以下是乾貨時間。
問答內容來自於「大宛樓市研習社」。僅代表個人觀點。
一、提問：今天看了建業幸福里和水韻中梁的房子，猶豫不決，想聽聽您關於這三個樓盤的分析，如能回復，萬分感謝。
你提到三個盤都是白河南板塊，說明你要麼是地緣性客戶要麼是純剛需，整體區位就不多說了。
幸福里的優勢有二，一是建業品牌，二是周邊配套還算可以。需要注意的是，雖然是建業品牌，卻是輕資產項目，跟建業自己拿地的項目多少還是有區別的。另外幸福里周邊雖有部分配套，但外部環境目前較為雜亂，片區宜居程度只能說一般。
中梁戶型不錯，也是大品牌，不過首府項目是標準剛需盤，建標跟豪宅沒什麼關係。樓盤位置距雪楓路較近，要考慮到大車、煙塵影響，而且周邊配套目前乏善可陳。
水韻離主城區的空間距離最遠，戶型也沒有太強競爭力，好在與第三完全學校一路之隔，是最大亮點。另外也是比較靠譜的本土開發商，項目體量較大，自帶商業配套，建業物業也彌補了不少短板。
確實不好選。沒有完美的房子，只有比較適合自己的房子。捋清自己的主要需求，估計就有答案了。
二、提問：介紹一下棉紡廠興達瓏府的具體情況，聽說開發商在周邊學校宣傳教師購房的優惠政策呢，靠譜不？
棉紡廠是興達的產業，土地沒問題，但二期地塊估計需變更土地性質，目前不清楚具體進展。所謂內購，總體上還是老一套，圖紙一張就打算收錢。總歸不值得提倡。
名門在鄭州口碑還是可以的，傳說近兩年遇到點小瓶頸。如果說是為了回饋南陽父老，就應該早兩年回來救南陽人於水火。這個時間點，這種操作模式，讓人心裡難免不踏實。
據說內部團購價七千多，價格誘人。假如中間不出問題按時交房，肯定是買到賺到。但高收益永遠伴隨高風險。個人建議是，看到項目三證之前，最好不要交錢。除非你能承擔得起這種風險。
三、提問：你好。南陽房價會跌嗎？建業一號城邦二手房可以買嗎？
如果把房子看作是一件普通商品，那麼漲跌都屬正常現象。問題是中國的商品房捆綁了太多的資源和屬性，以至於過去這些年漲多跌少，甚至很少出現過跌的情況。但這並不意味著房價永遠不會跌。
在房住不炒高壓政策下，一二線部分城市已經出現了房價滑落，三線城市因城而異，有漲有跌，南陽目前處於滯漲狀態，估計要維持一段時間。明顯的房價下跌，我認為短期內可能性不大。南陽虛高的二手房價格，會在滯漲的階段逐步回落到合理水平。有自住需求的，類似壹號城邦等中心城區次新房，可以適時入手。
四、提問：息老師你好，南陽現在投資價值還有嗎？
有，新區核心地段還有紅利。未來傳統鐵路交通會被高鐵取代，意味著在寧西，呼南高鐵接入以前，河北岸核心區域的價值支撐會越來越弱。高鐵交通的紅利在南陽還沒有被展示出來。
洛陽新區3000多時代，8000多時代，許多人都以為偏遠，如今進入1.2萬，1.4萬時代，沒有人再懷疑了。平頂山，開封，滎陽新區，也是如此。即使不看好新區，但也不要忽略核心地帶。 三線也有紅利，一線也有泡沫。
五、提問：問一下教授覺得信友天樾怎麼樣？
單看產品還是不錯的，戶型很有競爭力，定位剛改。南陽天樾是信友天字系列第一盤，理論上會搞成標杆項目。問題在於南陽人對信友了解不多，品牌影響力有限，本身這個開發商屬於新晉房企，成立時間不長，擴張勢頭比較猛，還處在品牌培育期。總體上值得期待。
六、提問：我在姜營社區有套安置房，據說那邊應該能賣到6500左右一平方，我有其他房產，所以這個一直是閒置的，我現在迷茫的是應該繼續持有還是賣掉，我覺得安置房這個價格應該算高位了，主要看今年土拍井噴，明年大量新房上市，又覺得東區位置不錯，也算有前途，想聽聽您的意見。謝謝。
不急著用錢的話，建議先拿著。畢竟新區發展剛剛起步，後期應該還有空間，周邊配套起來之後，房價還會有一定漲幅，此刻出手有可能以後會後悔。
七、提問：你好叫瘦，鑫磊森林湖樓盤咋樣？想入手一套首付60萬，房貸款150萬，這樣的情況是提前還款好還是貸款30年划算？
鑫磊森林湖這個項目作為改善型樓盤來說，值得入手。它是目前靠獨山最近的品質樓盤，生態環境方面有優勢，產品打造也相對用心，一期的景觀綠化都相當不錯，容積率低，小區居住舒適度蠻好。改善自住合適，也有一定的價值空間。該樓盤這兩年漲幅驚人。
付款方式因人而異，一般來說如果有穩定的收入，擁有足夠的還款能力，推薦貸款30年，考慮到通脹因素，貸款反而更划算。如果完全不差錢，不想麻煩，全款或者提前還款也未嘗不可。
八、提問：前兩天新區賣了那麼多地，最近三川建業的廣告也都發出來了。想請教下在新區置業，品牌和位置哪個更重要，還有，新區開盤會不會也是一房難搶，還是可以等等後面樓盤多了再買？
首先要搞清楚南陽新城區的概念。南陽新城區的南邊界是商務中心區南側秀海湖公園，目前經十路的常綠中梁傳世水韻財富，乃至建業新築，信友天樾，常綠悅龍府，準確說都不在新區範圍內，只是後幾個新項目緊鄰新區邊緣。整個經十路片區，本來就是新區外圍。
真正的新區核心在三館一院片區，目前即將入市的住宅項目有：三川御府、中梁江山印、領創濱河府、金科新地塊、天工新著。
整體看，經十路目前挺火，但三館一院周邊規劃和配套更高端更合理，路網更規整，論區域價值碾壓經十路。但這幾個項目最終能否呈現出高品質作品，需要時間去證明。
品牌是品質的保障，位置影響房子價值。如何選擇，並沒有標準答案。眼前別著急，明年多盤競爭，想買好房子可以持幣觀望一段。
九、提問：南陽近期一些爛尾樓有復活跡象，有的改頭換面開始入市銷售，敢不敢買？
有個現象特別奇怪：南陽的爛尾樓基本上都是占據了最好的地段，周邊配套也相對齊全。所以一旦有復活的跡象，大家馬上就會有衝動去接盤。
人有多大膽，地有多大產。復活的爛尾樓自有其價值所在，並不是完全不能碰，不過入手之前需要考慮以下幾個問題。
1、證件是否齊全？產權風險有沒有解除？房子會不會存在抵帳房？一房多賣？
2、多年風雨侵襲，樓體會不會存在質量問題？
3、很多爛尾樓木已成舟，戶型明顯落後於時代，能否接受？
4、一分價錢一分貨。價格便宜，交付後的整體品質能否讓人滿意？
當這些問題都有答案之後，再做決定也不遲。