劃區的發展應踐行生態綠色發展理念，實現城市建設與生態環境，生活空間與生產空間協調發展，打造沿黃生態宜業宜居的樣板區域。
（六）規劃目標
到2025年，初步實現產業轉型升級，經濟持續健康發展，轉型升級取得突破，人民生活水平全面提高，生態環境得到有效治理，城市功能更加完善。
到2035年，高質量、可持續的產業結構全面形成，人民生活富裕、安定，城市品質實現跨越提升，形成具有獨特魅力的生態城區。
二、統籌與布局
（一）人口規模
至2030年，金水科教園區規劃總人口約45萬人。
（二）產業布局規劃
1、產業發展定位
本次總體規劃按產業發展基礎將規劃區分為沿黃生態區域和城市功能區。
基於規劃區區位優勢、生態資源優勢和文化優勢，將沿黃生態區域產業定位為：以沿黃生態旅遊、沿黃文化休閒、都市休閒農業為主的生態休閒旅遊示範區。
將城市功能區產業定位為：結合智慧城市定位發展軟體產業為主的信息技術產業、共享生態科技產業、信息安全產業、高技術服務業、商貿服務業和高端商務服務於一體的區域性智慧創新型服務核心。
2、產業布局結構
以「金軸為心，多片共融」的空間發展格局為產業發展骨架，綜合考慮城市功能區各項產業協調發展，結合建設區域與沿黃生態區域不同的建設要求，形成聯動互補的可持續發展格局。
「金軸」：即由鄭州市中心城區，經鄭東新區CBD和龍湖副CBD延續至本次規劃區內的商務金軸，沿軸線兩側布置產業商務服務設施，形成多維服務業態共生的區域產業中心服務軸。
「多片」：結合上位規劃、現狀產業布局和資源條件，在沿黃片區規劃都市生態農業區和循環農業區；在城市功能區規劃信息技術產業園、共享生態科技產業園、信息安全產業園和科技創業孵化功能區共5個不同類型的園區。
三、城鄉用地布局
（一）規劃結構
規劃區空間結構為：「兩心、兩軸、三廊、多組團」的空間發展格局。
「兩心」——公共服務核心
尊重現狀建設情況，結合原總體規劃，在慧城大道和龍源路形成生產性服務業的集聚，打造區域商務服務核心；在慧城大道和鴻苑路交匯處規劃文化、商業、體育等公共服務設施，形成區域級公共服務核心。
「兩軸」——空間發展軸
延續原總規，以南北向主幹路龍源路兩側商務用地為依託，規劃以生產性服務業集聚為特色，打通規劃區與龍湖的聯繫；沿東西向主幹路慧城大道形成聯繫各組團的空間發展軸線。
「三廊」——生態廊道
沿黃河打造生態文化景觀帶，作為都市區沿黃生態文化帶的有機組成部分；沿賈魯河和京港澳高速公路的規劃兩條生態廊道（城市通風廊道），控制各組團蔓延發展，奠定園區生態格局。
「多組團」——功能組團
結合原總規與現狀建設情況，在慧城大道南側形成四個居住組團，並通過多條幹道連接南部龍湖，借勢發展；考慮到機場對用地的影響，在慧城大道以北規劃滿足限高和噪聲影響的產業用地形成產業組團，為園區產業轉型發展提供支撐。
（二）規劃布局
在用地布局方面在布局框架、規劃理念的指導下，充分結合生態保護、基本農田、現狀、機場及其服務設施安全防護要求等，對各類用地進行合理布局。
金水科教園區範圍內總用地面積約6269.63公頃，其中建設用地約3850.52公頃（城市建設用地約為3129.8公頃），非建設用地規模約2417.11公頃。
（三）道路交通系統規劃
規劃範圍道路系統按快速路、主幹路、次幹路和支路四個等級層次進行規劃建設，並相應組織不同層級道路間的銜接與布局。
規劃範圍內形成「一橫四縱」快速路網格局，其中：「一橫」為S312； 「四縱」為中州大道、東三環、大河路東延伸線、京港澳高速輔道。
規劃形成「兩橫五縱一半環」主幹路網格局，其中 「兩橫」為慧城大道、鴻寶路； 「五縱」為龍津路、龍源路、觀禮路、博學路、鴻苑路； 「一半環」為明哲路—明政路—明理路。
快速路和主幹道通過區域3處高速出入口與外圍高速公路形成快速聯繫通道，滿足區域內外的快速集疏運交通轉換。