投資測算表財務部分其實是投資測算的歸口部分，一個項目好不好，到這裡就可以見分曉。
那麼，不懂什麼是價內稅和價外稅，不懂增值稅，土增稅，能做測算嗎？
答案是能。
想一想小區菜販，他們不懂各種稅沒學過財務知識，可是一年下來，利潤算的明明白白的。其實投資測算也是這樣，不管你怎麼計算，你用什麼模板，最終的結果就是這個項目花了什麼代價拿下，最終賺了多少錢。
01
投資測算財務部分最重要的校驗是：不考慮稅計算出的利潤和考慮稅計算出的利潤是完全一樣的。
這裡的不考慮稅實際上是有稅，但是不會去算稅，而不是偷稅漏稅不去繳稅。
說白了，不考慮稅去計算利潤，是按照不懂稅的邏輯去計算的利潤。考慮稅算出的利潤是指財務出身的同學用財務思維計算出的稅。這也是要講的日常邏輯和財務邏輯，這兩個結果是完全一樣的。
下面舉個例子說明一下：
小明從批發市場買了100元的鉛筆，批發市場給了一張發票，列明不含稅金額86.21元，稅金13.79元，120元賣給別人，開了一張發票給客戶，列明：不含稅金額103.45元，稅額16.55元，給稅務局交了一筆稅16.55-13.79=2.76元。
賺了多少錢？
這個問題，不懂財務的人的邏輯，就是我收到的錢減去我付出去的錢就是賺的錢。那麼這樣做行不行呢？
我們對比看一下結果。我們的日常邏輯就是收到的120元錢減掉我進貨付掉的100元錢，減掉給稅務局繳稅的2.76元，那麼最終我賺的是17.24元。
財務人的邏輯，是我的銷售收入減去銷售成本減去利潤表的稅金就是我的利潤：賺的錢=賣出的不含稅的金額103.45-買入的不含稅的金額86.21=17.24元。
那麼大家可能會問，為什麼稅沒有在這裡體現？那是因為增值稅是不計入利潤表的，所以不用減去稅。
簡單來說，增值稅其實是體現在銷售收入和銷售成本中的，比如這裡的我收到120元，但是我的銷售收入只是103.45元，這裡兩者的差16.55元就是稅，增值稅的銷項稅額。
我付出的100元，但我的銷售成本86.21元，這裡兩者的差13.79元也是稅，是增值稅的進項稅額，大家看到日常邏輯計算結果17.24元，財務邏輯計算結果也是17.24元，金額是完全一致的。
由此可見，日常邏輯和財務邏輯雖然計算方式不同，但是計算結果是一樣的。
所以就算你不懂財務，按照日常邏輯去做測算也是完全沒有問題的。
那麼再舉一個例子，雖然增值稅不計入利潤表，但實際上它也是吃利潤的。
賈明從批發市場買了100元的鉛筆，沒有取得發票。120元賣給別人，也沒有取得發票，那他賺多少錢？
這個很簡單，就是用收到的120元，減去付出的100元，剩下20元，這不是比前面的例題多了2.76元，這個金額就是交給稅務局的2.76元，所以說這裡的增值稅一共就是吃了2.76元的利潤。
這樣說下來是不是很簡單？但是做測算的時候，很多人會搞錯。這裡的實質就是增值稅變相減少了收入的金額。所以說雖然增值稅不計入利潤表，但實際上增值稅是會吃利潤的。
02
舉前面兩個例子是為了說明，不具備財務知識，用日常邏輯去做測算是完全沒問題的。
但基礎的財務知識我們也是需要具備的。做測算時，基本上就是用日常邏輯計算出來的金額和財務邏輯計算出來的結果是否相等來檢驗整個測算表的準確性。
再舉例子，我們把日常邏輯和財務邏輯放到測算表中，看有什麼區別。
假設投資一塊地，收到的銷售回款（在日常邏輯上是銷售回款），在財務邏輯上是不含稅收入，其中兩者的關係是什麼？銷售回款是大於不含稅收入的，它中間的差異就是增值稅的銷項稅額。
我們支出去土地款，日常邏輯是土地款，財務邏輯叫不含稅土地款，他們的關係是土地款大於不含稅土地款的金額。
另外，我們付出的還有一部分工程款，日常邏輯是工程款，財務邏輯是不含稅工程款，他們的關係也是日常邏輯大於財務邏輯。
我們繼續看日常邏輯支出的還有什麼？增值稅，但是在財務邏輯里是沒有增值稅的。
為什麼沒有？
因為增值稅在財務邏輯里其實是隱含在銷售回款和各種工程支出里。不含稅收入其實已經是銷售回款扣除了增值稅的銷項稅。在土地款和工程款里也是，含稅金額已經扣除了進項稅。
所以特別要注意，財務邏輯是不含增值稅的。
我們還要支付稅金，附加稅。那麼在日常邏輯里，附加稅是等於財務邏輯的附加稅，同理的，日常邏輯土增稅也是等於財務邏輯的土增稅， 所得稅也是一樣。
但是，管理費用和營銷費用大於財務邏輯中的管理費用和營銷費用。
對管理費用和營銷費用來說，它的大頭基本上是工資，進項稅額比較少，一般為了保證測算嚴謹性，一般進項稅忽略不計。所以在測算的時候，會默認為管理費用等於財務邏輯的管理費用。其實財務費用的管理費用是要減掉一部分進項稅的。
再看一下，融資利息。日常邏輯的融資利息是等於財務邏輯的融資利息的。這個主要是因為，國家規定融資相關的東西哪怕取得了增值稅專用發票，也是不能抵扣的。
前面說到，不考慮稅計算出的利潤和考慮稅計算出的利潤是完全一樣的，是測算里最重要的一個校驗。這麼羅列下來，大家會發現日常邏輯是簡單的，財務邏輯是難的，當然這兩個大家都要掌握，這個是我們日常測算表的校驗邏輯。
03
接下來我們看下，日常邏輯下各個金額怎麼確認的？
同樣把各類型列一下，收進來的減去支出的就是等於賺到的。
那麼日常邏輯就是銷售回款減土地款、工程款、增值稅、附加稅、土增稅、所得稅、管理營銷、融資利息等於利潤。
其中銷售回款的金額是可以確認的，銷售單價和可售面積這倆數字是前端就可以定的，二者相乘就是銷售回款。
土地款一般按照土地掛牌價格；工程款是成本部給出數字；增值稅、附加稅、土增稅、所得稅都可以根據計算得出。
管理和營銷，用銷售回款乘以一定比例就可以計算出，這個比例是前端部門會給到。
最後再說融資利息，測算的重點就是在確認融資利息。因為其他的數字都是可以通過計算或前端部門提供來確定，但融資利息其實是一個倒嘎算出來的，也有極端的情況。
如果融資是按集團公司融的，無需計利息，那麼融資利息就等於0。
融資利息是根據資金占用的金額乘以利率和天數得出的。天數可以通過資金倒排出來；利率一般根據市場利率或者協議上的利率；資金占用的金額是資金排布後確認的。
我們再來簡單說下，資金占用金額，因為一般來說天數比較好確認，利率也好確認。
舉例子，小王賣燒餅，賣了3個月，18年的10、11、12月，那麼每個月的月初要備100元的零錢，方便找零。必須要保證下個月要有100元散錢，如果上月末虧損，就要找人借。
那我們看下實際情況，2018年10月的時候備了100元散錢，這個月賺了200元，但是人工材料支出400元，其實虧了200元，但是加上月初備的100元之後，還虧100元。由於11月月初必須要有100元散錢，倒排下，10月底需要向別人借200元。
再看11月，本月賺了300元，材料人工花費350元，虧損了50元。加上月初備的100元散錢，這個月剩餘50元。為了保證12月月初備用的100元散錢，必須得向別人借50元。
18年12月賺了400元，支出了800元，那麼這月虧了400元。加上期初的100元散錢，還負債300元。這時候需要向別人借400元。
大家看到，融資金額就是我問別人借錢，根據本期的盈虧，得出的剩下的錢是多少，接著在要保證下個月月初金額的前提下，算出我必須要問別人借多少錢，這樣的一個過程。
不考慮稅和考慮稅算出的利潤是完全一樣的，這個是整個測算表財務部分的精華，也是做測算最重要的校驗。
來源：牧詩地產圈（id：mrthinkers），本文已獲授權，對原作者表示感謝。
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