杭州、西安同日全面取消住房限購,樓市限購正在成為歷史?

2024-05-09     時代財經

原標題:杭州、西安同日全面取消住房限購,樓市限購正在成為歷史?

限購城市正在加速消失。

5月9日,杭州市發布《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》(以下簡稱《通知》),明確即日起在杭州市範圍內購買住房,不再審核購房資格。這意味著,歷時8年的杭州樓市限購政策全面取消。

同日下午,西安市住房和城鄉建設局等4部門聯合發布了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》,同樣明確指出,全面取消西安市住房限購措施,居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

在當下,放鬆樓市限購政策已成為城市間的共識。據時代財經不完全統計,此前執行房產限購的四十餘地中,僅剩北京、上海、深圳、廣州、天津、珠海橫琴以及海南全省仍有限購政策,而在風潮之下,這幾個地區也正在不斷鬆綁優化限購政策。

圖源:圖蟲創意

實施上,這樣的情況並不是第一次出現。2014年房價高位回落時,除了四個一線城市以及三亞市外,其他地區也曾大面積退出限購政策,但隨著樓市的恢復,限購政策在不久後又再度興起。

本輪限購政策的調整是否為歷史的重演?未來,中國樓市有無可能全面取消限購?

對此,多名房產經濟專家告訴時代財經,房地產市場供需關係已發生重大改變,當前來看,房地產市場已不具備大幅反彈基礎。但對於全國範圍內能否全面取消限購,仍存在爭議。

房市低迷推動限購放開

塵埃落定,杭州和西安最終還是全面取消了限購政策。

在此之前,西安、杭州兩地市場已多次流出「將全面取消新房限購的傳聞」,儘管均曾多次否認,但兩地近期低迷的樓市成交數據,以及密集出台的利好政策等,都給予了市場關於「全面放開限購」的支撐。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2024年4月西安市場情緒指數為-0.9,已降至歷史新低,位於市場低迷區間。此前,4月西安新建商品住宅成交面積雖環比微升0.3%,但單月及累計成交同比均降超30%,去化周期較上月延長約1個月至11.8個月。

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杭州的情況也不容樂觀。據克而瑞數據,今年4月,杭州樓市降溫特徵明顯,截至4月27日,杭州全市商品房供應面積約53萬平方米,較3月下跌46%;成交面積45萬平方米,環比下跌55%。

此前因二手房限購放開而火爆的二手房市場,也存在較大房價下跌壓力。根據杭州貝殼研究院的統計,4月份杭州十個行政區二手房均價全部下跌,部分地區跌幅高達21%。

在全面放開新房限購之前,兩地均出台了包括逐步放開郊區限購、降低貸款利率和調整首付比例等一系列利好政策,但後續效果初顯乏力。

而從全國範圍來看,被譽為最嚴限購的長沙、過去一年房價逆勢漲幅位居全國第一的成都,均趕在「五一」假期前宣布取消限購。此前,蘇州、鄭州、濟南、石家莊等熱門城市也均先後取消了限購政策。

中央層面,4月30日召開的政治局會議也對房產地市場提出了「去存量,優增量」的要求。會議強調,要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待,統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施,抓緊構建房地產發展新模式,促進房地產高質量發展。

房地產市場或不具備大幅反彈基礎

「毫無疑問,杭州的全面放開(限購政策)是一標誌性的事件。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代財經,作為此前除一線城市外房價漲幅最大、關注度討論度最高的城市,杭州市全面放開限購標誌著「限購政策」有望全面退出二三線城市。

無獨有偶,易居研究院研究總監嚴躍進向時代財經表示了相似的觀點。

「西安和杭州在同一日取消限購政策,這是一種大趨勢。目前全國省會城市幾乎均取消了限購政策,是限購歷史上的重大事件,意味著各地執行多年的限購政策正式從政策工具箱中剔除,也意味著『市場歸市場、保障歸保障』思路的進一步落實。」他說。

2010年,為應對房價激增、炒房活躍的房產市場,國務院發布了被稱為「國十條」的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,其中就提出「地方人民政府可根據實際情況,採取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數」。

依據此條,北京率先出台了基於戶籍、社保、購房狀況等為基礎條件的限購門檻,各地方隨即快速跟進,最多時,超百餘座城市出台有不同程度的限購政策。

但在2014年,受經濟波動等因素影響,部分地方樓市價格快速下跌,甚至有地區房價跌幅超50%。為提振樓市,地區間紛紛退出或變相取消限購政策,最終僅剩4座一線城市以及三亞保留有限購。而隨著各項利好政策的出台,房價逐步恢復,城市間的限購政策又再度重回。

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本輪限購政策的放鬆及退出,是對2014年重演?亦或是我國房地產市場的新轉折?對此,多名受訪專家均認為,樓市供需關係已發生重大改變,當前來看,房地產市場已不具備大幅反彈基礎。

「居民基本住房需求已經得到滿足,」中指研究院市場研究總監陳文靜告訴時代財經,當前,人口總量減少、城鎮化進程放緩、居民購房預期較為理性等因素,都直接影響房地產市場的修復節奏和態勢,本輪房地產市場已不具備大幅反彈的基礎,且隨著房地產發展新模式加快構建,房地產行業也將步入高質量發展新階段。

不過,對於全國範圍內能否全面取消限購,專家間仍有不同意見。

在李宇嘉看來,「房住不炒」是此前多次寫入政府工作報告中的關鍵詞,也已成為我國的頂層設計之一。作為國家經濟中心的一線城市的重點區域,和像海南等政策重點建設區,存在較大炒作空間,均應出台相關限購政策避免出現畸形炒作,推高房價,阻礙地方發展。

嚴躍進則認為,儘管當前一線城市的全面放開仍條件不成熟,但限購政策一定程度上阻礙了市場資源的流通,不符合市場規律。從未來而言,所有城市應該都取消掉限購政策,讓「市場的歸市場的、保障的歸保障的」。

而在諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙看來,一線城市的全面放開與否,取決於市場的恢復狀況。王小嬙向時代財經表示,若接下來市場好轉跡象不明顯,預計四季度可能會有一線城市全面放開限購。

至於本輪放開限購又將在多大程度上推動房市?一眾專家均認為,放開限購等系列重磅政策的推出,將進一步刺激釋放消費需求,未來將逐漸在成交量上有一定的積極體現。但當前市場情緒仍處於低迷狀態,全面回溫似乎還有一段路要走,樓市企穩仍有賴市場預期的恢復。

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