01

最近，我跟一個客戶聊天，聽他說了買房的糟心事。前幾年他聽了朋友的建議，在一線城市買了一套總價200萬的一房一廳、39平方、38樓。地段還不錯，離市中心不遠。但就是樓齡有點老，買的時候差不多快30多年樓齡了，整棟樓看起來比較舊。本來是沒怎麼考慮的，但朋友一直說，這個地段未來有升值的空間，而且那時候剛好趕上樓市一天一個價，加上手頭上錢也不多，就直接買了下去。

但過了這麼多年，房價沒漲就算了，租金也沒漲，而且還鬧心。因為整棟樓，樓齡老，設備老化嚴重。經常出現電梯故障，而我的房子在38，遇上故障的時候，出行就特別麻煩。還有就是遇上高峰期總是沒水可以用。因此，我的租金一直提不上去，還總是被租客打電話煩。所以，我前兩年就打算找中介去賣了，沒想到去中介那裡一問，現在這個戶型大部分人都在掛180萬，還沒什麼成交量，不過沒想到的是，低樓層掛盤價反而比我高。

我問中介為什麼？這套房子當初我用了200萬買來的，而且還是高樓層，這麼就跌價了？何況這裡的地段不錯，附近的樓盤一平方都賣上6萬了。反而我們這邊一平方都還沒5萬？

中介回答說：「地段是不錯，但是這棟樓，首先沒有小區不說，而且房齡太久了，設備老化嚴重，經常斷水斷電，尤其是住高點的住戶，晚上8點後經常斷水，而且牆壁還滲水。加上沒有什麼物業公司願意接手，居住人群複雜。所以，很多剛需客戶基本不會考慮這裡，除了實在沒錢才會考慮」。

但讓我現在虧本20萬賣了，我也不甘心啊。交了那麼多費用，加上稅費、中介費、房貸利息，我虧的不止20萬啊。

中介無奈的搖搖頭回答道：「確實沒辦法，現在市場就是這個價，而且180萬還只是掛盤價，不一定是這個價格成交呢！只能說你當初買的時候，價格有點高了。並且這幾年因為限購、限價政策限制，房價一直沒怎麼漲過」。

最終，只能以180萬掛盤，但掛了幾個月後，根本沒人看房，出價。等到價格再降到160萬，才逐漸有人看房，談價。談到最後，本來是以150萬打算成交的，而且稅費、中介費都由買家出，但買家不肯。實在沒辦法，只能我自己出了，買家才願意簽下合同。

因此，我這位客戶每每在談到這件事情的時候，總是惆悵，認為這是他做過最失敗的投資。他一直沒想明白，高層樓不是很好嗎？自己都喜歡，為什麼轉手這麼難？

02

其實，這是現在許多城市的高層住宅都會遇到的問題。現在建的房子隨隨便便都是30層以上，雖然可以增加土地的利用率，但這種的做法無疑犧牲了住戶的居住環境，同時也透支了房產未來的價值增長。為什麼這樣說呢？

首先，高層住宅遇到電梯停電的時候，上下樓非常不便。還有消防安全。按照現有技術，各城市消防救援高度在17層-20層，約60米建築高度，超過此限就難以救援，即使有消防雲梯也無濟於事。但最為嚴重還是健康問題，根據有關研究表明，大量可吸入顆粒物和有毒氣體大部分集中在20米以上的高度。

其次，房子樓齡久了，要不就拆遷，要不就繼續居住。假設繼續住的話，就會有高昂的維護費，並且時時刻刻會感受到安全問題。比如香港早期建成的高層住宅，目前就遇到了物業公司不願意接手這些高齡住宅，導致樓道衛生髒亂、設備老化、外牆脫落、住高一點的水供不上、小偷關顧、電梯經常停導致要爬10幾20樓等現象。

那麼選擇拆遷呢？要知道，過去我們的房子大都是多層住宅或是平房，拆起來簡單，成本不用太高。而現在的房子，動不動就30層以上，這樣的房子拆起來得動用多少人工物力呢？要知道，吃力不討好的事情，我相信沒多少人願意去做。那麼他們不做，靠我們出錢補貼？還是依靠政府龐大的補貼資金拆建嗎？這兩種方法，我相信都不實際。

最後，質量問題。以我們現在內地開發商建房屋的質量，能不能撐過30年都很難說。像碧桂園項目實施「4568」法：當天（通宵）出圖，最慢40天開工，三個月開盤，4個月賣樓，5個月回款，6個月現金流為正，8個月再投資。而萬科提出「5986」高周轉模式：拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅。這樣的建房速度能達到質量要求？或許一時間看不出什麼，但長期下去，無疑是為房子的安全問題埋下一顆炸彈。

因此，不解決這些問題的話，未來高層住宅將會面臨轉手難的問題，更嚴重的或是直接被拋棄。

03

當然，現在想這些問題，未免有些庸人自擾。未來的事情沒人能夠預測，或許會是我們多慮了，但如果沒有想好如何解決這些問題之前，我們多做一些前瞻性的設想總是好的，所謂「人無遠慮，必有近憂」。

那麼關於高層住宅問題有什麼好的建議也可以在下方留言~

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