沒想到，昆明今年以來最熱鬧的法拍居然是商業帶來的。
8月15日，五華區極其順利地拍出一批商業用房。有多「極其」？5個標的物全部溢價成交，單場拍賣最高吸引到52人報名競價，競拍鏖戰幾百輪，成交價最低溢價1.56倍，最高的已近9倍，5場拍賣總共引發到超10萬次+線上圍觀，與法拍市場上「走過場」式的商業房拍品們形成了鮮明的對比，著實讓人大跌眼鏡。
五華區護國街道一批商業用房溢價出讓（圖自阿里法拍）
先回顧下標的物掛拍和成交情況。
法拍房源在南屏片區昆明老街錢王街和景學巷上，均是1層或2層的臨街商鋪，面積12-263平，或許是由於景學巷上的16號和17號以及錢王街上的24號商鋪帶有租約的緣故，在法拍介面標的介紹中特別標紅提示該批標的為「瑕疵品」。
昆明老街五個商業用房法拍掛拍情況（雲南房網整理）
第三方機構對該批房源給出的估價是14-556萬/套，而到正式上架時，起拍價在這個基礎上又進一步打折，最終掛到12-94萬/套，計算下來單價最低的一套商鋪僅0.3萬一平，最高的一處約1.87萬一平。
然而，正式開拍後，競拍價格就以肉眼可見的速度一路狂飆，最終，在經歷百餘次延時後最終成交總價已高達101-911萬，與起拍價相比，平均溢價5倍，計算單價最低的一套商鋪已達2.54萬/平米，最高的飆漲至14.47萬元/平。
以前法拍中備受冷落的商業，這次卻吸引這麼多買家出價，到底是什麼原因呢？
昆明老街現狀（雲南房網攝）
從投資角度考慮，高溢價買賣的底層邏輯是對未來收益抱有絕對信心。接下來，我們就來看看這批商鋪究竟有什麼魔力。
首先是起價太低。
前文就已經提到，該批商鋪起拍單價僅0.3-1.87萬/平。若以克而瑞統計的昆明今年上半年商業物業平均成交單價11935元/平作為參考標準，該批市中心商業房源初始掛拍價有一大半甚至還不到全市平均水平。
第三方機構估價時使用的參照樣本大多為寫字樓（景學巷16號標的）
之所以會出現這種估價情況，是由於周邊可供參考樣本太少的緣故。小編留意到，在第三方給出的詢價報告中參照樣本大多是寫字樓，雖然都是商業分類，但臨街商鋪和寫字樓的定價差距巨大，加之南屏片區寫字樓普遍建成年代較早本身均價就不高，導致該批商鋪商業價值被低估。如此低的撿漏門檻很難不吸引人報名，報名的人多了就很難不溢價。
此外，與大部分購買住宅的自住需求不同，購買商鋪的人除自用外還有一大部分是想拿來出租出去當房東的，因此，帶有租約「瑕疵」到這裡就是免了招租麻煩的強大優勢。
周末的昆明老街——錢王街（雲南房網攝）
導致這批商鋪高溢價成交的第二個原因是可預期的收入前景。
商鋪所在的昆明老街在昆明人心中的江湖地位，就像寬窄巷子之於老成都人一樣，而法拍標的位於昆明老街最熱鬧的錢王街和景學巷上。
周末的昆明老街——景學巷（雲南房網攝）
雖然叫老街，不過這是一個由錢王街、景星街、甬道街、光華街等10條古老街道組成的大型商業街區，因大量保留昆明特色百年民居建築而得名，2005年啟動修繕，2019年前後運營，如今已是昆明著名旅遊打卡點，每到節假日基本都是人從眾的狀態，人流根本不成問題。
小編上周末下午實地看過，同一時間段內昆明老街內的人流強度甚至勝於南屏街主步道。
昆明老街周末實景（雲南房網攝）
最後，還有更為重要的一點，就是昆明老街商鋪已然供不應求。在實探中，小編出於好奇粗略點了一下錢王街店鋪量，發現滿鋪率很高，近正義坊一側從街頭走至街尾大約近60間面積大小不一的店鋪，其中有5家為關門狀態（有幾家是夜店，不確定晚上是否會營業）。
隨後，昆明老街招商運營中心相關工作人員的回覆也給到證實：「這哈已經沒有鋪子在售在租啦，先留個電話和需求，等有空鋪通知你」。
這樣的「好命」，其他商業可沒有。