转自地产小王子
文 | 《地产小王子》创始人 程立
上一篇推文《不要恐慌抛售》从宏观角度分析了当下的杭州楼市，我们得出的结论是：大家应该按兵不动，既不要盲目冲进楼市，加大杠杆，也不要过分悲观，恐慌抛售。这一篇，我们将分析：当下楼市，不同的人群的不同操作方式。
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纯刚需
一个字：买。
完全不用犹豫。
大部分纯刚需都是第一次买房，经验不多。所以要做的：不是担心踩坑，而是坚定买房信念和决心。遇到好的房子，要毫不犹豫地下手，千万不要被市场中投资客看空的言论所影响，错失良机。
以杭州城市为大背景，几乎全部的限价一手房都没有什么大问题。有小问题的房子，最多就是和开发商之间博弈利益的问题，还不至于要影响该不该买的决定。
但“不犹豫”也需要一定技巧：红盘固然好，但买房以自住为目的，红盘绝不是你的唯一选择。
正确的做法：按你的购买力（资金实力）、生活通勤圈、需求（户型、楼层、学区等）这几个简单条件去判断，哪些是适合自己的房子。
对于刚需来讲，没有“最合适”一说，能买到才是最重要的原则：至少要选出3-5个符合自己要求的标的。
F2
改善客户
抓紧置换。
对于想卖房的房东，上半年二手房的窗口期打开了。千载难逢的机会，现在二手房市场快速回暖，正是置换最好的时机。要清醒认识到：二手房很难有作为。
我们反复强调：限价以来，二手房只能看一手房的眼色。一手房被政府限价压住，二手房就掀不起风浪。
尤其杭州一手房供应量如此充足：能买到一手房的，一般不会考虑二手房。哪怕刚需，大部分也都是这样的选择：买一手房，租房两年。
趁着市场热，果断卖出手上的二手房，拿着上一轮楼市上涨中赚到的钱，好好置换一套房子，来改善生活，是对自己和家人最好的回报。
改善注重两个方面：
第一是地段。尽量选择更靠近城市核心的地段，更靠近地铁口的位置和更具有产业支撑的板块。一方面是为了自己生活的便利，这些地段一般都配套更醇熟。另一方面，也是为了下一次的改善做好准备。卖得出，卖得贵的房子，更值得拥有。
第二是产品。既然都改善了，一定要选择好的品牌、好的产品和好的物业。这样既能够拥有更好的居住体验感，还能够享受更多的溢价。
F3
买二手房
能不买二手房，就不买。
如果真的非买不可，也不用太着急，二手房涨不了多少。即使现在一时涨了上去，后面也会慢慢回落的。
我们要知道，杭州二手房自从2018年中达到顶峰后，大的趋势其实一直在回调，一二手房之间的差价不断缩小。所以根本不用担心二手房价会飞起来。
但有两类客户不得不买二手房：
1、经济能力不足。尽管新房更便宜，但面积大，总价承受不了，只能选择城市中的老破小。
这一类客户，面对二手房时，我的建议是：坚定“必须买”的决心，但拿出可以不买的气势。什么意思？
必须买：自己内心要很清楚，想在杭州扎根，一定得买房，选房的时候不要赌气放过还不错的房源。但具体操作的时候，则不要让中介和卖家看清楚你的意图。不要轻易下定，多看看，总不会错。
我再坚定一次：反正二手房有的是机会。
2、孩子马上要读书，必须立刻解决学区房；或者等着婚房结婚的新人；或者其他等等必须立马入住。这一类客户，是二手房市场绝对的基础。
如果不是因为这批客户，二手房市场老早趴下了。
一手房那么便宜，谁愿意买贵的二手啊。
当然自住刚需和改善，不是非一手房不可，也可以考虑二手房。但要学会捡漏。之前文章就提过，刚需们，更应该捡漏。即将交付的楼盘里，因为有大量投资客，交付后会经历一轮抛售潮。这个过程中，遇到特别实惠的房源，也可以果断买入。
F4
伪·投资客
伪投资客这个词，是我前年提出来的。
先要申明：这个词不是贬义。所谓伪投资客，指非专业投资房产，以为自己在投资，其实只想买一份资产。
凡是买了房子，想着以后可能要住的，实际只是想赚个差价走人的，统统都可以归在这一类。据我了解，这部分人是当下市场的最大购买力之一，几乎要占到所有购房者中的40%。这些人渴望财富的增值保值，但本身投资经验并不丰富。
他们往往活跃在各个购房群中，反复参与多种讨论。有时候是买房小白，静静当一名入门级学生，有时候也当老师，给买房小白们讲课，谈谈自己的投资经验。
对于这部分伪投资客，我的建议：最做简单的、最安全，又是最有效的操作，就是摇一手房，尤其是红盘。
要做到三个坚决：坚决不看二手房，坚决不碰大户型，坚决不买不摇号的楼盘。
这三个坚决，会让你错失一些机会，但更多的是会帮你规避风险，减少踩坑。
要时常给自己心理按摩，摇不到，大不了不买。绝对不要因为反复摇不到，一冲动就随便买一套二手房。
再一次强调，一手供应量很充足，二手房不够便宜。
F5
真·投资客
投资客有很多流派。不管哪一种，前景不甚明朗的情况下，一定选择：收缩战线，而非扩大投入。
当然，一手红盘有着足够限价红利，又看得清楚利差，这种标的可以继续投入。只是需要摇号，要拼运气。
二手房，除了特殊的笋盘和特殊的波段，目前阶段不太会有投资客入手。特殊的波段比如去年11月前后，有过一波捡漏的机会。
疫情影响下，经济大概率还会进一步恶化。杭州的房子，一手房限价下，二手房大涨的可能性很小。二手房不能大涨，最好的状态只能横盘，那么一定不是勇猛激进的时刻。
投资客不同流派的方式尽管不同，但面对当下的经济状态，基本共识还是一致的：维持足够的现金流，等待时机。我身边有一个朋友，已经准备了一千万现金，正虎视眈眈盯着楼市。
投资客里有乐观派和悲观派，前者觉得必有一大跌，后者觉得未必能大跌。因此有的投资客抛出房产，持币等待抄底。有的投资客则是趁着房产评估价较高，贷款利率较低，套出贷款，持贷款等待时机。
不管哪一种操作，殊途同归。
F6
态度上要乐观，行动上要谨慎
一方面，疫情对社会，尤其对经济带来的破坏，才初露端倪。过于乐观，往往很容易陷于被动的状态。
另一方面，面对疫情时，国家和杭州市展现出的软硬实力，是身处这座城市的我们，对未来充满信心的底气。
对于刚需、改善和伪投资者们来说，争取摇中一手红盘，是最应该做的事。
让投资客退出摇号红盘，给刚需和改善们多一些机会，这种说法，充满了人文关怀，实则异想天开。事实上，面对政策给的红利，绝对不会有投资客肯让道。
那么，大家还是各凭气运了。
普通人虽然没有投资客的技巧和实力，但在摇号这件事面前，大家都是公平的。
千万不要接盘二手房，千万不要闭着眼睛乱买，千万不要成为投资客们的安全垫。
特别要强调一点：杠杆一点也不可怕，可怕的是你控制不了的杠杆。最后还是那句老话：态度上要乐观，行动上要谨慎。