2019年，深圳樓市到底有多火熱？
誰能想到，2019年的深圳樓市會迎來如此火熱的局面。
新房市場持續爆發，一年之內深圳湧現近10個日光碟，兩個月時間接連入市8個千萬豪宅項目，一個月內光明3個項目開盤售罄，3天之內連開5個新盤;
二手房市場也不甘寂寞，每次利好政策出台都有業主連夜反價數十萬，多個小區業主抱團漲價甚至驚動全國，引來深圳住建局嚴懲通報......
從2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台，到深圳升級示範區、前海擴容，再到豪宅稅新政出台，幾乎每兩個月就會傳出一次利好消息，持續刺激著深圳市場敏感的神經。
但是縱觀全國，北上廣穩中趨冷，新一線熱度回落，二三線持續低迷.....像深圳這般熱度持續飆升的城市，全國僅此一座。
復盤2019年的市場環境，深圳樓市的火熱，顯然有相當的特殊性。
忙
「 深圳連發利好大禮包，樓市沸騰 」
回顧2019年，市場急劇變化，幾乎有買房計劃的人都在匆忙上車。
2019年年初，A股大漲，樓市低迷，觀望兩年的T先生終於下定決心年內買好婚房。他沒有想到的是，這個決定讓他半年內「賺了」數十萬。
因為要以租養貸，T先生將目光鎖定在二手房。彼時深圳二手房市場剛經歷了2018年下半年的低迷，價格也比較合適。
考慮到當時的豪宅稅劃線偏低，T先生放棄了280萬就要繳納豪宅稅的龍崗，直接看向豪宅線360萬的寶安，並在4月選中碧海片區的房子。
當時距離2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台已經有一段時間，寶安的業主逐漸回歸平常心，但是緊接著4月發布《前海城市新中心地標方案設計國際競賽》，討論熱度又逐漸上升。
深圳業主對各大政策非常敏感，每次有利好政策出台，賣家總是能快速的了解情況，並在價格上給出反饋。
幸運的是，雖然深圳市場開始活躍，但仍未有具體的利好政策出台。
直到7月，T先生的房子才完成過戶，他感覺心裡的大石頭終於落了地。
從2019年開始，熬過年關的業主口風漸緊，T先生隱約感覺到市場卯著一股勁兒，但他並沒有想到這股上漲的浪潮會來得如此洶湧。
8月18日，新華社發布《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，確定深圳升級示範區；
10月24日，前海管理局局長在發布會透露，前海深港現代服務業合作區、前海蛇口自貿片區「雙擴區」正在積極推動中，已經上報國務院。很快，寶安房價水漲船高；
前海推進中國特色社會主義先行示範區建設工作成果發布會
（圖源深圳新聞網）
11月11日，深圳調整豪宅稅，普通住宅的標準將不再設置價格線，小區容積率高於1.0的住宅，單套建築面積在144平方米以下均為普通住宅，無需繳納買賣差額5%的增值稅，大量業主連夜返價數十萬……
短短半年，多項利好政策陸續傳出，T先生所在的小區房價大漲，「保守估計至少漲了10%。」。
趕在這一系列政策大禮包之前簽訂合同的T先生顯然是幸運的，因為自此之後，無論是新房還是二手，整個深圳市場開始走向另一種魔幻。
戳連結回顧詳情 《粵港澳大灣區發展規劃綱要》、深圳升級示範區、前海地標、豪宅稅新政
搶
「 1年內誕生近10個日光碟 」
雖然新房市場受限價影響，價格相對穩定，但是競爭明顯激烈，讓想買新房的陳女士感到一陣焦慮。
尤其是下半年，陳女士表示每個月都要被深圳的有錢人嚇到，「加了幾個中介，隔三差五就聽說哪個樓盤一開盤就賣光了。」
（3天連開5盤，去化成績都相當亮眼）
10月左右，深圳豪宅市場供應量突然增加，兩個月左右的時間，接連有8個豪宅項目相繼入市，向市場釋放了共計3600+套千萬豪宅。
雖然這些豪宅項目基本都是千萬起步，總價接近，入市時間相鄰，但每一次開盤都有不錯的去化成績。
（前海某豪宅開盤售罄）
福田香蜜湖豪宅推出192套住宅，有效認籌高達2794個，6.8%的中獎率創下深圳新紀錄;
前海稀缺豪宅入市，456套房源，1306個認籌，開盤4.5小時所有房源全部售罄；
前海兩個相鄰的千萬豪宅，3天之內接連開盤，一口氣消化近800套千萬豪宅......
據不完全統計，8大豪宅中，2個開盤當天售罄，1個去化9成，總成交量超過1800套。粗略估算，參與購房人數近6000人，總成交金額超過280億。（最終以開發商口徑為準）
一開始，陳女士以為，眼下的這陣熱度僅限深圳有錢人，剛需無需過分擔心，但是很快她就意識到自己錯了。
（光明某盤30秒售罄）
11月30日，光明某項目推出二期，705套房源吸引了2662位有效認籌，開盤秒光；
12月21日，光明勤誠達正大城，395套房源，千位認籌客戶，開盤4個小時基本售罄；
12月22日，光明綠地新都會，362套住宅，1000位購房者，線上開盤30秒售罄；
眼瞅著剛需盤也是競爭激烈，尤其光明，連出3個日光碟，陳女士對眼下的市場情況不僅焦慮，還感到非常疑惑。
「真不是看不起光明，但是之前誰能想到，5萬多一平，買在光明還搶不到？」
和陳女士一樣困惑的購房者不在少數，在某房產博主發起的匿名投票中，堅信2020年房價會跌的投票占比超過3成。
雖然陳女士也投了房價下跌，但她看房的熱情卻絲毫不減，經歷2019年，她對這個市場開始有了新的預期。
戳連結回顧詳情 光明秒光、瘋狂的深圳豪宅、瘋狂的深圳新房
飄
「 深圳業主連夜漲價數十萬 」
如果說買新房拼的是手氣，那在2019年下半年選擇深圳二手房的購房者，還需要拼人品、口才和法律知識。
寶中一處中介門店門口，櫥窗著總價280-1980萬的房源信息，實際成交價存在一定空間，業主猶豫時間明顯變長。
單先生在寶安有一套房產，8月掛牌價600萬，深圳升級示範區後迅速改成630萬，來看房的買家反而越來越多。
眼瞅著形勢一片大好，9月初，單先生又把價格加到650萬，沒想到買家依然表示可以接受。
「仔細想想，其實現在的還貸壓力也還好。」 買家的熱情讓單先生反而有些猶豫了，他開始考慮到底要不要賣這套房子。
（圖源網絡）
像單先生這樣臨時加價的業主並不少，進入利好政策頻發的下半年，深圳業主的違約率持續飆升，撤銷房源、臨時漲價更是成為新政出台後的標準動作。
6月，深圳上演史詩級「土拍盛宴」，70多家品牌開發商激烈爭奪深圳的5宗宅地，龍華地塊更是刷新紅山片區樓麵價記錄，引得部分業主開始高呼漲價;
8月，深圳升級示範區，一位已簽約的豪宅業主，果斷違約倒賠了買家50萬，然後再加價100萬掛出來;
10月，前海擴容消息傳出，寶安業主連夜撤回房源，部分業主提價40萬；
11月，豪宅稅新政出台，大量從豪宅變普宅的業主緊急撤下房源，龍崗某業主直接加價60萬......
「早上一出政策，業主就說要違約。」段先生在深圳從事中介行業多年，對業主反價早已見怪不怪。「我就建議他不要這樣，搞得有糾紛，而且其實增值空間也不大。」
雖然段先生最終說服了業主和買家簽下合同，但其他購房者顯然並沒有那麼幸運。
尤其是豪宅稅新政出台後，多位律師表示，他們下半年接觸到的違約糾紛數量直線上升，讓人一度回想起同樣瘋狂違約的2015年。
戳連結回顧詳情 豪宅稅後的市場、前海擴容後寶安業主飄了、示範區後的深圳、土拍盛宴後的龍華
罰
「 政府首次出手，嚴懲抱團炒房業主」
臨近年末，一則處罰通報，讓許多深圳業主對市場的判斷終於開始重返理性。
12月17日晚間8點，寶安住建局發布公告，對鳳凰里花苑小區個別業主抱團漲價進行通報批評，表示將約談相關業主，並暫停該小區的二手房網簽手續。
（圖源寶安住建局）
（公告發布當晚12點左右 鏈家網已經找不到該小區二手房源）
緊接著深圳住建局又在通報中增加了同樣被傳出惡意炒作房價的小區，同樣作出暫停網簽，違法違規人員記錄信用黑名單的處罰。
（在網上流傳的「業主指導價」 圖源網絡）
部分業主號召漲價並不罕見，但是引來官方針對業主正式發布公告，並給出如此嚴厲的懲罰措施，目前還是首次。
對於惡意串通哄抬房價，年漲幅超過5%的小區，購房者甚至可以到相關部門投訴。
業內人士表示，這則公告重在殺雞儆猴，體現政府對整個房地產市場全方面的監管，也意味著開啟了政府對二手房交易市場價格的監管。
「我們那邊之前也有業主說要一起漲價，現在都不敢了。」趕在7月買定房子的T先生，對眼前的漲價更多只是看熱鬧的心態。
在接二連三的利好政策中，這一則公告就像一個休止符，將人們對深圳未來房價的無限膨脹的信心按下暫停鍵。
戳連結回顧詳情 深圳業主集體漲價被政府處罰、二手房價漲幅超5%可投訴？
總結
深圳，一座很容易讓人膨脹的城市。
幾乎每一個成功上車的人，都對這座城市的房價產生莫名的高期待，這種信心在2019年再次得到鞏固。
但是，很多人沒有意識到，對於大多數家庭來說，房產只是一種財富錯覺。
尤其是在深圳這樣的超一線城市，沒有人敢輕易將家庭唯一的房產變現，賣掉房子就再也買不回來的案例比比皆是。
而對於還沒上車的購房者來說，2019年的樓市變化，拔高了開發商和業主的心理預期，房價門檻更高，上車壓力更大。
即使人們都清楚今年樓市的盛況短期之內不會再現，但水漲船高後，市場也很難回頭。
2019年，這陣原本不該屬於樓市的喧囂過後，留下來的，更多是短暫的歡喜和長久的沉重。
應受訪者要求
文中人名均為化名