NO. 1｜壹
在《傲慢與偏見》中，伊莉莎白·貝內特在德比郡旅行時，參觀達西先生的彭伯利莊園：
「這是一座巍峨美觀的石頭建築，屹立在一片高地上，背靠著一道樹木蔥蘢的山崗。屋前，一條小溪水勢越來越大……伊莉莎白不由得心曠神怡。」
在簡·奧斯汀的時代，貴族和地紳平日都住在鄉村的獨棟大宅里。
當時倫敦城裡中產的聯排，一般三四層高，面寬6—7.6米，在他們看來簡直「擁擠不堪」。顯然，這是源自靈長類的進化歷程，低密居住者對高密度的天然恐懼。
但200多年後，隨著城市的蔓延，以及居住技術的突破，人們對「低密」的定義變了。
倫敦貝爾格萊維亞廣場的聯排
倫敦的經典聯排如貝爾格萊維亞廣場，早已是頂豪最愛，二手房動輒上千萬磅。而它隔壁昔日的「鄉村獨棟大宅」，現在已變成白金漢宮——只能參觀，花多少錢也買不到。
同樣，杭州人眼中的低密，這幾年標準也一直在變。
據統計，從2018年至今，杭州十區出讓的宅地中，容積率≤1.1的僅4宗。最低的是去年濱江拿下的湘湖裡，容積率約1.01。
其餘3宗容積率1.1的都是今年出讓。也就是說，到了2019年，「1.1」就是杭州的低密之王了。
圖中標黃為中梁地塊，遠處高樓為富力中心
放在20年前，杭州出讓方式多樣、別墅大盤遍地的時代，它們毫不起眼。但在「禁墅」風聲一天緊似一天的今天，它們就是真正的稀缺和絕版。
所以，這3宗「低密之王」會如何規劃產品，分外引人注目。
光陰倏忽，如今3宗地中進度最快的一宗，或於本月底進入銷售期。它就是位於未來科技城2.0的中梁·御府（備案名中梁·璟廬）。
產品以新中式聯排和4層疊墅為主，輔以少量8層洋房，看起來夠「低密」了吧？但真到現場一看，你會發現：它比通常容積率1.1的住區還要舒服。
為什麼會有這樣奇特的感覺呢？
NO. 2｜貳
因為這塊宅地，整個被包在綠城的老別墅區里了！
前天，趁著雨後初晴，我和攝影師放一架大疆上天，360°航拍了一圈中梁·御府的周邊環境，被它的蔥鬱疏朗驚艷到了。
從空中俯瞰，御府的四至，三面是院墅區，一面是湖泊。這個2019年杭州出讓的「最低密」宅地，其實是放在了一個容積率更低的大環境里。
當年，華安房產一共分29張土地證，在綠城·桃花源東面拿下2000畝緩坡丘陵，取名「西溪山莊」。
整體規劃的天際線南高北低，越靠近桃花源的組團，容積率越低。
中梁地塊旁，容積率僅0.3的桃源里大獨棟
華安的雄心很大，要和綠城一較高下。其中套均占地最大的一個組團，華安請來桃花源「風禾村」同一批設計師——道林的Nancy和Kurt，造了66棟風格和戶型幾乎一樣的獨棟別墅。
組團容積率低至0.3。尤其是二期，一共44棟，全部干掛石材，動輒占地數畝。
幾年前，西溪山莊被綠城收購，改名「桃源小鎮」。這44棟大獨棟也被重新命名為「桃源里」，尾房賣到1800萬—3800萬清盤。
但滄海遺珠，當年華安的一堆土地證，偏偏錯過了桃源里東側的2宗小地。今年1月30日，兩宗地成功出讓，其中一塊被國內千億房企新軍——溫州中梁以18.5%的溢價率摘得。
中梁地塊的小環境，左上方遠處水域為南湖
它西面貼著桃源里，東面挨著純排屋組團鳴翠苑（目測容積率0.8上下），南面，是同天出讓的另一宗容積率1.1的宅地。
北面呢，則一線臨著水光瀲灩、綠樹倒映的御湖。
比起那些高樓里勉強「高低配」出來的可憐排屋或合院，住在中梁·御府的視野開闊度，還有日常起居的私密感，不可同日而語。
但它又不是所謂的「田園郊外」，從照片上看，御府西北向不遠，就是南湖大片的水域，以及漸次生長的摩天大廈。
那裡，正是未來科技城2.0的核心區所在。
NO. 3｜叄
這個故事，是不是聽起來似曾相識？
對的，它像極了大華·西溪風情旁的西溪印象。一個早年開發的1500畝別墅大盤，因緣際會，其中一宗小地「未完成」，十多年後被另一家房企摘得。
背依的還是港汊縱橫、蘆汀棧橋的低密環境，門前卻已換成財富淵藪的阿里總部。
即便西溪印象不再有當年的大獨棟，容積率也提至1.2，但1000萬上下的聯排、500萬上下的疊墅，依然半年多時間就賣到清盤。
同樣，中梁·御府也是一個「昔日別墅區遇見宇宙中心」，最後生長出聯排、疊墅的故事。
中梁·御府（備案名中梁·璟廬）園區鳥瞰效果圖
十多年前意外封藏的郊野環境，如今站上未來科技城2.0的風口。既充滿財富涌動的無限活力，又寧靜而私密。這樣的「寶藏住區」，大概又會像西溪印象一樣，房價高不可攀吧？
幸運的是，中梁是一個如此務實的房企。通過戶型的反覆優化，讓總價變得更親切。
御府一共59套聯排，戶型只有約165-176㎡。要知道，整個桃源小鎮（西溪山莊）近6平方公里地界內，此前推出過的聯排，最小戶型也要260㎡。
而御府南面同日出讓的另一宗地，從公示的規劃看，聯排最小戶型也要205㎡。
中梁·御府（備案名中梁·璟廬）聯排建築效果圖
因為戶型小，御府聯排的套均總價預計600萬上下。
600萬，是一個特別微妙的數字。因為在未來科技城，600萬—1000萬正是院墅的主流總價。高於1000萬，客戶購買力有點跟不上；低於600萬，已找不到這樣的產品了。
上一批600萬級的聯排網詩園和熙園，去年至今都是幾開幾罄，幾乎「一搶而空」。
未來科技城剩下幾個可售的院墅，無論聯排、合院還是疊墅，全都是700多萬起，貴的要到1500萬。
其實，600萬放到全杭州，也基本是聯排的總價「底線」，但這可是阿里達摩院旁啊！
NO. 4｜肆
雖不是「巨邸豪宅」，但因放在了如此煙水迷離之境，自有林泉花石魚鳥之美。
中梁又在此天然氣質上，以中國傳統坊巷為肌理，用一條貫穿南北的曲徑銀杏大道，將園區內的七重景觀與十三巷道一一串聯。
漫步其中，雖不見粉牆黛瓦，但走過一個個月洞門，仍有一種穿越江南園林的感動。
據統計，整個園區單是巷口的門坊，就有7個之多。門坊背後，是一個個「口袋公園」或「庭院廣場」，幾戶聚合成一個組團，充滿街坊鄰里的親切。
聯排地上三層，四房四衛，帶層高約5.15米的地下室。
中梁·御府（備案名中梁·璟廬）園區景觀效果圖
南向面寬約7.35—7.9米，正是源自倫敦經典聯排的「標準模數」。一層是客餐廳和廚房等公區，二層是3個臥室，三層則是一整層的「主人套房」。
大退台的新中式建築形制，賦予了「主人層」一個花園級的南向大露台，辦場空中BBQ，山巒疊翠便是幕布。
一樓的私家庭院，面積多在30—90㎡之間。有游觀之美、日涉之趣，而無耕稼之勞。
挑高約5.15米的地下室，可以隔出夾層，做成茶室、家庭影院或紅酒窖，甚至是孩子的童玩樂園，全視你的想像力邊界所在。
最酷的是，北面還有6套聯排，是真正的一線湖景房。春湖如鏡、山翠濕牖，做了這裡的主人，雖不居高臨下，卻也有「天地只在盈盈一握間」的豪邁。
竹樹淡柳、煙水迷離的御湖
如果想預算再少一點，中梁·御府還有四疊墅可選。
放眼整個未來科技城，目前疊墅都在6層以上。只有4層的御府疊墅，因此保證每戶「或有天、或有地」，沒了中疊的尷尬。
戶型也控制得極精到，主力約147-152㎡，上疊帶整層星空露台，下疊帶院子和地下室。
在整個杭州，四疊墅都是「稀有生物」。之江的雲境和西湖世紀，都已跨入千萬級；南臥的桂語朝陽和湘湖悅章，沒有600萬也拿不下來了。而御府因為戶型好，總價預計不過400萬上下。
NO. 5｜伍
從表面上看，中梁·御府是一個今年拿地的純新盤。
但因前述的特殊背景，它卻又像一塊時間的沉積岩，層層疊疊，將過往十幾年杭州城西發展的精萃，悉數濃縮於一宅之內。
因為被「環抱」在一個綠城別墅大盤裡，它可以坐享這裡的成熟生活配套。
御府南面約200米，近2萬㎡的商業中心「繽紛里」已於前年底開街。業態涵蓋餐飲、教育、健康、休閒、文旅和娛樂等，招商率已達到95%。
從總管漁村、小鎮影院、聯華超市、茶餐廳到烘焙坊，活色生香，一應俱全。
距中梁地塊直線約200米的商街繽紛里
大園區內，還有吉的堡雙語幼兒園、約15000㎡的美國金仕堡健身中心，有室內籃球館、羽毛球館和桌球館，還有恆溫泳池。
步出園區，往西北直線3公里多，就是之江實驗室、阿里達摩院、浙大南湖校區……
再往北，地鐵3號線、5號線、16號線、機場快線，已交織出一張錯綜複雜的立體交通網。282米的富力中心，即將成為未來科技城的新高。
剛出爐的杭州西站設計方案，更以「雲門」的設想，昭示著這個「杭州矽谷」，向全世界敞開大門。
未來科技城核心已成摩天大廈的森林
據統計，截止到2018年末，未來科技城註冊企業數已達1.3萬餘家，累計引進金融機構1380餘家，管理資本2945億元。
整個城市的「風口」都在向這裡轉移，連濱江區都感受到了壓力。
上半年杭州新增12萬人口，大多也湧向這裡。中梁·御府最小約89㎡的洋房，根本不夠這些年輕人搶。
事實上，御府附近的新房，一向就有「阿里宿舍」的暱稱，一次開盤可以有70%客戶是阿里員工。如今，御府的聯排和四疊墅，估計也要被大批科技新貴攻占了。
時間能改變一切。無論是我們眼裡的「低密」，還是心中的「珍貴」。
本文
概要
09.08
2019
項目
中梁·御府（備案名中梁·璟廬）
地址
未來科技城南沈邱路
產品
項目總建築面積約2.8萬㎡，容積率僅1.1，包括14幢低層聯排、3幢4層疊排、2幢8層洋房、1幢6層公租房。其中，洋房面積約89㎡；疊排面積約147-152㎡，聯排面積約165-176㎡。
銷售
預計9月底首開排屋。
推薦理由
不僅是杭州限量版1.1超低容積率社區，周邊還是一個約6平方公里的低密墅區。在未來科技城，只需約400萬就能買到疊墅，約600萬就能住進排屋，難得的低門檻。
其他特點
之江實驗室、阿里達摩院在3公里範圍內；距離未來科技城核心區直線約6公里。項目北面臨湖，6套聯排可享受一線湖景。