一、境外房產持有方式
每個國家的房產投資規則都有各自的特點，在選定國家後最重要的是選擇持有方式。不同的持有方式會對未來房屋的買賣、抵押、出租、轉讓、傳承等問題產生影響，還會影響權利人各方的利益，是否有代扣稅，以及賣房產生的稅費。
通常，買家可以從個人、聯名、公司、信託等4種常用持有形式中選擇。我們以美國的規定為例進行闡釋。
1.個人持有（獨立完全產權）。
在個人持有方式下，不動產的權益和責任都歸個人所有，多適用於未婚單身男女。
2.聯名持有（兩個人共同擁有產權）。
在美國，聯名持有產權分為聯合產權和共有產權兩種形式。區別在於，若兩人中一人去世，在聯合產權下，產權直接歸屬另一所有權人，在共有產權下，產權要視作死者遺產進行分配。
3.公司擁有產權。
公司擁有產權是指產權歸公司所有。根據美國各州法律法規的不同，某些個人信息可能不會被公布在市政網站上，能夠在一定程度上保護個人隱私。最重要的是，產權持有人僅需要以其在不動產投入的資金為限，承擔有限的責任。在合夥出資和未來遺產繼承等方面也有更多籌劃空間。
4.信託形式。
在美國，信託是常用的資產保護和高收益合理避稅的產權持有形式。信託主要有3個重要的組成部分：一是信託管理人或控制人。二是信託財產。三是受益人。信託管理人或控制人，可以是個人也可以是公司。
信託是指受託人基於委託人的信任，以名義所有人的身份，就委託人授予的財產為受益人的利益進行管理和處分的行為。信託的有效設立必須滿足以下條件：
·委託人有設立信託的意圖並出於合法目的。
·受託人是基於委託人的信任持有信託財產並負有衡平法上的義務為受益人利益管理好信託財產。
·有特定的信託財產，包括動產和不動產，可以實際交付給受託人。
一般來講，若以房地產為信託財產，可以以房地產信託或者家族信託的形式來設立，但是這並不能一概而論，因為美國各州關於信託的規定各有不同，實踐當中最好請當地有經驗的信託領域的專業律師出一份專業意見書。
二、境外房地產信託稅費
我們仍以美國的房地產為例。假設客戶C先生本身是中國境內身份，且沒有任何的境外身份，他在曼哈頓有一價值500萬美元的房產。根據美國的稅法，這個房產是受美國稅務管轄的，會產生幾項稅務。
一是所得稅。這個房產在未來出售時有任何的增值都需要在美國繳納所得稅。
二是遺產稅和贈與稅。美國的遺產稅最高達40%，也就是說，如果C先生在美國的房子在他去世的時候仍由他個人直接持有，那麼他的繼承人就需要去美國繳納遺產稅。
美國遺產稅其實有一個豁免額度，一個美國公民一生當中可以享有1 148萬美元的豁免額度。也就是說，如果C先生是美國身份，除了價值500萬美元的房子，他在美國沒有其他任何資產，並且在全球也沒有其他任何資產，那麼他的房子給到他的孩子的時候，是不需要繳納遺產稅的，因為還沒有超出這個額度。
但是C先生沒有美國身份，所以他無法享有1 148萬美元的豁免額度。那麼，C先生有多少額度可以用呢？只有6萬美元。這樣C先生最後需要按494萬（500萬-6萬）美元，以40%的比率去繳納遺產稅，對他來說，負擔是非常重的。這就是關於美國遺產稅的一個風險。
三是關於公司業務。更多時候，是關於股權。在個人未來遇到一些意外的情況下，是否能夠比較平穩地由繼承人繼承公司股權，使公司業務不受任何的影響。
總而言之，有3類風險：中國個人所得稅方面的風險、美國所得稅和遺產稅方面的風險、企業繼承方面的風險。
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