有人经常问我，如果我现在有钱的话，还会买房子吗？说真的，这还不太好问答，毕竟当下的楼市已经变得扑朔迷离。房价的判断已经和我们过去的判断方法变得不一样了，而且在国外也没有一个例子可以给我们参考了。

现在我们国内完全就是再走一条独立特色的房地产道路。你把“美国模式”、“新加坡祖屋模式”、“德国模式”拿来借鉴，会发现真没一条能够匹配上。为何会出现这种情况呢？其实这和我们的政策与国情分不开。

楼市的涨幅，完全有能力调控，不像国外都由市场经济自己去调节。根据数据统计，全国房地产调控政策2017年250次，2018年405次，2019年前9个月已经达到415次。在限购、限售、限贷的政策的力度下，明显可以感觉到“房价横盘”了。

导致一些城市的房价出现了下调，而且去年忙着“抢房”的人，如今也已“销声匿迹”。因此在这种环境下，很多购房者要开始犯迷糊了。到底还要不要买房呢？那么，按目前趋势来看，十年后，房子会是“钻石价”还是“大葱价”呢？

对此，马云、李嘉诚一早就有暗示了。

还记得马云那句“房价如葱吗”？马云做为国内的第一电商王，其过人的智慧和对未来的判断无人能及。当年的做阿里巴巴的时候，就预示过后面10年到20年将会是电商世界。许多人不信，因此，错过了许多财富。

不过这次，大部分人对于他的“房价如葱”也是保持怀疑的态度，认为他在做梦。放在8年前， 他说这句话的时候，其实没有一个人不吐槽他，但放在当下，似乎也有一些道理。

首先，根据统计，目前我国的房屋存量已经有10亿套，足够30亿人居住。其次，其次，加上高层住宅每年还在不断的建造，未来拆迁的话，成本太高。最后，国家宣布“不再依赖房地产拉动短期经济”，意味着楼市逐渐进入横盘期，房价暴涨的日子或许不会再来。

对此，房地产鼻祖的李嘉诚也持类似观点，曾在一次大会上说过。“不能把买房看得太重要，年轻人要量力而为，并且千万不要炒楼。”

从李嘉诚的话中，不免听得出来，李嘉诚对于国内房价的趋势，也不太看好。其实从李嘉诚最近在国内的动作就可见一斑了。根据报道澎湃新闻报道，李嘉诚以40亿甩卖大连地产项目。如果房子还能赚更多的钱，李嘉诚还会这样做吗？

听完马云和李嘉诚的话，我们再来结合未来楼市的趋势，看下是否有道理。

未来10年，影响房价走向的3大因素

一、人口结构。

根据数据统计，我们国家从2013年后，我国的人口已经出现明显的负增长，尤其是15-60岁人口，每年大约减少200万以上。有机构判断，未来10年后，将减少到400万以上。

而且出生率和结婚率每年都在降低，根据世界银行数据显示，近50年，我国的生育率急速下滑。从1960年中国生育率的5.7‰，到2016年已降至1.6‰，不仅远低于2.45‰的全球平均水平，还低于1.67‰的发达国家平均水平。

而在结婚率方面，晚婚现象越来越严重。根据国家统计局和民政部公布的数据，2018年全国结婚率仅7.2‰，创近10年来新低。其中最低的城市为上海，结婚率仅4.35‰。并且当前中国未结婚有1.3亿人，结婚年龄从23岁提升到28岁。

这样下去的话，将会出现一个情况。随着大量的房子不断建造，而面临着未来无人接手。

二、货币增速。

过去房价涨，主要是货币供应量增加快，从2004年货币供应量是20多万亿，到2019年是190多万亿。这15年内，货币供应量净增加3倍，也涨了8倍。那么多出这么多钱当然会影响社会经济，导致房价上涨。

不过这个局面，在未来或许有些改变。随着经济增速呈现L型，早在2017年5月开始，M2增速就有了相应调整，开始从两位数降到一位数，目前一直保持在8左右的水平。从长期来看，在稳步去杠杆和防范金融风险的调控目标下，货币增速基本还会延续目前的态势，而M2增速继续放缓。

意味着，未来涨的幅度没之前那么夸张了，出现五年翻一番、十年翻两番三番的现象。所以，可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长，房价上涨动力不再。

三、房地产定位改变。

过去20年，不可否认，中国经济起飞和繁荣离不开房地产，它是主要推手，对国家经济作出巨大贡献，带动了上下游产业飞速发展，是我们的国民支柱。

可是近日，由中国社科院财经战略研究院发布《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》表明：负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9左右。2018年中国房价收入比为9.3，已经超过了临界点，对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

因此，房地产的定位将有所改变。要知道，房地产在过去是我国的经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。而未来，就很难说了。毕竟国家已经明确宣布，“不再通过房地产拉动短期经济”，就算面临经济下行，也绝不依赖房地产。而是要通过探寻新经济增长模式，来助长国家的经济多方面发展，尤其是“实体经济”。

基于以上三点来看，未来十年，房地产市场量价齐涨的局面难以再次出现，而“涨跌互现”的局面或将逐步打开。简而言之，就是个别城市会有所上涨，个别城市有所下跌。“大葱价”和“钻石价”同时存在。

人口多的地方，特别是那种大都市圈，例如北上广深，未来10年的楼市地位应该还不会有所动摇。还有一些比较具有潜力的城市，产业升级，人口吸附力更强，房价也会随着上涨。

而就业机会少，无产业、人口持续流出，这样的城市，房价很难有所保证不下跌。慢慢的变成了鹤岗、玉门、乳山这样的城市。

总而言之，房子10年后，到底会是“大葱价”还是“钻石价”，就要看你如何选择了。买对了城市，买对了板块，就是钻石。不过，投资的话，我还是不建议。因为当下楼市大局已定，就算买对城市，房价也只能保持微涨或者稳定。在这样的环境下，房价不涨就是跌，还贸贸然把钱拿去投资房子，显得不太理智。

而且国家目前正在大力发展共有产权房、租售同权房、空置税，并且限售、限购都没放松的情况下，多套房的投资客，未来的日子将会变得很难。

我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

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