本文自南都·灣財社。
采寫 | 南都·灣財社記者 邱永芬 王艷玲
9月20日傍晚，廣州官宣放開黃埔、番禺、花都三區的住房限購。這是自2011年2月起，廣州執行住房限購12年以來，首次重新放開對這三區的住房限購。
作為最接近廣州市中心的兩個區，黃埔和番禺的一手樓盤自昨晚起，「工作日變成周末，到訪和認購人士大大增加」，有策劃人員臨時支援銷售，「忙得晚飯沒吃」；也有此前計劃賣一買一騰名額的市民，火速全款在黃埔老城區購買了總價500多萬的三房。
自8月底以來的新政，如今似乎開始激活了黃埔番禺的樓市成交。
有人全款500多萬買下黃埔老城三房
「終於不用賣房騰名額了，我們也擔心今後房價會漲，所以想趁新政出來立即買房」。9月21日中午，市民陳音（化名）和丈夫直奔黃埔區老城某樓盤，簽約認購了一套建面100多平方米的三房，總價500多萬元。
這是陳音一家目前在廣州中心區的第三套住宅。陳音的丈夫做生意，他們一家現在天河區有兩套房，一套自住一套出租，當中出租的那套，前年最高成交單價一度已達9萬+。
今年春以來，為了給孩子多準備一套學位房，陳音曾計劃放售賣掉出租房，以騰出名額置換到天河和黃埔交界的，黃埔老城區某個帶名校學位的樓盤。但將出租房以市場價掛牌以來，前來問詢的客戶稀少，「中介說成交單價只能去到7萬多」。不甘心如此降價出售，陳音於今年8月結束掛牌放盤，繼續出租，並放棄換房的念想。
直到昨晚廣州一紙新政，黃埔區赫然不在住房限購之列。陳音告訴南都·灣財社記者，昨晚新政出來之後，她立即諮詢了兩名中介人士，再三確認自家可以在黃埔區購買第三套房後，與丈夫快速達成一致，旋即和樓盤銷售約定今天中午前去簽約認購。由於目前樓盤表示第三套無法貸款，陳音夫婦決定一次性付款購買。
陳音說，在買了這套房後，他們一家有計劃讓孩子轉學到該樓盤上小學。
新政之於有錢人家，可以輕鬆全款入手第三套，但對於資金有限的單身人士，可能只能望而不得。
「黃埔不限購，我是不是不用賣房，可以直接在黃埔再買？」昨晚新政出來後，陳小姐立即開心地向樓盤銷售人員詢問，但答案讓她大失所望。
李小姐今年35歲，單身，八年前在天河購置了一套50平方米的二手房。「爸媽年紀大了，我希望能把他們接到廣州養老。盤算之後，覺得黃埔新城三四百萬元的總價，加上完善的社區配套，最符合自己預期」。
按照舊政策，李小姐單身限購第二套，所以必須賣掉現住的這套，才能購置新房。「一個是賣掉住哪兒？新房要一年後才能收樓，很不方便；另一個是二手房不好賣，掛牌幾個月都沒有幾台客戶看房」，李小姐告訴記者，「中介讓我降三四十萬元，但我真覺得虧。」
剛剛出台的新政，讓李小姐看到了新的機會。但「對方告訴我，雖然不限購可以買了，但銀行還是限貸，單身二套的話，要付全款在黃埔買房」。目前李小姐還在跟樓盤和銀行積極溝通中。
策劃人員支援一線銷售，忙得晚飯沒吃
昨天傍晚新政出來之際，番禺長隆萬博耀勝新世界廣場|耀勝尊府的策劃經理Lily正準備叫快餐。新政出來之後，銷售中心陸續湧入大量購房客，「現場都是洽談聲，刷卡機列印票單聲」。
「人太多了，銷售都接待不過來了，我們策劃和行政的也都上陣支援」。Lily說，由於客人太多，她忙得沒空吃飯，沒空喝水，「嘴唇都起皮了」，而送來的快餐也放在角落，直到深夜12點多也沒空吃。直到今天凌晨1點多，銷售中心打烊後，Lily才一身疲憊回到家，「太累了，胃口也沒了，喝了一瓶奶就睡覺了」。
Lily說，從昨晚到今天，基本很多客人來到耀勝新世界廣場|耀勝尊府都是來了即買，「很多人都是之前沒有名額，現在有了名額就直接下定」。
同在萬博片區的龍湖廣州·御湖境項目，據稱從新政發布當晚，項目在5個小時內就成交了8套，截至21日下午5點，累計成交超過20套。
「在限購鬆綁官宣後，大概晚上7點開始，很多我們前期接觸過的一些因購房名額問題無法購買的客戶，紛紛主動給置業顧問打電話諮詢，確認是不是購房資格已經不成問題」。龍湖廣州·御湖境項目相關負責人告訴記者，「客戶主動找我們，我們也在主動找客戶。昨晚營銷團隊連夜對過往的意向客戶都進行回訪，尤其是那些因為限購無法購買的客戶。當晚九點開始就陸續有客戶到訪，在晚上十點半左右，整個案場洽談區已經坐滿客戶，當晚直到次日凌晨都還有準業主在填寫認購書等候刷卡」。
據介紹，該盤昨晚有兩套成交都是「空中轉定」。「其中一位業主人在國外，前期到訪御湖境，對龍湖品牌，以及御湖境項目的產品、地段和江景都非常認可，若不是因為自身是外地戶口又沒有社保無購房資格，當天就想定下190平方米戶型高層單位。這次置業顧問回訪告知最新政策，不到二十分鐘，客戶就當機立斷轉帳下定」。
在同為番禺區的珠江鉑世灣，「今天來訪量翻了三倍，超30組，成交約3台」。該盤策劃人員介紹，其中有1台客戶是連夜從省外坐高鐵過來認購，「他此前從網上了解到項目情況，但沒有名額遲遲未入手，昨晚得到解開限購的消息，擔心心儀的房源被搶，就連夜買票趕來」。
在凱德·山海連城，項目在解除限購的24小時內來訪火熱，9月21日單天成交5套。據介紹，該項目9月至今環比8月同期來訪增幅150%，成交增幅50%。
某樓盤銷售：新政次日一天賣兩套，平時一個月賣一兩套
廣州在時隔12年以後，放開黃埔、番禺、花都三區的限購。這三個區極具代表性，黃埔區本身就屬於中心六區之一；而番禺區多年以來就是廣州住房的南大倉，也是最近廣州中心的近郊區域；花都區則是此前9個限購區中，房價性價比最便宜的區域，且在此前官宣放開限購前，當地已可以以人才政策購房。
南都·灣財社記者走訪獲悉，從昨晚以來，限購區和不限購區人氣迥異，但相對而言，目前放開限購的三區，人氣回升以黃埔和番禺最快。
緊鄰花都區融創文旅城的某盤銷售負責人告訴南都·灣財社記者，從昨日到今日，項目只成交了兩套房，「都是昨天白天成交的」。
但在黃埔區，這裡的客流已經快速回升，「和近期的周末差不多了」。在天河黃埔交界的某樓盤，銷售人員柳女士不僅促成陳音成交，在今天上午亦成交了一套，「一天賣出兩套房，這是我平時一個月，甚至兩個月的業績」。
柳女士表示，按照近期的往常，工作日一般10點多以後才會有客人到訪，但在今天，9點剛過就有客人到訪，一天有十多台客。
事實上，自從8月底新政出台以來，柳女士的工作就變得忙碌，「經常每日在銷售中心就走了上萬步」。包括今天成交的兩套房，她在9月份已賣出5套房，是今年以來銷售業績最高的一個月。
在仍然限購的區域，一些此前受限於五年社保的客戶，如今也開始出手。
白雲區新世界雲耀銷售中心，自昨晚以來，「一些原本社保年限不夠，導致沒有購房資格的客戶已果斷衝進財務室刷卡認購；之前還在猶豫的客戶預感將會有更多的購房者參與選房競爭，緊張到沒等下班就趕來銷售中心鎖定房源，生怕錯過心水的戶型」。
在荔灣區珠江·廣鋼花城，新政後看房者到訪有所回升，「今日上午也成交了一台周一首次到訪的客戶」。
觀察：廣州樓市年末翹尾行情基本確立？
南都·灣財社記者觀察發現，自8月底新政頻出以來，廣州一手住宅成交實際上回升不大。但從昨晚新政出來以後，放開限購區域的樓盤，基本反饋已有清晰的成交量。
「非戶籍人口的購房門檻降低了，個人銷售房屋的增值稅減免年限縮短了，再加上限購的鬆動。廣州樓市『金九銀十』可期，年末翹尾行情基本確立」。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，這次廣州成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市，政策力度超出房地產界的預期。
「樂觀預計，在政策推動下，年末廣州房地產市場將企穩回升。倘若年末翹尾行情熱烈，全年廣州房地產的幾個關鍵指標（投資額、銷售面積、銷售金額等）有望出現同比正增長」。趙卓文認為，這次政策不但將影響廣州市的房地產市場，還將影響整個廣州都市圈的房地產市場。
趙卓文認為，有三類人士將在這次新政中受益頗豐：2023年，在廣州競投了優質居住地塊的開發商；在廣州「抄底」了優質物業的購房者；準備在廣州中心區買房，但在政策出台前沒有購房資格的人士（包括廣州戶籍和非廣州戶籍）。
趙卓文認為，廣州本輪房地產新政將大大提振房地產市場的信心，促進房地產市場企穩回升。只要信心恢復了，廣州房地產市場的需求釋放將水到渠成。他認為，廣州中心區的優質居住物業，也將是經濟波動期的優質資產。
而合富研究院分析，2018年至2020年，廣州全市共網簽一手住宅約2.9萬套，」按照過往經驗估算，通常約有5%-10%的單位會再掛牌入市」。基於此，大致可以判斷新政實施後，最有可能產生「二手掛牌量增多」的區域，分別是增城、南沙和黃埔；而天河、越秀、海珠等區域受到的影響將較少。
合富研究院認為，當前市場上仍然存在不少「4至8月一直看樓、持幣觀望」的客戶，新政將使得中心城區（天河、海珠、越秀、荔灣、白雲）及近郊（黃埔、番禺）的潛在購買力基數大幅增多。
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