“树不可能长到天上去，房价也一样。”
持续上涨的房价，就像不断撑大的气球，到了一定的限度就会爆炸。而这场爆炸带来的伤害是无差别杀伤。
而等待复苏，将会是一个漫长的过程。
今天，笔者要讲的是澳大利亚房地产泡沫，房价从兴起到下跌，这个过程中，是什么造就了它的辉煌，也是什么让它泯灭？
01
首先，我们在回头看下澳大利亚，房价是怎么辉煌起来的。根据人口统计，在2004年的时候，澳大利亚的人口已经突破2000万了，并且每年持续增长。到了2018年人口已经突破2500万，虽然这个数据和中国比起来，还不够一个省的人口。但对于自然环境较为恶劣的澳大利亚来说，这种增长速度已经是非常快了，甚至有专家断言，突破2500万人口已经是提前了33年了。
2004-2018年，人口统计图
其次，澳大利亚的农业和矿业一直都是非常发达，被称为“骑在羊背上的国家”、“坐在矿车上的国家”。并且国内优美的环境和商业氛围也给他们带来了许多外商投资。从统计的数据中可以得知，澳大利亚GDP从2004年到2019年之间，都是持续上涨，除了2009年遇上金融危机有所下跌。并且增长率每年保持在4.06%-2.35%之间，一直稳健的发展。因此被许多国家称为“经济奇迹”。
众所周知，房价要上涨，首先离不开的就是人口和经济，有人有钱才有投资的价值。要是都跟我们国家的“鹤岗”一样，房价哪里涨的起来。所以，澳大利亚就是这样一个神奇的城市，但他的上涨除了依靠自身的人口和经济，最主要的还是依靠海外客户的投资，这才是推动他们房价上涨的最大因素。因此，水能载舟，亦能覆舟，他们的房价下跌也和这些因素离不开。
02
涨了55年的澳大利亚，一夜跌回“解放前”。
根据澳大利亚统计局公布的住房价格数据显示，从2017年截止到今年上半年，澳大利亚的整体房价下跌了7%-10%。其中澳大利亚最繁华的两个城市悉尼和墨尔本，更是直接下跌超过10%。要知道，在历史上澳大利亚有过两次房价下跌，但从没超过10%，而这次却直接突破了，因此被称为“近20年来最大的跌幅”。
那么房价一直坚挺的澳大利亚为何这两年会出现房价跌幅这么严重？我个人认为跟以下这三个因素有关。
1.澳大利亚政府增加了"印花税"和“幽灵税”。印花税就是对外籍人士购房时需要额外交纳12.5%的印花税，而幽灵税就有点类似我们国内一直提出的“空置税，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。这两点极大提高了外籍人士的购房成本和持有成本，让不少海外买家望而却步。
2.澳大利亚抬高了移民门槛。新移民政策规定：每年需要2.3万名移民需要被安排到大城市外的地方工作3年，才能取得永久居民资格。同时还削减了移民数量，从每年绿卡配额19万下调到16万。这种做法有点类似“限购”，直接劝退外籍购房人士。
3。不断的加息和货币收紧。先说加息，在之前澳大利亚楼市疯狂的时候，银行推出一种房贷还款利息政策，就是房贷的前5年内，只需要还利息不需要还本金。这种政策可比零首付、减房贷利率强多了。
设想下，以60万元贷款本金为例，只还息不还本，每月月供在2920澳币左右，比等额本息的月供少600多澳币，折合成人民币在3800多元，5年下来就能省23万多元人民币。
而在这5年内涨价后迅速卖掉，相当于剩下23万人民币呢。这种操作模式完完全全就是给海外炒房客量身定做，并且通过这种政策吸引到了一大波货币。
疯狂增长的房贷
但在这两年楼市处于下行期的时候，澳大利亚各大银行认为没有赚头了，纷纷加息，提高房贷利率，甚至不惜撤回房贷，要求购房者立马把房贷剩余的钱结清。而购房者者一看合同中确实有这条规定，但又还不起钱，最终只能弃房断供。
说完加息，在说下金融收紧。2018年，澳大利亚将外籍人士购买最高限额从2.52亿澳元大幅下调到了1500万澳元。并且限制外籍人士贷款，要求全款购买。这种方式无疑在自断房价的“双臂”。
在上文中，我们已经说过，澳大利亚能上涨最大的因素就是海外投资客和自身经济过硬。但在当前经济不好的情况下，只能依赖海外投资客继续稳定房价。但澳大利亚政府这三个行为，无疑是在切断自己的“支撑”，第一限制移民会让国内人口不断下降。第二增加税费会让外籍购房成本上升，导致购买欲望下降。第三金融收紧和加息，导致外籍人士无法贷款，无疑就是在打击需求和供给两头。这种情况下，房子将会进入存量时代，出现供大于求的情况，那么房价当然会应声崩塌了。
03
崩了之后的房地产，之前高位买入的接盘侠还好吗？
从历史的角度看，每个国家房地产泡沫崩盘后都还会经历经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。同理，澳大利亚也不会错过。
首先，最为难受的一定是自己国家的人，根据澳大利亚统计局3月的数据，由于住房市场陷入困境，澳大利亚2018年第四季度的家庭财富足足减少了2576亿美元，创下自2011年以来的最大降幅。尤其是房地产有关的上下游行业、建筑行业、租赁行业都出现不动程度的下降。很多跟房地产有关的行业都出现失业潮，意味着大量劳动力不得不另谋出路。
其次，就是还没来的及脱身的海外投资客。比如我们熟悉的刘强东，亏损千万抛售自己在澳大利亚的豪宅。
因此，要明白房子在值钱，也是估值，只有变现才是真金白银。房地产和股票是一个道理，牛市迟早会结束，这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去，区别在于谁全身而退，谁是高位接盘的最后一棒。
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