三溪片區貨站單元B-07地塊吸引了中梁、旭輝、萬科、金科、大家、龍湖等6家房企報名，最後 萬科以16.188億元競得+ 5600㎡政策性用房，溢價率30.1 %，封頂樓麵價約7809元/㎡，比同區域愉景公館樓麵價高出近千元。

土拍熱仍在繼續，看著架勢絲毫沒有降溫跡象！

地塊指標

地塊總用地面積69099.44㎡（103.649畝），規劃容積率＞1.0且≤3.0，建築密度≤30%，綠地率≥30%，建築高度≤100米（且住宅建築高度≥60米）。

計入容積率指標的地上總建築面積≤207297㎡，兼容零售商業用地、餐飲用地建築面積≥15000平方米且≤20000平方米（結合站點集中設置的商業面積≥15000平方米）。

其中不小於10000平方米的集中商業建築面積在地塊建成後須由地塊受讓人持有運營不少於8年，不得分割銷售（轉讓）也不得整體轉讓，8年之後不得分割銷售（轉讓）但可整體轉讓，其餘商業建築面積可分割銷售（轉讓）。

地塊位置

地塊西面與輕軌S1線潘橋站相連，是純正的TOD住宅盤。東鄰寧波路，南靠連雲港路，北邊則是物流路。

配套方面，雖然地塊周圍以農田居多，居住條件以及氛圍還不太成熟，但3公里內可達港龍商業廣場、大象城國際商貿中心、站南商貿城等，相對來說日常的生活娛樂需求也能夠得到滿足。

教育資源方面，距甌海區潘橋第一小學、甌海區潘橋中學、陳莊小學、老竹小學均不超過2公里。

區域前景

如上圖所示，待售的君悅339、在售的世茂·璀璨瀾庭以及尾盤去化階段的奧體華府，一般說來都會被歸類為甌海中心區，兩個板塊的現狀還是存有較大差距，反映到新房房價上至少有四、五千的差距。

本宗地塊距離最近的商品房愉景公館，直線距離不過1公里。

據悉，愉景公館在開盤初期，恰逢中心區的供應「空檔」，憑藉較低的價格收割了不少剛需客群，後面隨著中心區璀璨瀾庭、奧體華府的入市，愉景公館性價比的優勢不太明顯，去化呈現疲態，不過細分看其小戶型去化還是不錯，主要是大戶型難跑量。

綜上所看，本地塊未來主要對標盤為陽光城愉景公館，不過算上入市的時間差，競爭態勢也不會太強。

地塊小結

簡單梳理下該宗地塊的幾個特點：

1、「百畝大盤」規模可觀，相對小項目開發周期較長。

2、項目處於高鐵新城的規劃內，享受區域規劃利好，自帶約2萬方商業，其中約1.5萬方結合站點布置，不少於1萬方需競得人持有運營至少8年，未來商業運營有所保證。

3、 就周圍配套而言，多為農田、物流園以及在建中的安置房，暫時醇熟度差了些。不過反過來說，以農田為主的區域，開發成本相比市中心區域較低，隨著甌海中心區的發展日漸飽和，與其相連的高鐵新城則將迎來新一輪城市發展機遇。

4、 產品定位，估計以建面約89㎡、105-110㎡等小面積剛需戶型為主，少部分120-130㎡的首改房源。

價格方面預計與愉景公館相近，但受中心區影響或有微漲的可能。中心區目前待推中的君悅339定位高端，北單元新掛待出讓的地塊1.4萬+的起始樓麵價，未來售價奔3w萬+的節奏。

這兩個高價項目勢必會牽動一波價格溢出型客戶，那麼高鐵新城維持目前價格或是微漲其都有一定的性價比、吸引力。不過值得注意的是，與中心區相近的牛山板塊今年供應量較多，競爭較大，因而從中心區外溢的客戶，究竟流向何方，也還是個未知數。