文章導讀：就因為拆遷戶做了這3件事，開庭之前，徵收方撤銷徵收決定！提高補償！
一、案例簡介
2019年的夏天，楹庭拆遷團接到了這樣一個案子。 2010年3月李先生通過買賣方式獲得一臨街商鋪的所有權,並取得房產證。該房屋用於商業經營。2019年，李先生偶然在媒體上看到自己的商鋪要被徵收，而且據稱2015年5月徵收部門就作出了徵收決定，簽約期限為2015年5月*日至2015年7月*日，為期三個月。然而李先生在此之前並不知道其合法擁有的商鋪已經被徵收。看到該信息之後，李先生深感自身的合法權益被侵害。同時鑒於僅以一己之力維權艱難，李先生通過朋友介紹，委託北京楹庭拆遷團的董國女律師和路永強律師辦理此案。
二、就因為拆遷戶和律師做了這幾件事，開庭之前，徵收方撤銷徵收決定！
1、律師經過調查取證，調查出這個項目的徵收決定，和其他相關證據材料。拆遷戶和律師經過商議決定起訴。
律師介入之後，通過調查取證發現，2019年3月14日徵收部門針對李先生已作出《徵收補償決定書》。除此以外，也調查了規劃圖等證據材料。調查取證結束後，楹庭拆遷團在與拆遷戶商議之後，決定以徵收補償決定侵犯李先生合法權益為由向法院起訴，請求撤銷該徵收補償決定。
2、律師發現徵收方對房屋的性質認定錯誤。涉案房屋屬於商業用房，而不是住宅用房。建議徵收方重新評估房屋價值。應該以商業用房的標準進行補償。
經過調查認定和重新評估，楹庭拆遷團發現，原來徵收方將房屋性質認定錯誤，該涉案房屋屬於商業房屋。以住宅的拆遷標準給安置補償明顯錯誤。根據評估結果可以看出，商業用房要比住宅的安置補償費高出很多。除此以外，該房屋屬於臨街商鋪，有經營性質，除了要給房屋價值的補償，還要給予停產停業損失補償。
3、徵收方自行撤銷徵收決定，擬根據新評估結果制定補償標準。被徵收人撤訴。
該案件在某中院受理之後，徵收部門非常重視。在本案開庭之前，楹庭拆遷團的董國女律師和路永強律師，與徵收方談判協商，促成徵收方撤銷徵收決定，李先生撤訴。由於「住宅用房」變成「商業用房」，勢必使補償在原有基礎上有所提高。也就是說，在開庭之前就達成合意，免去冗長的訴訟程序。關於本案的補償數額，目前正在協商之中。
三、本案的法律依據
1、依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定：「房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。」
2、徵收部門在作出征收補償方案前，並沒有將擬定的徵收補償方案進行公布並徵求公眾意見，更沒有將徵求意見情況及修改情況及時公布。因此，對涉及被徵收人切身利益的《徵收補償方案》的具體內容沒有遵循決策民主、程序正當的原則，程序違法，而《房屋徵收補償決定書》的作出應當嚴格以《徵收補償方案》為依據。針對本案，徵收部門以不合法作出的《徵收補償方案》為依據作出的《房屋徵收補償決定書》理所當然也不合法。
3、被拆遷人對評估報告有異議的應及時申請覆核，也可請律師介入評估程序和參與談判。
（1）在實踐中，被徵收人常常面臨徵收方單方面選定評估機構的情況。從上述規定楹庭了解到，我國法律賦予了被徵收人自主選擇評估機構的權利，確立了被拆遷人在選擇評估機構過程中的主動權。徵收方直接指派的行為是明顯不合法的。被徵收人可以這一規定維護自己的合法權利，從而拿到公平合理的補償。
（2）《國有土地上房屋徵收評估辦法》第10條規定：被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點，應當與被徵收房屋價值評估時點一致。評估的目的是真實反映房地產的真實價值，以達到合理公平的補償，而如果評估報告做出時間較長，市場變化較大，不能真實反映其價值，被徵收人可要求重新評估。
（3）被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請覆核評估。
（4）申請覆核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面覆核評估申請，並指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起10日內對評估結果進行覆核。
（5）覆核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知覆核評估申請人。
（6）被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。
（7）被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理（申請行政複議，提起行政訴訟）。被拆遷人可以請專業的拆遷律師介入評估。
4、請在寶貴的訴訟時效期限內維護自身權益
（1）在遭遇強拆之後，或在收到徵收決定、徵收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政複議，6個月內提起行政訴訟。別通過信訪、舉報等方式錯過訴訟時效。
（2）對於合法房屋被強拆，訴訟時效是6個月。在被認定為違章建築以後，對責令限期拆除決定不服的，要在接到該拆除決定之日起15日內，向人民法院起訴。
（3）在實施拆除違建之前，仍需要做最後一個公告。如果被拆遷人提起行政複議或行政訴訟，在司法審查終結前，不能強拆涉案房屋。
楹庭提示您：
在拆遷過程之中，拆遷方與被拆遷方就補償形式、內容等難以達成一致，致使難以達成協議的情況屢見不鮮。依據第590號令，被徵收人對市縣人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以進行複議、訴訟。請在法定訴訟期限內（6個月-1年），通過法定程序維護自身權益。
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初稿作者：楹庭律師團 實習律師 李婷婷
本文編輯和原創作者：楹庭律師團 法律顧問組 楚琳