今天我们要讲的主题可能出乎诸位的预期，要预警京沪楼市。北京上海已经是中国最繁华的两个大都市了，为什么非得要对北京和上海这两个城市的楼市进行预警？
以前很多研究者和开发商对这两个城市都是信心有加的，如果北京和上海的楼市都显示出颓势了，那么其他三四线城市怎么还会有机会呢？每个人心里都这么想，可现在如果我们仔细看一下北京楼市在过去几年所发生的一些现象，你会内心感觉到不安。
第一个就是北京的商品房：新房的市场正在萎缩，而不是在成长。我们看一下过去十几到二十年期间，北京是新房市场最辉煌的时候，大约在2009年商品房的销量和销售面积达到了巅峰，而在2017年，北京市销售的商品房总套数大概5万多套，销售金额大概2000亿，比2016年有了显著的下降。
同比下降大概40%以上，所以北京楼市过去的四五年间，成为在有所波动和起伏当中不断萎靡的一个市场，新房市场开始变得萎靡不振，这是令人担心的，市场容量变的没有更大了，蛋糕没有更大了，怎么能供大家来切分呢？
第二个就是北京市这个城市本身变的不那么友好和开放了。我们讲一个城市的房地产，如果要好总是需要有人来，尤其是有钱人，有才华的人，要有财富的流入，要有创新，要有开放的高地。可是北京市这几年，变的比较奇特。尤其是北京市目前的户籍人口，常住人口包括农村人口等。
现在北京大概百分之八十六七是城镇人口，百分之十六农村人口。外来人口的数字大概800万多一点，所以北京现在的总共的人口大概是两千一百七八十万。可是2017年，北京市的常住人口出现了净减少。
所以北京似乎看起来不愿意容纳更多的人，如果人口的总量不变化的话，那就只能人口的结构变化，也就是北京原来的一些中低收入阶层，知识技能不够丰满的阶层，钱不够多的阶层挪出北京，这个谈何容易呢？所以结构性的变化开始要发生的时候，那非常困难。
第三个变化就是北京市新房跟二手房的交易占比已经开始倒挂了。目前北京市的二手房交易大概占到北京市住宅交易的70%多的份额，新房只能占不到30%。所以北京也好，上海也好，这两个城市都成为以二手房交易为主，新房交易相当不重要的地方。这样也使得房地产市场主要是一个存量交换的市场，不再是一个新的增量流入的市场。
我们可以看一下北京市的房屋目前绝对的价格。当然各个机构所公布的数据是不太一样的，在过去若干年，北京市房价的变化，还有一定隐含的因素，就是供应量越来越往五环外走了。根据二手房交易平台的显示，目前北京市二手房的交易的价格大概在每平米6万左右，在北京或者上海年轻人要买一套房，最少也得差不多400到500万。400到500万的首付可能120万到150万，剩下的是贷款。
年轻人要获得首付是非常困难的，如果你要获得120到150万的首付，两个年轻人每年攒10万，每人每年攒10万，两个人一年才能攒20万，工作几年之后，这两个年轻人仍然需要父母给他们大约100万左右的资助，100万，对于一对等待婚姻和买房的年轻人来说，对双方的父母都是一个巨大的压力，因为他们的父母很有可能不是北上广深大城市的，而是来自于三四线城市。
100万掏出来，那真是养老养命的钱都没有了，即便如此，这两个孩子能够凑足首付之后买房，剩下的300万，350万的按揭仍然是困难的。300到350万的按揭，这两个孩子每年归还20万左右，他们需要做至少12到15年的房奴，而北京市目前的人均工资大概也就是一个月不到1万块钱，大概八九千块钱。
再接下来我们可以看一个指标，就是所谓的租售比。这些400到500万的房子，他们的租金不是太高的，好一点的话有六七千，北京市80年代的老破小房，40平米左右的一居室，租金大概就是在六七千，地段也还不错，四环内。
上海的情况和北京的情况是非常类似的，当然上海已经开征了房产税，但上海开征了房产税，并没有影响到上海市的房地产市场，跟一线城市基本上是保持同步的。
北京、上海、深圳房地产的走势是比较相似的，但是深圳是另类，深圳是一个年轻城市，这个城市的平均的年龄比较轻，北京、上海的平均年龄要老得多。
所以说，如果你非得要在北京或者上海定居的话，可能被迫的一个选择就是，在北京或者上海的近郊去购置房产，不要买那么绝对价位，动辄每平米8万、10万的房子，去买一些近郊的相对比较便宜的房子，然后通过一个比较艰苦的通勤到达你的工作目的地，这样的一个置业方式也许更理性一些。
无论如何，就我个人来讲，在过去的20年到今天，对北京和上海城市核心区的高房价我个人也已经到了一个叹为观止和心怀警惕的这种程度。
钟伟教授从2003年开始研究中国房地产市场，完整经历了房改以来的多轮房价波动。他长期担任多家知名房企的独立董事，在房地产政策制定、房产开发营销、房地产金融等领域跟踪研究，形成了一套有效的观察和判断房地产市场的逻辑方法。
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