別讓碧桂園倒了

碧桂園重心一直是在開拓三四線城市，隨著房地產形勢的急劇變化，一線、二線城市的房地產市場也開始下跌了，三四線的情況更加艱難。

從碧桂園的危機來看，主要表現在，其一是，房地產銷售大幅放緩。碧桂園三分之二的項目在內地三四線城市，而這些城市商品房市場預期更加低迷，導致企業資金鍊更加緊張，這是問題的根源。

據該公司公告，今年7月份，碧桂園實現權益銷售額約120億元人民幣，這一數據相較去年大跌六成。根據中指研究院百強房企報告，今年1-7月份，碧桂園權益銷售額排名降至第四位。

其次是融資渠道受限，債務循環不暢。過去曾是房企融資主要渠道之一的海外債融資渠道不穩定，幾近關閉。

據中指研究院統計，上半年，房地產行業海外債發行規模僅為110.7億元人民幣，同比大幅下降34.6%，占總融資規模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行業均無新發行債券。

這也導致企業財務指標惡化。該公司在近期一份公告中稱，對比2022年6月30日半年度之凈利潤約人民幣19.1億元和股東應占核心凈利潤約人民幣49.1億元，預期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經審核凈虧損。

現金流直接來源的收入更是連續下滑，2023年公布的數據，碧桂園均已跌出前三的位置。而如今，碧桂園已經不是階段性流動壓力的問題了，是手頭現金流嚴重短缺！

據碧桂園2022年披露的財報顯示，該公司的股東利潤虧損60.52億元，權益銷售額下降超過三成。而到了今年，根據碧桂園7月4日發布的公告顯示，2023年上半年，碧桂園權益合同銷售額為1287.6億元，同比下降30.44%。

加上碧桂園自己本身存在的債務問題，據2022年新聞報道，該集團的負債總額超過1.6萬億元。

8月8日，碧桂園出現了"股債雙殺"，碧桂園境內的公司債大跌再現臨停潮，股票方面，公司股票已連跌7個交易日，累計跌幅約35.06%，市值縮水超96億港元。

保交樓，不准隨便爛尾，已經是首要任務了。有業內人士表示，碧桂園停牌估計也不遠了。

碧桂園的模式出了什麼問題？

碧桂園這幾年不光銷售額第一，拿地金額也是第一。2019年拿地金額2256億元，2020年1512億元、2021年1397億元。2022年185.9億元，沒有意識到行業的風險，在剛需退潮的情況下，這為碧桂園現金流危機埋下隱患。

而碧桂園快速拿地，快速銷售背後，玩的是高周轉的「345」模式——3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用。

這種模式帶動著設計行業和工程行業，不斷拉高槓桿，而高槓桿、高周轉可以快速的資金回籠，壓縮工程時間，減少資金的成本，並讓資金多輪動幾個周期。

所以在過去幾年，房地產的規模快速的擴張，很多企業都從百億往千億級別的規模衝刺。所以在資本利益的驅動下，設計品質，工程質量都可以讓步。

工程質量也間接對賣房與產品信譽造成了影響。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，碧桂園當前遭遇的問題主要是市場預期、資產流動性和資產價格的問題。某種程度上，也是過去幾十年房地產業「高周轉、高槓桿、高成本」的產物。在這一點上，碧桂園和其他房企的問題是一致的。

不過，他也指出，儘管都是萬億級房企，但是碧桂園與恆大不同的是，碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，也沒有那麼多資本運作。

但由於市場對碧桂園的不信任感，原本在當地被認為是高端的房產可能無法如期轉售，進一步造成業主們的經濟損失。

避免碧桂園成為下一個恆大，是當前需要警惕的。

房地產泡沫浮現，別讓碧桂園倒了

碧桂園是1.6萬億，那麼華潤、金地、招商、綠城、龍湖呢？

人們擔心，這些企業的債務爆炸也是時間問題。雖然很多人不願意承認，但房地產泡沫已經開始破滅了。

從國內來看，目前國民購房剛需有限，前面幾年的高速增長，剛需已經消耗的差不多了，房子蓋好了總能住個幾十年的。目前我國人口也開始負增長了，城市化超過65%了，增加空間不大，農村大量的老齡人口，沒有進城購房需求，供需平衡已經被徹底打破。

因此，降價風暴不可避免，事實上，這一輪房地產救市力度很大，限購限貸限售都取消了，現在就差限價還沒取消。為了解決問題，銀行持續降低房貸利率或是一種趨勢。

而從李嘉誠最近把自己的房產打7折出售可以知道，降價可能不可避免，這也是幾乎是碧桂園自救還債的唯一方式了，房地產價格大機率會降到2014年左右的水平。

從收入來看，居民的收入這幾年增加不多，但碧桂園30年來在全國建了上萬個項目，超千萬業主，且很多在三四五線小城市，他們收入不高，幾代人積蓄全部在裡面，如果碧桂園暴雷，意味著很多業主難以如期拿到房子，很多三四五線城市的人都將遭遇沉重打擊。

而本來在當地算高端的房產也可能無法轉手，其他樓盤也會受到嚴重打擊。

暴雷意味著很多銀行貸款還不上，地產相關行業員工再繼續失業，引發的是系統性風險。

一個值得注意的細節是，7月30日，楊惠妍把碧桂園服務20%的股權，合計64億直接捐給了楊國強的慈善基金公司。基金會又把投票權委託給還給了楊惠妍。等於是左手倒右手，地產與物業做到了隔離。

如果碧桂園真的倒下了, 他們個人的資產做到了隔離，但卻給中國房地產、建築行業、上下遊行業投入一顆深水炸彈，當前的現狀行業內面臨違約壓力的還很多，房價雖然沒有漲不上去，利息可是在一天天的累積著的，面上只是境內債、境外債。可能私下裡還有VIE股權協議的質押。

爆雷的房地產商越多，這可能導致銀行不良急劇上升。

因此，從這個角度來看，碧桂園不能倒下。碧桂園如果倒下，他們個人的資產做到了隔離，而那些買了碧桂園房子的人就難了，很可能一生積蓄都在一套房裡面。

從目前來看，保住碧桂園，當前最現實的辦法是讓其打折拋售房產，同時要減少拿地、或通過展期或其他方式化解危機。

如果房子賣不出去，又無法打折拋售，手裡沒有現金還債，越欠越多，最終捂不住，可能牽動上下游紛紛爆雷，對房地產將是很大的打擊，由於碧桂園主打三四五線，降價拋售，把貸款還上，可能還不會衝擊到一二線的房價。

打折拋售可能是防止碧桂園這個局部風險蔓延為全局風險不得已的辦法，因為疊加如今的老齡化和人口生育率，真實的需求接不住這麼大的房地產盤子，這需要釋放投資利好，讓手裡有閒錢，但還願意投資房地產的客戶來接盤。

保房價與保房企並不矛盾，特殊情況下，或許要特殊處理。

房地產公司，過去瘋狂拿地玩轉高槓桿，頭部房企接二連三爆雷，也打擊了民眾的購房信心。

因此，包括碧桂園在內的地產公司需要停止拿地，大力促銷賣房等等多種方式，去降低負債，在國內降低存量房貸利率與現房銷售的政策推動下，慢慢走出危機，否則樓市的危機會加重。而碧桂園該想辦盤活三四線城市的資產自救了，留給它的時間也不多了。

作者：王新喜 TMT資深評論人 本文未經許可謝絕轉載 作者微信公眾號：智能新連接