转自米筐投资
作者米筐老A
1
边际价格
什么叫边际？新增带来的新增。
边际收入，每增加一单位的成本所带来的多少单位的收入，如：每增加100万的成本投入，能带来300万的收入，可理解为边际收入为3。
边际成本，每增加一单位的收入所需要的多少单位的成本投入，如：每增加1000万的收入，需要投入10万元的成本，可理解为边际成本趋近于0，图书销量/唱片发行/体育赛事的转播等都是如此。
房子的边际价格是什么呢？可理解为最近一套房子的成交价、新增一套房子的销售价。
例如：
一个小区有100套房源，其中的70户因自住而没有出售打算，其中：10户的预期售价2万/平；10户预期售价1.9万/平；5户预期售价1.85万/平；4户预期售价1.8万/平；1户预期售价1.5万/平。
咦……快来看呀！有一户是傻冒，比别人家低四千。那户业主一白眼：我看你是傻冒，俺是有原因的——家人在医院急诊，等着用钱；夫妻俩打着闹着要离婚，等着分家产；女儿选秀进入决赛，需要钱推广宣传……
这个小区的边际房价是多少？1.5万。如果这套房子成交，很多业主的心估计哇凉哇凉，本来一万八九的房子，成交价才1.5万，房价大跌近20%！那每家的资产就缩水近20%啊。
如果第二个买家以1.8万买入了这个小区的房子，唯恐房价不涨的中介估计会在朋友圈奔呼相告：不好啦，房价大涨了！上套房价1.5万，刚刚成交的一套房价1.8万，暴涨20%！末尾再来一句——亲！你还等着房价下跌吗？
从暴跌到暴涨，也就是两套房子的成交价，而这两套房子的成交价却影响到100套房子的资产涨跌。
看出什么问题来没？我们经常会把房价误解为房子的边际价格，也就是最近成交一套房子的价格。而它，不能反映真实的房价。
真实的房价是市场平均价，也就是绝大多数房子的成交价——这个小区的房价是1.9万左右。1.5万的买家是捡了漏、占了便宜，是非正常状态。
2
锚定价格
房价到底多少钱合理？没人知道。现在所谓的房价高了、房价低了，其实是选择的锚定物不同，所以也就有了锚定价格。
房价高不高？看跟谁比了。
十年前，当时你觉得的房价很高，可跟现在比，那时的房价一点不高。若放长远来看，以十年后的房价为锚定值，你觉得现在房价高不高呢？如果你说现在房价高，那是以你的收入为锚定值，嗯……别怪房价高，也许是你收入不达标。
有人反驳：买房可是吸干了六个钱包！那也许是你家族收入不达标呵……否则，房子都被谁买走了呢？
大V推荐买房、投资人自选买房、普通人求人指点买房……凭的是什么？锚定物！把一堆房产拿出来相互比较、把相中的房产拿出来跟其他房产比较……以此判定某个房产，值还是不值。
怎么判断比较呢？城市之间进行比较、同一城市里的不同区域进行比较、同一区域里的不同板块进行比较、同一板块里的不同小区进行比较、同等价格（如单价2万的房子）下的房子间进行比较、同等物业下（如同一开发商的同一产品系/同样是洋房/同样是次新高层）之间的价格比较……
问题在哪呢？锚定物既然是人选的，就会因为人的变化（认知变化/情绪变化/屁股位置的变化等）而更换锚定物、也就更换了锚定价格。如：在上涨行情中，房价越卖越贵，人们就会更高的房价为锚定值；在下跌行情中，房价越卖越低，人们就会以更低的价格为锚定值。
锚定价格具有很强的主观因素，并不可靠，只能作为一个参考。
一个郊区大盘，一期卖6000元、二期卖7500元、三期卖9000元。一期的业主看到房价已上涨50%、二期业主看到房价已上涨20%，估计心里乐开了花……他们是以一期的6000元为锚定价。
可这有什么意义呢？都是纸上财富，并一定能兑现啊。能兑现的是二手房销售价，可这个远郊大盘还没交房、又哪来的二手房价呢？这只是开发商人为制造的财富幻觉，让你以为一期房价是锚定价，聪明的买房人当然不认这个锚定价、而是寻找二手房作为锚定价。
3
评估价格
一般情况下，二手房成交时会有三个价格：成交价、网签价和评估价。
成交价是买卖双方实际交易的价格、是最真实的价格，也是市场价格。
网签价是在房管局备案的价格，它影响到税费的缴纳（主要是所得税和契税），一般情况下网签价越低越好——这样缴纳的所得税和契税就低啊，当然也不能无限低，房管局会给一个指导价，一般网签价都是指导价。
对满五唯一的房子来说，因为没有所得税、只有契税，建议把网签价做高些，这样在出售时若不满五、不唯一就可以少缴纳所得税——所得税是以卖出价和买入价的差额为基数，买入价是什么？就是你当初交契税时的房价啊。
评估价是评估公司评估出来的价格，它是银行按揭贷款的依据。
评估价越高，按照30%首付来算得话，能贷出的款就越多。为了多从银行贷款、为了做低首付（很多人买房就差在首付上），原则上评估价越高越高——当然也不可能无限高，评估出来的价格也是遵循一定标准的（也是找些锚定物标准，所以房子的评估价也会随着时间的变化而变化）。
因评估价和实际成交价不一致，也就有了套利的灰色的地带，这也是低首付、0首付、甚至倒拿钱购买二手房的基本原理：成交价低的房子，可把评估价做高，就能从银行贷出更多的钱，首付不就少了吗？极端情况下连首付都可以是贷款、甚至贷款还超过了房子的实际成交价。
大多数人都知道房产的裂变——由一套变两套、由两套变四套……可以把房子卖了，房款作为两套房的首付，当然也可以把房子的银行尾款结清再抵押，用贷款再买一套房。
房价涨多少才具有结清再抵押的意义呢（只有房价涨了，增值的部分才能成为新一套房的首付啊）？一般认为房价翻倍。
错了。准确的说法应该是评估价相对于购买价翻倍。因为银行做贷款是以评估价为基数、而不是以市场价为基数——虽然大多数情况下评估价和市场价相差不大。
跟边际价格、锚定价格一样，评估价格也不能反映房子的真实价格/价值，也只能是一个参考。
在现实生活/交易中，它们是如何被运用的呢？
4
具体应用
买房赚钱。买房赚钱当然要跟对趋势。在上涨的趋势里买房，即使短期有小波折，长期来看还是赚钱，只是赚多赚少的问题，过去二十年就是房产牛市，任何时候买入都是对的。除了赚趋势的钱，如何把收益再扩大一些呢？就是赚边际价格的钱。
买的时候比市场价便宜些，也就是找到折价的房子——用房投圈的说法就是找到笋盘，就能多赚钱——省下的就是赚到的啊。卖的时候比市场价贵些，也就是溢价出售，又能多赚一笔。
折价或溢价都是非正常价格，也都是边际价格，这是一种理念，如何运用因人而异。买入折价、卖出溢价的方法当然很多，其中的一个方法就是运用钓鱼价——就是要折价买、溢价卖，爱买不买、愿者上钩。
高房价争议。针对大城市高房价的讨伐已很多、很多、很多……就像上文说的，觉得高是以自己的收入或家族的资产作为锚定值比较出来的。大城市土地有限、房屋供给就有限，而需求却很大、很大，这样就必然只有一小部分才会拥有……说出来会让一些人伤心、或许还政治不正确：大城市、尤其是一线城市的房子，是为这个城市、甚至整个国家前10%、甚至前3%的高收入人群准备的。
整日埋怨高房价没有意义，也解决不了问题，唯有把自己的收入提高、并占据靠前的排名位置才是根本的解决之道，当然期间需要一些技巧。
首付难题。有些人收入尚可，之所以买不起房，是因为首付筹集困难。此时利用评估价和成交价之间的Bug，大概率能解决——寻找到折价的房子，再把评估价做高，这样就能让首付降低，从而更方便的买房上车。虽然这招在很多城市都能操作，但在部分城市却无法使用，主要是限购严的城市，如北京/深圳等地就要求三价合一，也就没有高评的必要。
看似低首付、甚至0首付买了房，但会增加负债、月供也会提高，有高工资、但当下缺首付的人群确实可以尝试。对投资买房的人来说，得有极强的现金流筹划能力，最起码得能熬到下一波周期的到来，否则就会死在杠杆里。
房子的价格很多，别被迷惑了！了解它、运用它、以此争取更大的收益！