回看年內走勢，年初至今萬科A跌幅已達31.08%，在申萬一級行業房地產的109隻標的中，年內跌幅位居第12位。

不過值得高興的是，萬科包括「20萬科08」、「20萬科04」、「20萬科06」等在內的境內債漲勢喜人，其中「20萬科08」一度漲超18%。

需要提及的是，深圳國資委力挺背書的背後，是10月末、11月初萬科境外債的劇烈波動。此前，萬科美元債20日跌幅超過30%。

Wind數據顯示，目前萬科存續境外債共計7隻，其中5隻美元債存續餘額為29.53億美元，另外2隻存續餘額為19.55億元人民幣。

上述7隻境外債多於2024年、2025年集中到期，其中最近為2024年3月11日到期的6.3億美元境外債，此外還有2024年5月25日到期的14.45億元人民幣、2024年6月7日到期的6億美元。2025年5月12日、6月8日還將分別到期4.23億美元、5.1億元人民幣。剩餘2隻存續境外債則分別於2027年、2029年到期。

萬科曾對外表示，2024年到期的美元債摺合人民幣約110億元，目前公司境外自有資金約10億美元，剩餘將通過分紅、股權退出所獲資金，以及通過銀行端市場再融資進行償還。

萬科在業績說明會上表示，2023年1-10月新增融資金額超過850億元，其中境內新增融資平均利率僅3.64%。並且，截至2023年三季度末，貨幣資金對短期債務覆蓋倍數為2.2倍。

其實，萬科所述數據市場及機構均心知肚明，但由於此前諸多前車之鑑，萬科的澄清不能緩解憂慮，市場對萬科安全性的疑慮持續。

那麼，深圳國資委的出面發聲能否真正成為「定心丸」？萬科喊出的「境內外債務一定如期兌付」又能否順利完成？

長期仍存資金壓力，拿地落後頭部

股債雙殺的同時，萬科還交上了一份差強人意的業績報告。

2023年三季報顯示，萬科前三季度實現營業收入2903.08億元，同比下降14.03%；實現歸屬凈利潤136.21億元，同比下降20.31%。

單第三季度來看業績情況更為不佳，實現營業收入894.16億元，同比減少31.62%；實現歸屬凈利潤37.51億元，同比減少22.53%。

如此凈利潤水平，較2020年時的第三季度是已腰斬。不過好在的是，房地產光輝難復已是所有人的共識。

那麼還有什麼數據值得關注？那就是負債。

截至2023年9月30日，萬科的短期借款為36.45億元，一年內到期非流動負債474.91億元，長期借款2150.62億元，應付債券602.24億元。

粗略相加，萬科的表內有息負債為3264.22億元，同期持有貨幣資金為1036.80億元。並且，萬科還存有2489.37億元的應付帳款。

由於三季報並未披露萬科的對外擔保情況，《全球財說》查詢半年報發現，截至2023年6月30日，萬科的實際擔保餘額高達293.63億元，實際擔保總額占公司凈資產比例為12.10%。

雖然，目前萬科貨幣資金對短債覆蓋較為樂觀，但是長期來看資金仍一定程度承壓，特別是在銷售情況處於下行區間的情況下。

房地產開發方面，截至9月底，萬科合併報表範圍內有2955.2萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約人民幣4617.3億元。

從克而瑞數據來看，2023年前10月，保利發展、萬科、中海地產的全口徑金額排名分列前三。

最新數據顯示，2023年1-10月，萬科累計實現合同銷售面積2018.4萬平方米，同比下降5.81%；合同銷售金額3124.4億元，同比減少10.99%。

中指研究院數據，2023年1-10月中海地產、保利發展、華潤置地的權益拿地金額和全口徑新增貨值均排名行業前三位，在頭部房企重倉核心熱點城市的背景下，萬科在拿地方面已處於劣勢。

從具體數據來看，2023年1-10月萬科拿地金額為280億元，位列第8；拿地面積為209萬平方米，位列第10。

不過，萬科仍在交流會上表示，2023年在一二線城市新補充39個優質項目的情況下，依然實現了正向經營性現金流。

但是，從萬科披露的公告來看，深圳國資委及深鐵所給出的支持方案，第一條便是「承接萬科在深圳的部分城市更新項目，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過人民幣100億元」。

第二條則是「深鐵集團正在積極準備，將擇機購買萬科在公開市場發行的債券」。

上述支持措施，看似對萬科在資金、負債方面進行大力支持，但更為真實的是，並未明確時間節點及具體數額。

同樣的堅定、同樣的話術，不同的背景、不同的力挺。那麼萬科能否迎來不一樣的結局？唯有靜待。

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