近日，上海易居研究院發布了中國50城2019年度房價收入比。
本次報告房價收入比具體計算公式如下：
說白了就是一個人不吃不喝，多少年能買到半套房。
你也可以理解為，一個普通家庭，多少年不吃不喝能買一整套房。
數據如下：
泡沫？
目前，國際上比較流行的說法認為，房價收入比在 3—6 倍為合理區間。超過6就被認為在泡沫區間。
縱觀中國50城，沒有哪座城市的房價收入比不在泡沫區間，如果我硬要說中國房子沒有泡沫，那是沒人信的。
但泡沫歸泡沫，不同國家有不同國家的發展模式，泡沫背後的風險不能一概而論。按照國際說法，香港、新加坡、雪梨、墨爾本等等地方全是泡沫，是不是他們都隨時要崩盤？
非也，人口往發達地區高度聚集，高房價和高消費便是城市遷移者的生活成本。想要一下子就有高收入的工作，高質量的教育，高完善的配套，不付出點代價怎麼行？要不每個人想住大城市就住大城市，那這世界豈不亂套了。
中國的高房價收入比有其背後的支撐，比如這三個方面：住房貨幣化改革、人口戶籍化自由流動和高校擴招。這三個方面分別對應預售制，學區房和畢業生源源流入，只要這些現象一直在，中國的高房價就也會一直在。
那麼，那些中國欠發達地區的房子還保持著高房價收入比，就有點不合適了。在沒有人口持續流入的情況下，以後或呈陰跌態勢。
根據易居發布的分等級城市房價收入比情況，2019三四線城市的房價收入比竟然超過了強二線和弱二線，你說危不危險？
說回泡沫，我們完全可以像日本一樣主動刺破泡沫，但那樣帶來的後果是災難性的。
房價一旦跌的稍微有點明顯，市場就會陷入恐慌，拋售潮就會隨之來臨，跌就會變為暴跌。
暴跌之下，
土地財政運轉會有危機。中國是個非常依賴土地財政的國家，土地收入經常占到財政收入的一半以上。如果地價跌了，財政收入下降，公共教育職員、公共醫療職員、地方公務員等體制內人員的工資誰給開？
開發商及其上下游60個行業的生存會有危機。萬科剛發的年報，凈利潤率是14.99%。如果房價跌個兩三成，房地產業務收入占總營業收入99%的萬科，收入至少也要下降個兩三成，成本短期內不變的情況下，基本是入不敷出，分分鐘資金鍊斷裂。
銀行業運營同樣會有危機。房貸是銀行個人貸款業務的大頭，如果首付跌超三成，人民出現棄貸現象，銀行壞帳就會大幅攀升，整個個人貸款業務就隨之萎縮，最後牽連到國家整個金融系統出現崩潰。
國家經濟整體發展會有危機。經濟學上有個直接財富效應，就是你突然發現「臥槽我的房子升值了」，就會增加消費意願去買買買。反之亦然，中國房產資產占家庭資產的77%，如果房子不斷貶值，人們認為自己的財富在縮水，就會預防性儲蓄，由此而來，投資、消費的動機都會降低，企業生產也會減少，經濟就可能面對衰退。
所以，我們現在只敢把房價維持在鳥籠行情，不會暴跌，也不能暴漲，只敢穩。
至於經濟危機之下的房價泡沫風險，請大家放心，我們會用一攬子巧妙的貨幣政策讓現金不知不覺中貶值，房價泡沫被通脹稀釋，名義收入被提高，房價收入比也自然降低了。
比如，2019年的50城房價收入比是13.3，相較於2018年是下降的，但2019年整年我們的平均新建商品房價格卻是沒有下降的，這就是貨幣貶值，名義收入提高，房價不變，但房價收入比減少，泡沫降低。
綜上所述，即便中國房價收入比遠超國際，存在泡沫；我們也不必太過擔心，因為核心城市的資產價格總是由全國最富的那波人決定，和平均收入關係不大，而且有形之手的有力調控，也堅決不允許房價硬著陸。
既然穩字當頭，那性價比就是資產的重要參考指標了，而房價收入比，就是城市房產的性價比。
GDP越高的城市，其基礎配套、生活設施和醫療教育就越完善，如果房價收入比還很低，那就是非常划算的一件事了。
反之，如果GDP沒那麼強勢，房價收入比還很高的城市，買了以後不僅心理會有不值得的落差，而且未來該城市的房價還有下跌風險（雖說國家不讓房產全面下跌，但局部的擠泡沫壯士斷腕，還是可以的）。
我們來回顧一下十年前2009的房價收入比。
數據來源：經濟研究
可以明顯看到，有那麼幾個城市，實在是太突出了。
杭州，2009年GDP排全國第八，房價收入比卻高居全國第二。
福州，2009年GDP排全國第三十二，房價收入比卻位列全國第六。
蘭州，2009年GDP排全國第一百零一，房價收入比卻處在全國第七。
這些虛高的房價收入比都是不正常的。後來發生的事情想必許多人也知道：
當然，那段時間許多城市的房價都出現了下跌，但杭州、福州和蘭州，是最慘的幾個城市之三。
再來看看今天的房價收入比，有幾個城市的數據明顯高於其基本面。
比如三亞的27.6、廈門的22.8、福州的19.9，還有石家莊的16.0。
儘管三亞和廈門風景優美得天獨厚，但一個普通的務工人才需要不吃不喝20多年才買得起房子，又有幾位賢士願意來呢？
最後這些城市只會是一堆投資需求下的鋼筋水泥，有價無市。
還有日照的10.5，莆田的11.7，蕪湖的12.2和揚州的12.2。
這些三四線城市的房價收入比已然高過像武漢、西安一樣的強二線，未來沒有人口流入的情況下，其價格靠什麼支撐呢？
疫情之下，不少三四線城市的房價就已經開始下跌。
河南駐馬店、廣西欽州、江西撫州、河南鶴壁、陝西寶雞等三四線都圍繞著「樓市鬆綁」展開穩樓市政策，然而還是效果甚微，撬不動市場情緒。
但我們也可以發現，不少二線城市堪稱寶藏。城市實力非常強，但房價收入比卻控制得非常合適。
首當其衝的肯定是長沙市，6.4的房價收入比羨煞旁人，比十年前中國大部分城市的房價收入比還要低。
長沙2019全年城鎮居民人均可支配收入55211元，比上年增長8.7%。而2020年一月房價同比去年僅上漲4.6%，典型的收入跑贏房價，可見其未來對人才的吸引力，是相當可觀的。
然後是青島的9.7，成都的10.0，無錫的10.1和重慶的10.1。
這些地方生活配套完善，交通設施也非常齊全，普通人的生活質量和一線城市相比絲毫不差。且不論以後上漲多少，至少下跌的空間是沒多少了。
再就是我們有所忽略的環一線城市。許多人拿著一線城市的收入，住著環一線城市的房產，如果這樣比較的話房價收入比可以達到一個相當低的水平，但需要付出的代價就是上班幸苦或五加二的生活。前者不大推薦，但後者的現實性，還是非常大的。
比如環京的燕郊，環滬的花橋和太倉，環深的惠陽。與城市CBD通勤距離在50公里以內，房價在1萬5左右，就比較划算。
2017年燕郊房價一度衝上2萬5，顯然房價收入比就遠超眾二線了，那便是實打實的泡沫。
關於房價收入比，對於剛需來說，那些在10左右甚至更低的強二線城市，比如長沙，買到就是賺到，根本不必猶豫，哪怕後期開發商在限價之下可能會有所降標，你們相對於其他城市也是血賺的。
對於投資來說，如果有足夠的資金和渠道，可以輕倉一部分資產在這些房價收入比低的城市，長期來看價格窪地遲早會被資金填平，尤其區域購買力強勁的環一線城市，但也不排除這些地方一直被政策打壓，房價持續保持溫和的可能。畢竟你得承認，這麼做，有賭的成分。