文/刘晓博

一、“第一定律”和“第二定律”

买房“跟着权力走”，是我6年前就提出的一个理念，可以视作“买房第一定律”。

它的核心内容是：所有国家的城镇化都是“不均衡”的，城市的发展将呈现越来越强烈的“马太效应”。所以，要选择“有权力的城市”投资，这样的城市才有更大的机遇。所谓“权力”不仅仅是指城市的行政级别，更是指决策者、意见领袖汇聚在哪里。

在中国，首都、直辖市、省会城市、计划单列市，就是“有权力的城市”。这些城市更能获得国家的重视，发展机遇多，交通、教育、医疗等公共配套服务会越来越好，城市价值将越来越大。

最近三四年，国家逐步放弃了“大中小城市协调发展”的要求，提出了“新型城镇化”的理念。所谓“新型城镇化”，就是以中心城市构建城市群和都市圈。

也就是说“有权力的城市”的地位，获得了进一步强化。一大批中心城市，比如南京、沈阳、济南等，都被要求“提高城市的首位度”。济南吞并莱芜，就是在这样的背景下发生的。武汉、郑州、西安成为“国家中心城市”，也是在这个背景下发生的。

但是，“权力法则”适用于“选城市”，而不完全适用于“选片区”。

比如在广州，省委省政府、市委市政府集中在越秀区，所以广州“最有权力”的城区是越秀区。但事实上，天河区房价已开始超越越秀区。深圳行政中心是福田区，但南山区的房价却超过了福田区。类似的情况，在很多城市都已经发生了。

那么，是什么因素让南山区、天河区后来居上，成为深圳、广州房价最贵的区域？

关键因素有两个：第一，是依托中心城区的“新片区”，有土地、有空间，有“后发优势”，规划档次高；第二，成功导入了有竞争力的产业和高素质的增量人口。

以深圳南山区为例，它的面积超过“福田区+罗湖区”，发展空间很大。南山区全面开发较晚，有“后发优势”，规划档次很高。更重要的是，南山是中国顶级高新技术企业扎堆的地区，在全国仅次于海淀区，拥有上市公司数量超过150家（深圳商报2019年4月17日报道）。

前一段时间，引起全国关注的“最牛街道办”——粤海街道办，就是南山区的一部分。

如果南山区的上市公司数量参加城市排名，将仅次于北上深，超过杭州、广州。如果参加省级排名，则仅次于广东、江苏、浙江、北京、上海、山东，位居全国第七（见“天天排行网”2019年5月23日报道）。

一个区，打败了绝大多数省和城市，所以南山区房价贵是必然的。

因此我们可以得出一个重要的结论：买房子在选片区的时候，要首先考虑“规划超前的、能成功引入核心产业、增量人口的新区”。也就是说“新区+产业”，非常重要。

这可以视作买房的“第二定律”。

在当今这个时代，最能带动城市发展的是两大核心产业：一个是高新技术产业，一个是金融产业。

在北京，“中国金融决策中心”的金融街推高了西城区的房价，而高新技术产业大幅提升了海淀区的房价。在深圳，金融业成就了福田，高新技术产业成就了南山。

二、谁能复制南山区的神话？

在中国，谈到科技创新，大家首先想到的是“北有海淀，南有南山”。

如今的北京，又在昌平规划了未来科技城，在大兴亦庄建设“科技CBD”，准备复制出新的海淀。而深圳在科技创新上，也有河套“深港科技创新合作区”、西丽科教城、大运大学城、光明科学城、坪山高新区等战略布局。

那么问题来了：在长江以南，特别是粤港澳大湾区里，哪个片区有望复制深圳南山区的辉煌？

我的看法是，光明区最有“冠军相”。原因如下：

第一，新的科技中心必须有足够的发展空间，跟原来科技中心保持适当距离。

除了南山区之外，深圳目前重点发展高新技术产业、大学和基础研究的有5个片区。其中“深港科技创新合作区”面积比较小，河套核心区只有不到1平方公里，即便拓展到福田保税区、福田和皇岗口岸地区，面积也不大。大运、西丽两个科学城的面积，也不够大。坪山高新区面积约51.6平方公里，空间足够，但距离南山区太远，不在大湾区黄金轴线上，所以只能作为后备区域。

相比之下，光明区就占有天时、地利、人和等多方面优势。光明区面积约156平方公里，是深圳中轴线以西少有的、有充足发展空间的行政区，其中约99平方公里被规划为光明科学城，发展空间比较充裕。光明科学城跟原来的科技中心南山区和西丽科教城都非常近，可以形成有效的联动。

第二，新的科技中心必须纳入国家战略，受到最高层充分重视，才能赢得先机。

中央、国务院“关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”明确提出：

以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心，在粤港澳大湾区国际科技创新中心建设中发挥关键作用。支持深圳建设5G、人工智能、网络空间科学与技术、生命信息与生物医药实验室等重大创新载体，探索建设国际科技信息中心和全新机制的医学科学院。

这意味着继北京、上海、合肥之后第四个“综合性国家科学中心”将落户深圳，而且主要由“光明科学城”来承载。

第三，新的科技中心必须有一流大学、研究机构的支撑，交通便利，基础设施优越。

光明区位于大湾区黄金轴线上，南下香港、北上东莞广州都非常方便。一条地铁快线（13号线，建设中）把光明和南山串联起来，实现无缝连接。而地铁6号线（建设中）又把福田区和光明区串联起来。未来还将修建18号线（规划中），继续强化光明区和中心城区的联系。

此外，还有广深港高铁和赣深高铁（部分工程已经开始招标）两条城际在光明设站。

从地理上看，如果说龙华区是福田区的“拓展区”，光明区天然就是南山区的“拓展区”。南山的科技企业向光明转移，或者孵化新的企业，都非常便利。

中国科学院将在光明科学城规划建设一批重大科技基础设施和重大创新平台项目（见中国科学院官网，2019年6月20日），还将跟深圳合作筹建高水平的“中国科学院深圳理工大学”。中山大学的深圳校区，也已经落户光明区。至于中山大学第七附属医院，中国科学院大学深圳医院，也都已经投入运营。

三、深圳可售住宅将长期紧缺，置业光明正当其时

众所周知，深圳是一个土地紧缺、人口密度超大的城市。深圳陆地面积只有约1997平方公里，比北京六环内的面积还小，而且一半是山地、湖泊、河流，不能开发建设。

所以深圳每年住宅用地出让量非常少，大约跟一个中等规模地级市相当。以2019年上半年为例，深圳土地出让金收入名列全国24位，出让土地的面积连前50名都排不到。土地出让面积相当于珠海的四分之一、菏泽的十分之一、镇江的七分之一（依据中指研究院官方公众号7月2日发布数据）。

根据深圳“新房改”规划：从2018年到2035年，深圳只能新增170万套住宅，其中60%是人才房、安居房、公共租赁住房，只有40%是普通商品房。（参见“深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见”，2018年8月正式公布）而2019年8月30日，深圳新出台了“关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见”，要求新建商品住宅里“自持租赁住房比例原则上不低于30%”。

这意味着，从2018年开始的18年里，可售商品住宅只有约49万套，平均每年不到3万套。

而深圳目前可以交易的红本商品住宅（包含房改房）也不过220万套左右，深圳的实际生活人口已经超过2000万，而且每年新增50万人。（参见“深圳有多少套商品房”，2018年8月22日房天下发布）

人口显著少于深圳的东莞，根据《东莞市住房建设规划（2017-2020 年）》《东莞市住房体系建设实施意见》每年新增住宅是7万套以上。至于常住人口不到深圳五分之一的中山，2018年新增住宅也达到了7万套（合富研究院数据，2019年1月3日公布的数据）。

可以想象，如果深圳不扩大面积，可售商品住宅供应量将长期稀缺，维持在3万套以内。

据“楼市头条”公众号讯，光明某项目8月最新开盘卖到了每平米“5万+”，去化约70%。大批客户正用行动证明，光明区是当前深圳值得置业的热点片区。

四、华润置地光明新项目：为科学城配套的高品质住宅

下面给大家推荐一个深圳市高品质一手住宅——深圳华润置地光明新项目，位于深圳目前火热的光明区，是万亿央企华润继悦府、华润城后最新开发的品质住宅。项目落地华润置地旗下八大产品系之一的“九里系”，深圳是首次落地“九里系产品，十分值得期待。

项目所在地块是华润置地在2018年11月通过招拍挂夺得，是华润置地布局光明的首个项目。

当时，光明还没有今天这样“火”，“示范区”和“综合性国家科学中心”还没有落地。但华润置地仍然以约22.2亿元的价格（网易房产，2018年11月8日报道），坚决拿下了这块地，体现了过人的眼光和前瞻性。

华润名列2019年《财富》“世界500强”第80位，是著名央企、香港“四大中资企业”之一，深圳标志性的住宅项目“悦府”、标志性的商业项目“万象城”、“万象天地”、地标性的写字楼项目“中国华润大厦”（春笋），都是华润置地的代表作。

据悉，这个项目为华润置地高品质的“九里系”产品。在中国文化里，“九”为数之极，含尊贵之意。《周礼·考工记》有“匠人营国，方九里，旁三门。国中九经九纬，经涂九轨”。“里”有居所、里弄之意。

华润置地“九里系”始自上海外滩九里，先后推出了上海佘山九里、苏州昆玉九里、北京公元九里、海南石梅湾九里、杭州的之江九里等，无不成为当地品质的经典代表。

之所以在光明推“九里系”产品，一是因为看好光明区的未来，二是希望通过“九里系”产品全面提升光明的人居环境。所以华润置地在这个项目上，提出了打造“城市公园生活范本”的愿景，力争为客户提供“都市中心”的生活方式。这在深圳“城市多中心化”的时代，是完全有可能实现的。

华润置地光明新项目，距离地铁建设中6号线“薯田埔站”直线距离约900米（百度地图测量）。通过地铁6号线，向西可以连接松岗、深圳海洋新城、深圳新会展中心、深圳机场，向南可以连接深圳北站、福田区的深圳科学馆，未来还可以通过规划中13号线换乘直达西丽高铁站、南山后海、深大以及深圳湾口岸。

项目紧邻占地约8万平方米的“薯田埔龟山公园”，代建一所标准幼儿园，东临“智能”数理特色学校——光明马山头学校。

片区内有大型商圈配套，包括大仟里、嘉域荟、天虹商场等，临近中山大学第七附属医院、中国科学院大学深圳医院（西院区）。

“华润置地光明新项目”，主推三房-四房精装公园美宅，规划约3.53低容积率，满足刚需、改善型需求。未来规划落地华润置地“润享家”景观园林体系，由金钥匙国际联盟成员——华润物业提供贴心服务

2019年深圳建设先行示范区，打造综合性国家科学中心，光明科学城建设如火如荼，华润置地携九里系品质产品首进光明….

目前华润置地光明新项目在万象天地、罗湖万象城、深圳湾万象城、光明圣堤湾酒店均设置了城市展厅，欢迎各位读者去细细品鉴。

对该项目感兴趣的读者，可以打下面电话咨询、登记：

【以上信息来源于网络综合信息，为截至2019年9月10日的情况；本公众号对项目周围环境、交通、商业、文化教育设施及其他市政设施的介绍，仅为提供相关信息，不意味着对此作出了承诺。】