東湖板塊即將上市一個純新盤
杭州剛需，真是太難了！
上個月，杭州十區新房成交均價為27569元/㎡，相比去年同期上漲2.2%，成交套均價則是264萬元。
儘管存在著「平均數陷阱」，但是不得不承認，杭州已經很難找到1字頭的新房。
還記得前幾天我們推送的那一篇有關杭州1字頭樓盤的文章嗎？留言區有這樣一條扎心的評論：「明年1字頭就要把我趕出杭州了。」
打開最近一些新房中籤率表格，八區範圍內的1字頭新房，幾乎都擁有著超低的中籤率。
與此同時，最新披露的一批又一批「雙限地」則提醒我們，接下來1字頭樓盤的「安全區」會變得越來越小。
可以說，1字頭新房是杭州「最難買」到的房子。
每開一個樓盤，剛需都必須關注。
失之交臂，很有可能就是錯過杭州。
今年我要帶大家認識的，就是東湖新城的純新盤——奧園華景川·上錦宸府，預計高層均價19000元/㎡，最便宜的只要1萬7出頭。折算下來，最低首付只要46萬+。
更大的亮點是：約88㎡的戶型，三房兩廳兩衛，預計總價150多萬。這是整個東湖新城的最低門檻，也是杭州剛需不要再錯過的小確幸。
因此，我專門跑了一趟上錦宸府，帶回最新信息。
1.
樓盤概要
樓盤
奧園華景川·上錦宸府
地址
餘杭區東湖新城興元路與興超路交匯處
產品
總體量約10萬㎡，包括6幢高層、2幢洋房、11幢排屋。其中首開1號樓高層主力戶型為建面約88㎡三房兩衛、約115㎡四房兩衛，排屋為建面約123-190㎡
總戶數
620戶
車位數
695個交付時間
預計2022年交付地鐵情況地鐵9號線（二期規劃）興盛路站直線約800米商業配套
項目一路之隔是4.4萬㎡冰雪綜合體，還擁有餘杭百聯奧特萊斯銷售信息
現場展示中心及樣板房已經開放，近期首開高層1號樓及少量排屋，密切關注
價格情況
預計高層均價1萬9，起價1萬7多，排屋最低350萬元起。高層、洋房精裝交付，排屋毛坯交付
2.
板塊配套
士別三日，刮目相待，更遑論一個全新規劃的板塊？
上錦宸府所在的東湖新城，早已不是當年的臨平山北和超山板塊。如今的東湖新城，依託原國家級杭州餘杭經濟技術開發區、錢江經濟開發區，因古老東湖的起源地而得名。
從2016年，東湖新城開始編制新的總體規劃，計劃打造一座現代化、國際化的產城融合的新城。說得直白點，東湖新城很有可能將成為臨平副城的未來新中心。
去年全年，餘杭區GDP總量和增速都位於杭州各區縣首位，其中未來科技城固然占據頭功，但東湖新城的力量也不可小覷。
目前為止，這裡已經引進、培育了280餘家規模企業，包括9家上市公司。
這幾年，東湖新城的規劃配套利好更是不少。
望梅路互通工程將負責連接「一環」兩端
從位置看，東湖新城位於杭州市中心半小時交通圈內。
「三路一環」的「三路」秋石快速路延伸段、石大快速路延伸段、東湖快速路已經基本通車。「一環」臨平環線快速路也已經成型，只差個別路段的收尾工作。
根據我的實測，工作日平峰時間，從上錦宸府開車出發，走秋石高架一路暢通。電台9首歌播完，市民中心已經近在眼前。
另外，東湖新城範圍內，地鐵1號線已經在運行，9號線一期早已動工，預計2020年6月建成，將來還能無縫連接杭海城鐵。
而9號線二期也已經在規劃當中，上錦宸府距離規劃中的興盛路站，直線距離大約800米左右。目前周邊的待出讓土地，都要比上錦宸府離地鐵站遠得多。
與此同時，臨平還計劃在餘杭高鐵站之外，建設一座臨平北站。將來滬乍杭鐵路將從這裡接入杭州西站。
除了全新落地的交通配套，東湖新城內還規劃了餘杭全民體育中心，承載體育、會展、政務、商業等多重功能，預計亞運會前完工。
餘杭全民體育中心效果圖
整個全民體育中心不光有體育場、體育館、游泳館等，還有餘杭新市民之家、會展中心、商業中心等功能性配套。
商業配套也是驚喜不斷，除了已經開業的萬寶城，東湖新城還擁有「剁手聖地」百聯奧特萊斯。就在上錦宸府西側一路之隔，規劃了一處約4.4萬方冰雪商業綜合體，裡邊配置了杭州第一個室內滑雪場。
占地11.2萬㎡的皇國山市民公園，就隔著一條河對望。
公園內有大大小小的廣場，兒童輪滑區、滑板區、網球場、露天劇場、健身徑等多種活動功能區域一應俱全。曲徑通幽，草坪小憩，一年四季都有合適的室內外活動。
另外，周邊還擁有橫山港、超山風景區、丁山河濕地等景觀配套。
3.
項目規劃
上錦宸府由奧園、華景川兩家實力房企攜手打造。
奧園成立於1996年，2007年在香港聯交所主板上市，2018年銷售規模突破千億。
華景川則是從杭州走出去的本土企業，在長三角一帶擁有不少品質標杆作品。
整個項目占地約3萬㎡，建築面積約10萬㎡，目標打造一個當代公園住區。高層、洋房、排屋，三種建築形態從北到南、從高到低排布，建築與建築之間的距離充分舒展拉開，能夠最大程度保證互不遮擋。
航拍鏡頭下的上錦宸府地塊
由於項目東、南兩面均有景觀河道，所以整個小區就像被水系包圍了起來。口袋公園、運動跑道、鄰里公園、童趣空間、藝術裝置等設施就點綴樓幢之間。
按照開發商的計劃表，預計近期首開的將是1號樓高層房源。樓下就是項目的兒童遊樂空間，童玩滑梯、陽光草坪都能一網打盡。
即將首開的高層1號樓和14#、16#排屋
此外，上錦宸府首開還準備拿出一批排屋，清一色的地上三層聯排，建築面積約123-190㎡。不光擁有地下層，幾乎家家戶戶都有獨立庭院和露天，真正的有天有地。
在「限墅令」日益嚴格的今天，做出洋房、疊墅都是勉強，聯排產品更是市面上的少數派。而且，上錦宸府的排屋最便宜的一套，總價預計在350多萬。主城區一套入門三室的總價，就能在上錦宸府享受低密的墅居生活。
4.
產品分析
當然，最牽動杭州剛需的，還是1字頭的高層房源。
大概總價150多萬，就能拿下一套精裝高層小戶型。
這是什麼概念？
萬人搖的現房上河宸章，高層價格也要17800元/㎡，但只是毛坯。同樣的總價，能夠在上錦宸府買到精裝房。
從精裝標準來看，為杭州剛需們拿出了100%誠意。
入戶大門是專門定製的鋼質門，配合三合一的智能門鎖。全屋配備格力中央空調，開關和插座面板清一色都是西門子。
廚房內部，櫥櫃清一色「兔寶寶」定製，自帶碗碟架、鍋具筐。水槽選用摩恩，燃氣灶和油煙機則是老闆品牌。
衛生間裡，潔具清一色的科勒品牌。台盆上下不光設置了收納空間，還做了防潮防霉的錫箔隔膜層。
不光精裝修細節給力，上錦宸府的高層戶型，更是藏著許多「彩蛋」。
據悉，首開高層面積段為88-115㎡，有約88㎡三房兩廳兩衛、約115㎡四房兩廳兩衛，共計兩個明星戶型。
88㎡中間套戶型
我們都知道，浙江啟用房屋面積計算新政以後，對於戶型的把控越來越嚴苛。市面上許多和上錦宸府功能性相當的戶型，起步面積需要做到95-96㎡。
對於剛需購房者來說，要多為7-8㎡買單，折算下來，就等於總價漲了10%左右。
而上錦宸府的88㎡中間套，還是做到了三房兩廳兩衛的設計，麻雀雖小，五臟俱全。再加上拓展面積大約9㎡，一下子就把空間利用率提升了。
約88㎡戶型樣板間實景（左右滑動查看更多）
主臥、次臥、客廳三開間朝南，南向面寬大約9.5米，特別通透舒適。客廳外帶一個陽台，提前預留了上下水管道和插座，方便業主後期安裝洗衣機、烘乾機。主臥還是一個帶飄窗的套間設計。
入戶大門處，為後期安裝玄關櫃預留了空間。對於首套房的剛需來說，多一點收納空間真的是太實用了。
115㎡邊套戶型
我們有多久沒見過115㎡做出四房了？
最近的市場上，哪怕是出現一個125㎡的四房，都能讓我們激動半天。而上錦宸府的115㎡，可拓面積大約13㎡，妥妥實現四房兩廳兩衛的功能。
除了南向的兩個臥室之外，邊廳還擁有一個近6米大飄窗。115㎡的主臥更是在88㎡戶型上更升級了一步。不光有獨立衛生間，還做出了一個衣帽間。
畢竟現在房票和首貸資格都很珍貴，置換成本很高又麻煩。如果預算相對充裕的，直接選擇上錦宸府的約115㎡戶型，一步到位滿足三代同堂或是二胎家庭的需求。
約115㎡戶型樣板間實景（左右滑動查看更多）
5.
跑盤總結
看完了上錦宸府，我最大的感受是，TA對杭州的剛需真的太友好了。
東湖新城在配套上的利好是一個接著一個，等到上錦宸府交付之時，這裡將蛻變為臨平副城的發展新中心。交通、商業、醫療、教育、景觀配套，在亞運會之前都能夠一一落地。
從戶型設計上，基本上和前幾年杭州戶型巔峰時期的產品媲美。在保證了功能性的提前下，很好地控制了總面積，相當於直接幫購房者省錢了。
奧園華景川·上錦宸府效果圖
雖然是剛需的價格，但是在精裝細節、園區規划上，奧園和華景川兩家企業都很講究品質感。即使嚴格的限價依然存在，上錦宸府對於自己的產品仍然很有追求。
我們都知道，杭州1字頭的樓盤已經所剩不多了。
要不就是「萬人搖」、「超低中籤率」，要不就是地段、產品、配套總有明顯短板。而像奧園華景川·上錦宸府這樣，幾乎沒有明顯短板，各項評分值都很高的1字頭樓盤，是杭州樓市裡的「小確幸」。
每一個預算有限，但又想留在杭州的剛需，都應該去參加上錦宸府的搖號。