来源丨米宅北京作者丨理想推荐关注！
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6月份，米北发表了很多天津的调研稿件，后台留言褒贬不一。
昨天，一位粉丝和我说，他8月初刚买的楼盘，现在不仅打七五折了，而且可以做首付分期，最低一成即可。
买完就降价，他感觉非常心塞。
经过询问得知，他买的楼盘位于东丽区东丽湖，当时买这里主要是因为便宜，而且环境也好。
“要是知道现在降成这个鬼样子，我当初无论如何也要买城六区”，他带着十分懊悔的语气说。
可是，如果这个世界上有后悔药，估计其生产商早就暴富了；如果我们所做错的一切都能够挽回，世界早就一派其乐融融了...
所谓“买错房，错一生”，说得果真一点都不假!
接着，他又问：还会继续下跌吗？本来价格就低，才一万出头，下跌的空间感觉已经不大了，难不成要回到2015年吗？
可笔者要说的是：最好不要轻易碰天津远郊楼市，因为根本就没有底！
为什么这么说呢？
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第一个原因，是中国即将进入瓶颈期的城镇化！
众所周知，自从1998年房改以来，中国房地产经历了轰轰烈烈的二十年进程。而它的主要推动者之一，就是“城镇化”。
在这个过程中，大量的破旧乡村变为繁华的大都市，多少高楼一夜之间拔地而起......
城镇化过程中的人口红利、再叠加上较高的M2增速，以及政策（调控）面的宽松，这三个因素共同造就了这20年来房地产的超级大牛市。
可如今，政策面持续高压，M2增速常年维持低位运行，甚至以后，它的增速要与GDP增速相匹配，这也就意味着：以往动不动就两位数的M2增速彻底成为了历史，楼市失去了“大水漫灌”的基础。
那么，城镇化又如何了呢？
5月5日，国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体质机制和政策体系的意见》，其中给出了明确的时间节点：
2022年，城市落户限制逐步取消、城乡统一建设用地市场基本形成；2035年，城镇化进入成熟期，城乡发展差距和居民生活水平差距显著缩小、城乡统一建设用地市场全面形成；
2018年，我国的城镇化率为59.58%，比2017年提高了1.06个百分点，距离2030年70%的目标，又前进了一大步。
根据发达国家的经验，城镇化率在进入70%以后，就基本到了瓶颈期。
这就说明，我国的城镇化红利，基本就只剩10来年了，甚至有相关专家指出，到2025年，可能就进入了瓶颈期。
所以，未来买房，一定要远离那些需要十年左右才能发展起来的城市远郊区、新区、以及打着各种时髦概念的“鸟不拉屎”的区域，因为，城镇化全面成熟了，这些地方可能还没发展起来。
行文至此，可能会有很多人反对，说某某板块发展挺好啊，不仅规划了地铁，还建了商场、学校等等，未来发展潜力还是不错的。你说这些地方的楼市没有底，不是瞎扯淡吗？
远郊的一些地方究竟发展得如何，我们暂且搁置，大家可以先来思考一个问题：
为什么楼市下行期时，远郊房价最先下跌，而且跌得最厉害？
最根本的原因是：和市区比起来，远郊人流量相对较少，配套相对短缺，楼市支撑力度不够。
我们以静海团泊为例，团泊新城是天津十一五规划中11个新城之一，当时的目标是：
利用3－5年的时间，基本形成团泊新城西区启动区的开发布局，使启动区的土地开发及城市形象形成基本框架。完成并控制好团泊新城西区的规划及建设工作，使得区内二级开发和产业招商均达到一定规模，形成良好的开发局面。将团泊新城西区规划定义为以创意产业为主线、 以体育产业为先导，发展旅游产业、文化产业、现代设施农业，最终发展成为生态体育新城。
2010年，静海县发布团泊新城规划，并正式进入建设阶段。如今已经过去九年了，团泊新城现在是什么样子，大家也都看到了。
所以，当有更好的选择时，请不要把宝贵的时间和精力浪费在发展缓慢的远郊！
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第二个原因，是远郊的大量供地！
由于种种原因，天津政府近两年在加紧卖地。据“天津土地库”信息显示，从今年3月份以来，天津几乎每天都有土地挂牌出让，而这些土地多集中在远郊区和环城四区。
地多、楼盘多，这是天津远郊区的共性。
我们还以团泊新城为例，有数据显示，目前整个团泊新城的开发体量不足30%。放眼望去到处都是待开发的空地。
无论是从当下存量来看，还是从潜在的供地量来看，这些区域的库存量都极大，即便不能说是高库存的重灾区，也绝对不能称之为供应紧缩的洼地。
第三个原因，是远郊极其不成熟的“二手房”市场和“租赁”市场。
远郊，最大的杀手锏是“便宜”，所以，这里不仅是投资客的天然福地，更是众多刚需的天堂。因为在他们眼中，便宜就意味着“洼地”。
可是，在笔者看来，这不仅不是“洼地”，而是巨大的“深坑”。
如果你是刚需，你的首套房一定是你将来改善的基础，或可以尽快出手，为换房提供首付资金，或可以尽快出租，减轻改善住房的贷款压力；
如果你是一个投资客，那么，变现能力一定是你最重要的考量因素。如果你投资的房子无法变现，那价格再高也只是纸面富贵而已。
可是，远郊的二手房和租赁市场大多不成熟，或者不活跃。团泊奥莱周围的精装两居，出租价格仅有1000多元，而且很不好租。不但不好租，还不好卖。
此时，可能仍然有很多人会说：你一个外地人懂什么？不要一巴掌拍死所有的远郊区，你去武清高铁周边看看，两居室能租2000左右呢，而且二手房也很好卖。
Ok，我只问你一句:在目前这种寡淡的行情下，究竟是城六区好卖还是武清更好卖？
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从目前的形势来看，高层对房地产调控态度坚决，只紧不松，未来很长一段时间内，我们都将处于这种“难熬”的状态之下。
在存量搏杀的情况下，面对这种寡淡的行情，城六区尚且没有足够的能力自保，更何况远郊区？
十之八九，这篇文章发出之后，仍会收获不少骂声，也仍会有人奋不顾身，一头扎进这些深坑，但我仍要说出来。
买房之路漫漫，望各位且行且珍惜！