现下的楼市，一手降价频频，二手成交价格下行，周期也明显拉长。对此，很多网友都很焦虑，不知道还能不能出手买房。
其实，房子总归是要买的，他们更应该关注的是，哪种房子保值和升值性能最好。
通过梳理过去十多年来，广州涨幅最猛的二手房数据，房产君发现其中有很多共性值得参考。
第一，买房要跟着经济发展方向走。
在上述涨幅达到10倍或以上的楼盘中，我们能明显看到，它们集中在天河、越秀、海珠三地，收割了区域增长带来的价值，是板块轮动的体现。
此外，番禺华南和增城新塘板块的崛起，也带动了楼价的直线上升。
这里涉及到的地段问题，也是买房需要考虑的首要因素，毕竟房价最大的价值，是在于地段，而非房子本身。
| 地铁一通，黄金万两
何谓好地段？
从其自身看，就是周边配套成熟，有大项目拉动经济增长。一般来说，配套越成熟，楼价也就越高。
从外部看，就是其能方便快捷地与广州核心地区相连接。到达主城天河的时间越短的地方，楼价越高，这也是地铁等交通工具通行能带动楼价上涨的原因。
第二，楼盘带有核心资源，比如学位、交通、商业和稀缺景观。
前两天，房产君询问一位朋友的挂盘情况，没想到她的房子竟然卖了，才放盘8天，还是没降价的那种。这在现下挂盘半年难成交的市况下，很厉害了。
这套房子是黄埔实地常春藤的70平两房，房产证未满两年税费高，周边配套缺乏，不过胜在有市二中优质学位，最终以25500元/平（含税费后的折算价）的价格卖出，这也就比一手房低3500元/平。
看到没，即便是在市场不景气的阶段，由于具备不可取代的学位优势，房子依然能正常流通，这也是市区涨幅最猛的楼盘大多都拥有的特点。
除了学位之外，著名商业体的价值带动也不可低估。
中海花城湾，最开始在珠江新城并不出众，后来随着旁边商业体igc地位的崛起，其综合优势立马就显现了，目前均价已超9万/平，14年涨了10倍。
另外，诸如海景、山景和水景对于楼价的提升作用也不用赘述了，从白云山下、珠江旁和珠江公园、天河公园旁的物业涨幅，就可见一斑。
第三，户型的好坏，也是影响后市价格和成交的重要因素。
W小姐找到房产君想要卖她位于市桥的一套房子，33平一居，她从今年4月开始放盘，价格从138万降至108万，至今还是没人接手。
因为房子区位优越，看房的人很多，可真正要下手时又犹豫不决。单身的觉得贵，有家庭的又觉得一居不够住。
2019年广州二手房户型面积段成交占比
面积段
占比
30㎡以下
2.47%
30-60㎡
22.27%
60-90㎡
40.17%
90-120㎡
22.85%
120-144㎡
6.40%
144㎡以上
5.82%
数据来源 中原地产
其实这并不意外，从中原2019年广州二手房成交数据便可看到，60—120平面积段占到六成以上。
南沙湾石奥是由霍英东集团打造的高端盘，其一大特点就在于用大面积做一至两房，比如165平两房，118平一房等。
这样奢侈的户型受市场认可吗？该楼盘在贝壳网显示无成交记录。另据中介说法，这个楼盘在南沙二手房市场存在感很弱，关注度不高。
这样的户型放在CBD珠江新城，同样不好消化。
星汇云锦最近成交的三套房源，其中83平一房的单价比98平两房的价格低了近3万/平。
中介表示，这个楼盘很多大面积一房和子母房，不仅成交价格低，而且也不太受欢迎。
很多享受型户型是专门为单身贵族设计的，但很多时候买房人不仅要考虑自己的习惯，还会想后续的接盘问题。
市场交易主流还是集中在 二至四房，过大过小的户型成交都受限。
第四，不要小看物业管理水平高低的影响力。
我们买房时会关注区位配套和价格，却鲜少留意到物业，但后者往往能拉开后市的价格差距。
碧桂园凤凰城多年来一直雄踞新塘二手成交销冠，除了体量大，还有一个重要原因，就是其物业一直颇受认可，很多新塘富人都喜欢住凤凰城。
好的物业除了带给业主精神层面的认可之外，也有二手价格的体现。
| 来源：贝壳网
碧桂园凤凰城二手最新均价为20537元/平，这比新塘二手均价17694元/平高了近3000元/平。
看完这些经验总结，你敢出手了吗？