转自米宅
原标题：“逆周期”生长！备案价高出天际，究竟该如何看待它？
西安，世界四大古都之一；
西安，全国第九个中心城市；
西安，楼市涨幅曾位列全球第二，多次领跑全国；
西安，2019年下半年以来楼市骤然进入存量时代；
这就是西安，以及过去几年楼市曾发生的故事。
燥热之后的横盘，是渐入的黑夜，还是黎明前最漆黑的夜，西安楼市将走向何方？这是所有人想要得到的答案，所以我们只能再度回归基本面去寻找。
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从经济来看，2019年西安实现GDP9321.19亿元，同比增长7.0%。其中第一产业增加值279.13亿元，增长4.3%；第二产业增加值3167.44亿元，增长7.6%；第三产业增加值5874.62亿元，增长6.8%。
2019年3月17日，西安常住人口正式突破千万，成为“千万级人口超大城市”。
坦白讲，比之北上广深难以媲美，距离郑、成、渝仍有差距，但西安也有自己的辨识度和优势所在：中国第三城。
西安是继北京、上海后国家明确支持建设的第三座超级城市，为何？
从地理位置来看，祖国之芯，东西分界，向东则为繁华一线城市，向西则一片萧瑟西部城市化水平较低的诸多区域；
从城市脉络来看，从大国到强国需要文化复兴，十三朝历史古都，周秦汉唐的历史馈赠让西安成为当之无愧的“文化中心”；
从国家战略来看，“大湾区”和“一带一路”是当今时代的两大国策，而作为丝绸之路起点的西安，需承担起引领西部城市群发展的历史使命；
况且，就现状而言，西安2019年GDP增速超过全国0.8个百分点，2020年进入万亿GDP俱乐部触手可及；营商环境的改善也让其民营产业所在的第二产业增速领先一、三产业，基础不断加强；人口迈入千万级，增强了城市活力和消费力，也印证着吸附力的加强。
而楼市，去掉小周期的波折，最根本的价值曲线依然与城市发展相一致。
所以，无论何时，我们都可以相信西安，以及西安楼市的预期和未来，这是一座城市的价值，而不是楼市所能具备的能量。
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从城市到楼市，依然是一个很宏观的话题。
地段如何、配套如何、价格如何、品牌如何、产品如何、预期如何，环环相扣，从以往的“西安高新＆西安曲江”，到如今的全面开花，楼市置业出三奔四，但总体而言有“两大结论、三大特征”。
两大结论：
传统西安城区。无论配套还是价格，城南＞城东＞城西＞城北；
大西安版图（西安+西咸），无论是配套还是价格，以能源金贸区为核心，大西安新中心轴线最为稀贵；
三大特征：
区域端，高新曲江之后，开发区争雄；
价格端，西咸分化，高价遍地丛生；
置业端，环线被打破，地铁价值线清晰。
这里做一下简单阐述。
随着西安“三轴三带多中心”及“十字方针”的推进，西安涌现出一批诸如新区进入视野，比如国际港务区、大兴新区、航天新城、常宁新区、高铁新城、泾渭新城、灞河新城等等，并且每个区域都有一些明星项目受到认可。
而西咸新区房价备案与西安分离之后，自2019年下半年开始，备案价高出主城许多，基本在1.3万-3.1万之间，而西安主城区2W+项目走出高新曲江，出现在浐灞、城北，哪个区域都可能产生“天价盘”。
前两者导致的直接原因是，地铁拉近空间距离感和通勤效率，导致一些有潜力和特色的区域进入舞台，也决定着沿线物业价格较之同区域产品普通高出15-20%，且更受欢迎。
所以，乍一看哪里好像都挺好，但细想一下要买到一套“好房子”，简直苛责。几乎必须达到以下几点要求：
第一步，选对一个有价值的区域；
第二步，选好区域内有潜力的地段；
第三步，同一地段里选择最合适的一个项目；
在此之上，还得注意自身预算和区域门槛，地段成熟性和未来增值性，产品在区域的竞争力以及未来出手的市场……
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面对没有一个价值衡量标准的楼市和项目，普通人该如何置业？其实很简单，有以下两个角度与大家分享：
其一、根据资金能力选区域。
我们根据各区域所有主要在售住宅项目（非某一个月数据），计算了西安限购区域均价及在售项目门槛，多种物业类型以高层为准。
曲江均价：15881元/平，门槛约13000元/平；
高新均价：20278元/平，门槛约15000元/平；
城东均价：12829元/平，门槛约10229元/平；
城西均价：12666元/平，门槛约9399元/平；
城南均价：14519元/平，门槛约9987元/平；
城北均价：14766元/平，门槛约10545元/平；
浐灞均价：13728元/平，门槛约10701元/平；
港务区均价：10249元/平，门槛约9651元/平；
沣东新城均价：14405元/平，门槛约12680元/平；
这一条主要针对以自住为主的购房者，通过这一点，几乎95%以上的购房者会从几百个项目里筛选出几个意向项目。
其二、根据预期性选择区域。
这一条则主要针对一些具有投资或保值属性的购房者，在当前楼市以“稳”当头的行情下，大涨大跌几乎不存在，能增值的优质项目占比不超过10%，因此建议大家以“稳妥”为主。
衡量标准就是：可租可售可流通。
考虑到区域在售项目门槛，区域未来几年发展，区域人口基础和增值性的判断，我们不推荐过往“开拓式”下定，即低价上车郊区，更推荐“半成熟式”下行，寻找成熟区域的边缘位置，现在来讲就是三环以外的部分区域。
主要包括以下几个区域：
高新系推荐软件新城，自高新区托管鄠邑区三区十镇开启第三次创业之后，作为西安乃至于西北第一区，高新区的潜力与价值再度喷薄而出，衍生而出的软件新城、高新国际社区、高新三期（CID）三个区域。
就目前来看，尽管高新三期规划和定位最高，但考虑到成熟周期的问题，产业导入完成、区域公园、道路、学校、商业等配套资源稳步落地的软件新城，无疑领先一步。
这里也是西安首个产业大于地产项目的地方，有高新外溢需求。
曲江系推荐航天新城，曲江二期的日益饱和，在售项目可选性不多的情况下，跨过航天大道已经成为许多开发商的选择。
与曲江一路之隔，既能享受曲江的便利和配套，而航天产业也是西安一直以来的龙头产业，多年发展已经汇聚有一批产业集聚，随着区域基本配套的完善规划，地铁4号线完全贯穿曲江与航天之后，航天新城的价值正在集聚蝶变。
向东推荐浐灞生态区，作为西安继高新、曲江后的第一置业地，关于浐灞生态区的价值其实无需太多的赘言。世博园、丝路会展中心、以及浐灞河串联的高品质酒店集群，南接曲江、北接港务区，这也是西安三大轴线之中蝶变速度最快的一个。
需要注意的是，相比于经常被拿来比较的沣东新城，在西咸房价备案独立之后，已经失去了过去两年的价格优势，如今浐灞反而成为全西安主城区的价格洼地。
从目前呈现来看，地铁依然是浐灞绝大多数地方的劣势，但并不妨碍其最精华的一段在于浐灞三角洲。灞河西岸的产业、东岸的砂之船、三角洲的风景和酒店群，无一不加持着这里。
向西推荐沣东新城，大西安如何实现，即便2020年GDP迈过万亿大关，但国家中心城市的定位依然需要西安+西咸提升城市能级和辐射力来展现，这是获批国家中心城市之初的政策定义。
大城向西的逻辑不变，而作为西咸新区最早起步、发展最快的区域，沣东新城的价值在过去一年时间里已经得到彻底印证和认可。
摆在市场上的一大问题是，大西安新中心轴线的价值毋庸置疑，但其上项目的定价着实惊人，因此城西与三桥交界处的部分区域便显得优势明显，诸多项目销售一路高歌。
国际港务区的价值才刚刚开始，这个话题可能会受到质疑。但如果你仔细梳理便会发现正是如此。从曾经偏居一隅的国际陆港定位，到全运会落地后催生的区域配套成熟，长安号成绩亮眼，国际港务区正在迎来属于自己的高光时刻。
区别在于，许多人觉得奥体之后，港务区将和沈阳奥体一样一地鸡毛，迟滞几年，但如今来看，随着六大央企进驻的产业吸附力，以及陆港动力自身的强劲发展，区域执政者正在给出自己的解答。
毫无疑问，随着全运会的临近，国际港务区的故事和红利才刚刚开始。
当然，还有一些区域，比如城北高铁新城的部分区域，灞河新城的部分区域、长安的部分区域都存在一定的机会，但这都需要极为谨慎和专业的判断，至于再远的区域，至少就目前来看，三五年都很难有质的变化，因此远郊建议慎重为上。
总体来看，尽管楼市处于横盘调整期，但楼市价值取决于城市，西安的城市位置、定位、使命都决定着楼市平稳向上的趋势，依然存在诸多机会和机遇。
从楼市发展来看，已经打破了曾经高新＆曲江两家独大的局面，无论是西安＆西咸，还是浐灞＆沣东＆城北，都出现了一批高品质高价的项目，地铁价值之下，楼市正在演绎着新的价值体系；特殊时期，楼市稳字当头，因此置业降低风险，主城＆环主城区的部分区域，才是更好的选择。
未来是一个很大的话题，但谨慎，才能真的把握住机会，而不是随浪潮而去……