而珠海大區及華南大區的下挫，或也是華發股份此前人事變動的主要原因。

通常情況下，房地產企業項目結轉周期為2-3年，2022年業績大部分是由2019年和2020年的銷售金額轉化而來。

表現好的地區，比如華東及華中地區在2022年營業收入同比擴大106.02%，毛利率提高3.88個百分點，為19.41%，但仍低於華發股份房地產業務毛利率20.25%。

但是，華南區域究竟是發生了什麼？

年報顯示，華發股份華南地區在2022年營業收入同比下降近45%，更為關鍵的是毛利率出現了兩位數下挫，較上年同期減少12.62個百分點為18.78%。

上述提到的北方地區，毛利率同樣出現下挫，較上年同期減少6.24個百分點，但卻是在地區中最高，達到24.87%。

受上述影響，Wind數據顯示，華發股份銷售毛利率也降至近20年最低點的20.18%，銷售凈利率也跌至2013年後最低水平的7.98%。

雖然超過20%的毛利率水平在地產寒冬下仍處於中等，但是相較自身而言，較2021年下降超5個百分點，著實為了銷售有所犧牲，但即便如此，也不能掩飾其整體盈利能力逐步下降的事實。

華發股份毛利率的重挫，與此前高溢價拿地息息相關。

《全球財說》梳理過往消息發現，2020年華發股份曾在2月溢價45%拿下珠海香洲區地塊，8月溢價46.4%、32.7%拿下上海閔行新城與浦東康橋地塊，而相關數據顯示彼時全國40個典型城市8月的平均溢價率僅為13.6%。

這還不算什麼，若再往前梳理，華發股份還曾在2014年溢價90%拿下上海浦東張江地塊、2016年溢價133%拿下蘇州相關地塊，等等。而華發股份與地王之間的報道更是頻出。

2022年年報中，華發股份提及，公司搶抓市場機遇，審慎精準拿地。報告期內成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市獲取多個優質項目。

截至2022年末，華發股份擁有土地儲備計容建築面積386.38萬平方米，在建面積1385.06萬平方米。

面對投資者的詢問，華發股份曾在互動表示，未售資源充足，可支撐未來2-3年的銷售。

年報顯示，截至2022年12月31日，華發股份的存貨金額高達2435.44億元，占總資產比例超過60%，較上年同期進一步增加約288億元。

其中，開發成本為1884.17億元，開發產品為553.51億元。開發產品中包括23個2022年首次竣工的地產項目，期末存貨餘額約為270億元，也就是說在2022年前竣工項目仍存在超過280億元存貨。

如此來看，華發股份在未售資源充足的情況下，所持貨值亦是雙刃劍，去化便是問題的另一面。

有投資者向華發股份提問，2023年的銷售目標將是多少？對此，華發股份則表示，公司2023年將以去化、回款為工作重點，力爭經營業績穩中有進。

少數股東權益占比達82%，擔保金額畸高存隱患

但是，凈利下滑、毛利率下挫、銷售不力、去化艱難，都不是華發股份最為「致命」的問題，關鍵在於少數股東權益這項數據。

畢竟，此前爆雷的諸多房企，如陽光城、中南建設、中國奧園等，都與這幾項數據相關。

先來看看華發股份的負債情況。

截至2022年末，華發股份貨幣資金為528.32億元，包括短期借款0.35億元、一年內到期非流動負債253.70億元、長期借款825.84億元、應付債券232.88億元在內的有息負債合計約1313億元。

從資產負債數據來看，華發股份2022年剔除預收帳款後的資產負債率為52.8%，凈負債率為71.7%，現金短債比2.1，仍延續2021年態勢保持「三道紅線」綠檔。

但是，就如同穩住千億銷售額一般，為了融資通道暢通、拍地無憂，華發股份維持綠檔也是犧牲頗多。

畢竟2020年，華發股份剔除預收款後資產負債率76.5%，凈負債率高達181.6%，現金短債比0.9，三項數據均不達標。

2021年，華發股份進行貨幣資金同比增長15%、短期債務下降40%等多項債務結構調整，從而取得除預收款後資產負債率67.1%，凈負債率高達52.6%，現金短債比2.15的優秀綠檔表現。

但是，隨之而來的就是少數股東權益不斷攀升。

2017年-2022年，華發股份少數股東權益占總權益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%、78.29%、81.96%。

截至2022年末，華發股份少數股東權益已達到897.07億元，而同期所有者權益合計僅為1094.49億元。

與此同時，少數股東損益為21.48億元，較上年同期增長約45%，而同期歸屬凈利潤卻同比下降19.31%。

2017年-2022年，華發股份少數股東損益占持續經營凈利潤的比例分別為8.83%、4.87%、16.04%、36.36%、31.69%、45.45%。

以此計算，少數股東的收益率持續低於4%，究竟是誰願意接受如此回報？也正是如此，少數股東權益與少數股東損益的「隱形」數據，被視為房企「明股實債」的典型特徵。2021年5月，上交所亦曾向華發股份發出問詢函，要求說明少數股東權益大幅增長的原因及合理性。

同時，經《全球財說》統計，截至2022年末，華發股份共計向89家子公司提供擔保，且多發生於2020年至2022年期間。

並且，華發股份仍計劃增加擔保金額。

3月20日，華發股份與年報同時發布了2023年度擔保計劃。公告顯示，為順利推動2023年度經營過程中的融資計劃，華發股份擬在 2022年12月31日擔保餘額的基礎上，對子公司凈增加擔保額度800億元，對聯合營公司凈增加擔保額度300億元。

該公告顯示，截至2022年末，華發股份及子公司合計對外擔保餘額高達1084.15億元。並且，資產發債率為70%以上的子公司及聯合營公司的擔保餘額便占到65.54%。

最新數據顯示，截至2023年3月19日，公司及子公司對外擔保總額為1122.45億元，占公司2022年經審計凈資產的568.54%，其中為子公司提供的擔保總額為985.67億元。

如若被擔保方無法履約，華發股份作為擔保方則需承擔連帶責任。如此操作，陽光城等諸多爆雷房企也都曾上演。

不過，就算真實存在「明股實債」，華發股份作為國企，只要將「三道紅線」維持綠檔便可以獲得暢通的融資渠道。

自證監會發出優化房地產股權融資的「第三支箭」後，12月5日華發股份便率先發布了定增預案，擬非公開發行股票不超過6.35億股，募資不超過60億元，其中大股東華發集團承諾參與認購金額不超過30億元。

此次定增如果成功，將為華發股份緩解資金壓力提供重要幫助。對於之後發展，《全球財說》也將持續關注。

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