2020年，樓市正在發生種種變化。相比過去，風險大於機遇，不確定性大於確定性。
很多朋友都還抱著老觀念來看待房產投資，但市場已經發生了變化，而作為參與到市場裡的我們，難道觀念不用改變，思維不用升級嗎？
答案是必須的。所以，今天就來帶大家更新房產投資三觀。
為什麼大家都那麼熱衷於投資房產？實在是過去投資房產的收益太高了，北上廣深的房價10年翻4/5倍，若是再加上3.3倍的杆槓，直接是去到10-20倍，50萬進去，500萬出來都只是個合格。
尤其是2015-2017這三年讓大家印象深刻，全國一二三四線城市的房價輪番上漲，隨便一個城市漲個50%不成問題。
大家想想，過去咱們老百姓做什麼投資有買房那麼掙錢？別想了，只有買房。
如果時光倒流，讓你穿越回4年前去買房，你會怎麼做？你一定會砸鍋賣鐵，房子再抵押、信用卡套現，首付貸大膽用等等各種手段。我相信，只要不犯法，你會想盡一切方法籌錢、用光你能用的名額去買房，買N套房。
是的，4年前你要這麼做，你現在身家已經暴漲百倍了。這種方式聽起來很激進，但是3年前你完全可以這麼干，為什麼？
原因很簡單，答案很明顯，房價大漲了這麼多。也就是說，只要房價能夠確定是漲的而且短期內漲幅不少，剛才那種操作就完全派得上用場。
可現在還能這麼做嗎？
首先，我們要清醒認識到的是，過去這種1年或2年房價翻倍的暴漲模式是可遇不可求的，甚至，我很堅定地認為這種暴漲模式在我們有生之年都不會再現了。當然，中國的房價上漲空間遠沒有結束，只是怎麼個漲法而已。
而如果你還帶著這種短期翻倍，濫用杆槓的方式去投資房產，最直接可能導致的結果就是斷供，沒有資金供樓。更慘的是有可能房價下跌，甚至跌過你的首付額度讓你陷入負資產。
兩個原因：1、房價短期暴漲的模式結束，進入慢牛時代；2、城市出現分化，當下的房價會成為一部分城市3-5年甚至更長時間的高峰。一旦你買錯，甚至還濫用杆槓，後果將不堪設想。
所以，樓市新形勢下，我們第一個更新的就是收益觀。
錯誤的收益觀是：短期翻倍，濫用杆槓 ；正確的收益觀應該是：價值投資，聚沙成塔。
因為上一波房價的上漲，培養了不少人的短期炒房思維。很多朋友可能會有這樣的想法：今年買房，持有個兩三年甚至一兩年，然後轉手就賣掉。
你們說，這樣實際嗎？剛才已經和大家說過，類似15-17年這種房價短期暴漲的機會不會再有。
這一刻，你要投資房產，全國任何一個城市，如果不抱有至少5年以上的投資周期，我勸你碰都不要碰。為什麼？沒有這個時間，房價就不會漲到合理的利潤。做投資沒有合理的利潤，難道你賺個10%，甚至不賺錢你就走嗎？
另一方面，現在高投資價值的城市，基本都已經限售。如果你買的是期樓，收樓要1-2年，拿房產證又要1年，不同城市的限售又要2-5年不等，這麼一算下來怎麼著你都需要5年左右才有資格轉手。
至於那些不限售的城市，拉薩、遵義、菏澤等等，你願意投資嗎？對於沒價值的城市，不要說限售影響你的房子轉手的時間，就算不限售，打開門讓你賣，你也未必賣得出去。
其實買房要掙錢並不難，選對城市，長期持有。只要你選到一個有價值的城市和項目，放心大膽地持有，時間自然會給你最好的回報。
所以，樓市新形勢下，我們第二個要更新的就是周期觀。
錯誤的周期觀：2-3年轉手，快進快出 ；正確的周期觀：至少持5年的投資預期。
很多人都會陷入這樣一個買房路徑，自己在哪個城市發展或者自己老家在哪，就買哪裡的房子，哪怕已經解決了剛需，以投資的目的再去買房，也還是不管三七二十一，認準了和自己有關聯的城市來買。
所以，房產界也存在88定律，也就是80%的人都會把他們80%的房產集中在一兩個城市。
為什麼會出現這種現象呢？一方面，過去大家的房產投資意識不強，只買一套房子的占了大多數，買二套買三套也很少會去思考一個問題，自己所在的城市有投資價值嗎？或者反過來說，其他城市會不會比自己所在城市的房產價值更高嗎？
如果你湊巧在一線或強二線發展那還好，哪怕你集中買房，你的房子都是買在了一線或強二線。
而如果你剛好是在三四線城市生活或發展，然後你的房產都集中買在了三四線，那這個風險就大了。手上的房子越多，風險就越大，等於揣著一堆定時炸彈。
三四城市的房產價值已經說過很多次，過去這一波房價上漲，最大的幕後推手就是棚改。當前貨幣置換已經逐步變成實物置換，更關鍵是2020年棚改要進入尾聲。到那個時候，那些人口流出嚴重的三四線城市房子靠什麼支持房價繼續往上漲呢？
不要說你的房子全都投資在三四線不可取，過去5年，哪怕你買深圳和買武漢，這兩者的收益差距都很大。所以，跳出自己所在城市，放眼全國去看樓市價值才是正確的買房之道。
真正合理且長遠的擇城觀，必須要學會跨城投資，不要局限在一城一地。
所以，樓市新形勢下，我們第三個要更新的就是擇城觀。
錯誤的擇城觀：在哪買哪，熟哪買哪。正確的買房觀應該是：跨城投資，選對雪坡。
何為選對雪坡？巴菲特有一句經典名言：人生就像滾雪球，關鍵是找到濕濕的雪和長長的坡！
而我也說，房產投資也是滾雪球，也要找到濕濕的雪和長長的坡。濕濕的雪就是選對城市、選對項目，長長的坡就是通過長期持有來積累高收益。