我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，今年什麼時候是買房最佳時機？還是再等等？

回答：買房段位：

1段：知道買房，目標明確，下手迅速。

2段：知道買房，目標明確，優柔寡斷。

3段：知道買房，目標不明，下手迅速。

4段：知道買房，沒有目標，優柔寡斷。

5段：不知道買房！

大部分都停留在後面幾個段位，錯失建倉良機。

買房的正確方式是，未雨綢繆，先關注房地產市場，多了解，多學習，再開始買，而不是等要買才開始研究。這樣只會錯失機會後悔莫及…

一談買房賺錢，都在分析版塊，我們化繁為簡：都什麼樣的人買房賺到錢了？都是時代造就的，不是技術造就的。跟在趨勢後面，比跟在技術後面要安全的多，如果是趨勢加技術那就飛上天了。但這樣的人太少了…

提問：房姐你好，有個問題一直不明白，所謂的主城區的優勢具體體現在哪裡？另外主城區是怎麼劃分的？好像也不是按照三環線來的吧？另外限購區我知道怎麼劃分也知道對應的政策，那主城區和限購區在劃分上有沒有規律可言呢？比如主城區一定是限購區？還是說限購區一定是主城區？

回答：主城區的優勢是資源集中，漲幅最快。說說板塊輪動順序:

重點學區新盤、CBD新盤、主城區學區次新盤、近郊地鐵新盤、主城區次新改善盤、遠郊CEO盤、老破大老破小。目前武漢只有漢口北，蔡甸，陽邏，五里界不限購。

提問：請問現在手頭有100子彈，想投資買房，主要關注漢口古田，礄口，漢陽鍾家村，四新，白沙洲這幾個片區。不知道怎麼投資比較好。最近打聽仁壽路這裡有私房，100多點，不知道投資劃不划算。

回答：古田礄口一般受限於先天不足，漲幅落後。

四新已初步完成了農田到城市的蝶變，最大的紅利期已過，不過後期還有一些利好慢慢兌現，可以拉升整體價值。漢陽核心最近兩年拆遷規劃比較多，有一定拉動，也可以關注一下。

白沙洲現階段環境太差，但是未來交通，學校，醫院各方面都有利好，承接武昌剛需溢出需求，等配套完善後，房價會上一個台階。

私房沒玩過，不知道水深，不評價。

提問：房姐好啊，請問武漢二手房選籌是老破小更好還是大面積低單價更合適呢？比如水果湖的老破小和關山大道的大面積低單價（老破大）對比，不知道我這樣的比較合不合理？

回答：對的，老破小是房產里的最低生物鏈。

提問：本人武漢戶口，父母及老婆都不是武漢戶口，在武漢都無房，現單位有公租房一套90平可以居住（該公租房產權已經屬於單位，武漢政府和單位共同管理，）現想投資，怎麼操作最好？夫妻在武漢市有房產公租房就住不了，公租房是否有買下來的可能性？求姐

回答：對公租房的研究比較少，按照你的情況：1.就先保持無房狀態，等公租房能買的時候就拿下，之後再考慮投資。2.想投資其他房產，先掛有購房資格的親戚名下，之後走贈與流程，過戶到你名下。

提問：我首套房有房證，做了抵押貸款，現在想出掉賣新房，二套房現在只做了合同備案，沒有收房。賣了首套房，再買房是算首套還是二套，是否可以首付三成。如果算二套購買，賣房的錢不夠付5成，手上有信用卡有20萬，農行信用貸款還有18萬先息後本可以提。怎麼用可以不影響後期房貸。盼回復謝謝。

回答：算二套，合同備案就可以查到了

再買一套二手房，可以做2改1，二套改首套，首付3成買入。操作流程詳見知識星球內部分享。

不影響後期按揭貸款，需要換核操作，或者高流水可以覆蓋2倍月供。抵押貸、消費貸、裝修貸等等，最終變成了首付或者還按揭的現金流，銀行都是睜一隻眼閉一隻眼的。

提問：孩子在華科大上學。預計會在光谷周邊就業，想買一個90-100左右的房子，兩房或者三房均可。武漢身份證集體戶。我們自己外地人。沒有房貸。想聽聽您的建議。總價150-160，控制200以內。有點擔心的是，一如果孩子出國、讀研、萬一不回來，房子咋辦？砸手上啦。二孩子正常就業，房子應該夠十年之內居住，以後換大的就管不了啦。

回答：如果之後人不在武漢，這房子買了就相當於投資了。所以儘量選擇有獲利空間的樓盤，之後孩子成家了就換個大的。

提問：房姐好！我們有套無貸款的房，去年不願意jlh以二套資格首付85子彈組合貸款買了中建三局大公館一套81平的，商貸利率上浮算的首套20%，這兩套房都是我一個名字買的，老公目前房查無，他的徵信上不曉得第二套上了麼。現後悔買早了買小了。目前有兩種想法，一是老公的弟弟想買房，但他們無資格買，我們把去年才買的81平賣給他們，相當幫他們代持，他們給我85萬首付，然後按銀行管月供，我們jlh以老公名義再買套大的，這樣操作的話注意什麼，老公還能公積金貸款不，他沒貸過，只今年提取過，每月代扣了一丁點他的，他公積金一個月5k。二是我們等待，目前我們手上子彈10，兩人年收入35，我們是慢慢積累再自己買大點面積的？

回答：1.你們代持可以簽一份代持協議（詳見知識星球內部資料—代持協議模板），約定好首付和月供每個月按時打，以及違約金。不過最好是後面能夠過戶給他們，太占房票了。還可以公積金貸款。

2.如果現在能搶到合適的可以入，搶不到就持幣觀望。

提問：將房屋無償贈與直系親屬，免增收房屋總價20%個稅，滿二年免增收5.6%增值稅，只需繳納相應的契稅，沒有名額的可以用直系親屬名義買，滿2年後辦理贈與即可，是不是這樣？另外再交易會不會交20%的個人所得稅?

回答：是的。是的

提問：房姐，我先介紹下我的基本情況，終於找到了大神。

我們夫妻二人武漢地大畢業的，一個博士一個碩士，短期定居長沙了。

父親原來武漢人，已經61了，是公務員但是今年8月份才退休，他知青下鄉去了黃岡就在黃岡定居下來了，現在他很想回武漢，但是沒有武漢的戶口買房子是個問題。

我們家的房產情況是這樣的:

我們夫妻在長沙省公務員小區有一套房子，公積金貸款，每月月供3000多，公積金覆蓋之後有結餘。

長沙現在房價肯定是比武漢低。另外去年在限購政策之前，父母在長沙買了一套占用住房指標的公寓房，他們能貸款的年限短，月供3000。

我們現在不知道買第二套房是在長沙買還是武漢買，不同的優先次序有什麼區別嗎？

回答：武漢ZF一向是無為而治，沒有長沙ZF那麼作，政策太死，不知道要等多久才能翻身。長沙房價目前處於低位，只要放水立馬就起來了，主場有優勢。武漢目前的倒掛盤有確定收益，不必等很久。看你自己的選擇。沒有搞明白，為什麼父親名下的公寓占房票，是70年產權的住宅型公寓嗎？

追問：房姐，不好意思最近問題特別多，一直找不到途徑學習，網上大部分都是理論多過具體分析，很慶幸遇到你。問題如下：

目前手上有接近60萬閒置資金，1.用50多萬把第一套用公積金的貸款還清，利用這套房子抵押貸款，房子市場估價220，貸7成就是接近150，利用150萬再到長沙武漢各買一套，壓力很大，流水可能過不了。2.利用60萬直接再武漢或長沙再買一套，但是屬於二套房，首付貸款利率都上浮，沒什麼負擔。3.利用150萬直接長沙再全款買一套，利用第二套房再做抵押貸款，100萬首付再去武漢買首套。雖然是理科生，但是這些帳不知道怎麼算，需要普及下基本知識，哪種回報率最高

回答：二套首付比例高，抵押貸利率高，性價比高的2個方案：

1.JLH後用你的首套買武漢，公積金貸款可以用上。

2.把你們名下這套房的貸款還清，贈與父母，騰出首房首貸，買武漢或者長沙。

3.具體買一套還是兩套，根據你們選的方案再來定奪。

提問：房姐，清江山水2樓126戶型單價1.75萬可入否？可以做gpgd

回答：可入，小筍。

提問：新會員首問

東湖風光村要拆遷了有兩種補償方式選擇還建的話還建面積是原面積的百分60-70多餘面積低價補償，大概分得800平左右；如果選擇貨幣的話1000W左右還建地點在巡司河武船廠那裡但是是期房得3年以後請問1這個時候是選擇貨幣補償還是選擇等還建房2你們有沒有微信群我想了解武漢房產動態謝謝你

回答：目前的形勢，拿貨幣淘筍更合適。

子彈1000，開發房票高中低區分別建倉。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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