中國土地市場季報19Q4

國君固收 | 報告導讀：

2019年第四季度全國土地市場價增量減。2019年第四季度土地成交總金額為18771.4億元，當季同比增加15.4%；累計成交總金額為69807.6億元，累計同比增長13%。整體土地成交情況呈價增量減，價格上漲支撐土地成交金額上漲。

省級層面，江蘇、浙江、廣東土地成交總金額最高，從土地用途角度來看，江蘇、山東、浙江是住宅用地出讓金額最高的三個省，均超過1000億元。海南成交金額當季同比增幅、累計同比增幅較大。按國家地理區域劃分，華東地區土地成交最為火熱。

市級層面，杭州、廣州、蘇州的土地成交總金額較大。與前期數據相比，遼寧省盤錦市當季同比增幅較大，青海省海東市、青海省果洛藏族自治州土地成交金額累計同比增幅較大，西部地區多個城市出現負增長。按城市能級劃分，新一線城市土地市場表現活躍。

區縣層面，杭州市蕭山區、南京市浦口區土地成交總金額較高，均超過了200億元。成交金額最大的前10個區（縣）均位於新一線以及強二線城市。

前言

城投研究的一大痛點是土地成交數據。土地成交收入作為地方政府財政收入的重要來源，亦是地方政府隱性債務的重要償債來源，對城投研究有重要價值。但地方政府口徑披露的土地成交數據往往並不及時、也不完整，整理地方政府土地成交情況往往是一項費時費力卻難以盡善盡美的浩大工程。

為解決這一痛點，我們獨家構建了中國土地出讓資料庫，以便更動態、微觀地跟蹤地方政府土地出讓情況，為城投研究提供幫助。資料庫底層數據來源為中國土地市場網（www.landchina.com），網站詳盡披露中國每一宗土地出讓的詳細信息。我們將定期跟蹤已成交並發布結果公告的土地交易情況，收集區縣、地址、面積、金額、土地用途等土地交易信息，並按省級、市級、區縣級自下而上匯總成三級中國土地出讓資料庫。

目前資料庫匯總了2009年1月至2019年12月的土地出讓數據。由於數據源數據更新存在時滯（即本月會繼續更新上月，甚至上年的土地交易數據），而經檢驗滯後一季度的數據準確度較高，誤差在2%以內。為保證數據的有效性，我們按季度進行報告，並推後一個季度進行一次數據收集與更新，在本文中我們將對2019年第四季度的中國土地市場情況進行彙報。

1.2019年第四季度全國土地成交價增量減

四季度土地成交價增量減。2019年第四季度土地成交總金額為18771.4億元，當季同比增加15.4%；累計成交總金額為69807.6億元，累計同比增加13%。成交總面積為225833.2萬平方米，當季同比減少14.3%，累計同比減少2.5%。當季均價同比增加29.6%，整體土地成交情況呈價增量減，價格上漲支撐土地成交金額上漲。

從土地用途看，住宅用地成交總金額為1.4萬億元，占總成交金額74.1%，當季同比增長32%。商服用地、工業用地分別占14.4%、6.4%。

2.省級土地成交情況

2.1.江蘇土地成交金額最高，寧夏最低

從成交金額看，四季度江蘇土地成交總金額最高，為1987.1億元，隨後是浙江、廣東。從土地用途角度來看，江蘇、山東、浙江是住宅用地出讓金額最高的三個省，均超過1000億元。而青海、寧夏成交總金額最低，其中住宅用地出讓金額為10億元，11億元，排於全國末尾。

與2018年同期相比，海南土地成交金額當季增長最大為289.5%，商服用地、工業用地、住宅用地均出現大幅增長。遼寧排名第二，當季土地增幅為88.9%。而雲南、新疆和青海成交金額當季同比降幅較大。

2019年全年，海南土地成交金額累計同比增幅最大為112.7%，從土地用途看，商服用地、工業用地累計同比增長較大。遼寧、貴州兩省累計同比增速超過60%，亦有較大增長。而新疆成交金額累計同比降幅較大。

2.2.華東地區土地成交較為火熱

按國家地理區域劃分，四季度華東地區土地成交金額最大，共8380.3億元，成交金額較大的江蘇、浙江、山東、安徽、福建等省份均位於華東地區。同時，華東地區成交面級最大，其中山東、江蘇貢獻較大。而西北地區成交金額較低、東北地區成交面積較小。

與前期數據相比，成交金額同比增長最大的區域為東北地區，當季同比、累計同比分別增長35%、11.5%。西北地區成交金額下降幅度最大，當季同比、累計同比分別下降11.9%、9.6%。

2.3.部分償債壓力較大省市土地出讓情況

為了進一步跟蹤城投尾部風險，我們根據各省份經調整後的債務率（調整後負債率=(地方債務餘額+城投有息負債)/綜合財力），挑出天津、江蘇、貴州、安徽、重慶、湖南等6個債務率較高的省市特別關注。

江蘇省土地出讓總金額、總面積均處於全國前列。土地成交金額為1987.1億元，當季同比增長50.6%，累計同比增長23.6%，主要由住宅用地拉動總金額上升。

安徽省土地出讓市場較為低迷，成交金額為677.6億元，當季同比減少16.2%，累計同比增長6.9%，其中，住宅用地、商服用地、工業用地均減少。

湖南省總成交金額為659.5億元，當季同比增長48.6%，累計同比增長24.2%，主要由住宅用地成交金額增長拉動。

貴州省土地出讓金額為500.3億元，與2018年同期相比增速較大，當季同比增長71.2%，累計同比增長66.2%。住宅用地、商服用地金額有較大幅度的增長。

重慶市土地成交總金額為400.4億元，當季同比下降22.7%，累計同比下降8.4%，主要是其他用地出讓金額下降所致。

天津市土地成交金額為204.2億元，當季同比下降34.3%，累計同比增長33.5%。

3.市級土地成交情況

3.1.杭州、廣州、蘇州土地成交金額較高

從成交金額看，2019年第四季度，杭州、廣州的土地成交總金額均超過500億元，蘇州為442.4億元。具體來看，廣州住宅用地成交金額最高（高達484.3億元），而杭州商服用地成交金額處於前列，為97億元。

與2018年同期相比，遼寧省盤錦市當季同比增速超過10倍，主要由住宅用地成交金額上升所致。

2019年全年，青海海東市、青海果洛藏族自治州土地成交金額累計同比增長較大，西部地區多個城市出現負增長。

3.2.新一線城市土地市場火熱

按城市能級劃分，2019年第四季度，新一線城市土地成交金額最大，為4192億元，在成交金額排名前10的城市中，杭州、蘇州、鄭州、武漢、南京、青島、寧波均為新一線城市。整體來看，二三線城市土地市場較為活躍。

與前期數據相比，新一線城市成交金額增長幅度較大，當季同比、累計同比分別為36.9%、22.2%。相反，五線城市土地成交略顯頹勢，當季成交金額與去年持平，累計同比下降5.8%。

3.3.負債率較高城市土地市場情況

同樣為了跟蹤城投尾部風險，我們根據各城市經調整後的債務率（調整後負債率=(地方債務餘額+城投有息負債)/一般預算收入），考察了全國各城市的負債水平，挑出來20個負債率水平較高的城市，進一步跟蹤其土地出讓情況。

從成交金額看，負債率較高的城市中，第四季度只有浙江紹興、浙江湖州土地出讓金額超過100億元，三四五線城市土地成交市場不夠活躍。江西贛州、浙江湖州、浙江紹興、廣西柳州、江蘇連雲港住宅用地、商服用地成交金額均處於前列。長三角地區的土地出讓情況明顯好於其他地區。

與2018年同期相比，廣西欽州當季同比增幅超過100%，主要由商服用地拉動。而遼寧營口、四川廣元兩市當季同比跌幅超過70%，住宅用地、商服用地成交金額當季跌幅明顯。

2019年全年，只有浙江紹興累計同比增幅超過50%，主要由住宅用地和商服用地拉動。而遼寧營口累計同比跌幅超過50%，住宅用地成交金額下滑明顯。

4.區縣級土地成交情況

4.1.杭州蕭山、杭州餘杭土地成交金額較高

從成交金額看，四季度，杭州市蕭山區、杭州市餘杭區土地成交總金額較高，分別為271.6億元，170.3億元。具體來看，兩地住宅用地成交金額均處於前列，分別為227.3億元 、141.6 億元。除宜春市樟樹市外，成交金額最大的前10個區均位於一線及新一線城市。

4.2.負債率較高城市下轄區縣土地成交情況

進一步跟蹤前述敏感城市所下轄區縣的土地出讓情況：

從成交金額看，浙江省下轄區縣成交金額普遍較高，紹興市嵊州市、湖州市南潯區土地成交金額均超過30億元，而外省沒有地區超過30億元。大部分區縣成交金額較低，不足1億元的區縣幾近一半。

與前期數據比較，區縣層面的土地成交變化波動較大。陝西省安康市平利縣、遼寧省鐵嶺市開原市當季同比增幅較大，陝西省安康市平利縣、遼寧省鐵嶺市調兵山市累計同比增幅較大。而福建省武平市龍岩縣、遼寧省營口市老邊區、陝西省安康市漢濱區三個區縣的當季同比、累計同比均下跌80%，降幅較大。

我們的心愿是…消滅貧困，世界和平…

國泰君安證券研究所 固定收益研究覃漢/劉毅/高國華/肖成哲/王佳雯/肖沛/范卓宇/潘琦

GUOTAI JUNAN Securities FICC Research