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传统房企进军工改工目前有六大招式。
招式一：地产公司做工改工一定要依托地产的优势，其中优势在规划和建设，传统房企所规划的园区相比一般企业建筑形态好，且绿化、景观、户型都设计得非常出色。另外还有开发建设优势，有现成的队伍、现成的资源，还有可以垫资的，这是一般产业园区企业不能企及的。
除了以上内容，房地产企业还需要研究工改工的特点，即周期长、低成本、高回报。高回报不是在规划和建设，而是后期，招商在地产来说其实就是销售，招商其实赚的就是租金，而且赚的是人气，更多的核心利润来源于运营、投资和产业。作为房地产开发商，把整个链条打通后，后期无论在规划、开发建设甚至于融资都有优势。
其次是运营，运营解决的是非租金收益的其他增值性营收，因为园区并不是住宅楼，一般园区要有核心的产业配套，企业才能不请自来。
最后是投资。投资重点是投资园区的企业，作为产业园区的开发商，可以获得园区内企业的一手资料，而这部分资料是很多风投公司重点挖掘的资料。在研究清楚优质企业之后进行投资，投产后，作为房地产开发商就拥有了产业。根据每个区重点培育的产业择选投资的产业，从而打通全产业链条。
招式二：如何打通全产业链条。首先项目来源、项目渠道很重要，还有资金，包括产业都很重要，但是一个地产公司做产业的时候会碰到一个问题，没人懂，没有人做过产业地产，工改工属于产业地产的范畴。因此首先要搭一个团队，房地产有品质部、营销部、开发部，投拓部，各部门的职能要很清楚。第二，手续，项目拓展、研判需要策划。策划实际上不是找传统地产服务公司，而是找真正做产业策划公司，有产业定位、产业基础分析。第三，要做好行业研究，做某个行业首先要研究这个行业未来市场的量，比如物联网可以做，未来是万亿级市场，机器人也可以做，有五、六千亿元的市场，几百亿元的就不要考虑了。第四是招商运营，其实招商的时候就应该考虑到运营。第五是启动发展。
招式三：有了全产业链战略，下一步则是签署产业协议框产业。深圳产业转型发展从2000年到2014年，刚开始提支柱型产业，后来提战略新型产业，之后又多了未来产业，都是政府主导的，但这些产业房企没有，只能通过两个渠道来解决，一是通过产业促进部去找合作，这是比较普遍的做法。二是要做产业投资。碧桂园上半年发了20亿元的物联网产业投资基金，还有政府引导基金，佳兆业也在境内外、在二级市场收了一些产业平台，收过来过后把产业和具体的城市更新项目、工改工项目进行导入，或者是做龙头企业进行拉动。
招式四：轻资产运营。首先一个房地产企业首先要做品牌输出，在这个品牌下一个做园区运营的品牌。现在在一些比较发达的地区，比如长三角某些强二线、一线城市，几乎不可能通过产业拿到地，房地产企业则需要通过产业运营拿地，围绕整个产业的前期项目策划定位、产业定位，到从产业定位如何落实到功能分区，再根据功能分区进行开发建设。前期策划和产业定位肯定是轻资产，功能分区设计也是轻资产，团队自己就可以做，无非是开发建设，开发建设可以有投资方出钱，自身来代建。最后是招商运营，这全是轻资产，产业完全可以脱离重资产，这是一种全新的盈利模式。
招式五：你会看到这是做产业的盈利模式，所有算不过来账的都在第一点、第二点算，第一点是怎么租赁，第二点是配套怎么卖，工改工项目首先要有一个定位，它不是房地产项目，是产业项目，或者说是产业地产项目，每个行业的盈利模式都不一样。第三点产业发展其实就是未来园区做得越来越细分，但未来的企业全是轻资产企业，企业只需要做知识产权，研发和技术攻关，其他都可以外包。第四是园区运营服务。例如围绕企业供应链的供应链金融。第五是园区开发建设方面。第六是产业投资。第七是政策性补贴。
招式六：实现资产证券化。这是六招当中最重要的一招，资产证券化有两个途径，REITs和ABS，REITs目前在中国无法执行。ABS现在在慢慢放开，现在还没有成功案例，但一些基金公司在做，主要围绕着工改工园区的融资，称为产业园区基础配套建设基金。REITs和ABS在国外比较流行。这是因为物流行业相对比较标准化，两种产品，普通厂房和高标厂房，租金容易测量，容易标准化。
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