先说说“万科办公房当公寓卖”，只是冰山一角，只不过是央视喊话了“央视喊话万科：再大的店也不能欺客”。
前两天（7 月 30 日），央视财经频道《经济半小时》曝光了万科在佛山的一个楼盘：“将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者。”
在央视曝光的这件事中，万科当然是违规的。几乎所有房企，央企民企港企混改企，统统都在做这样的违规事情。
在这里提醒购买公寓的买房人，拿出你的《商品房买卖合同》仔细看看一看：你的合同中，商品房用途那一栏，会出现“住宅”“公寓”“办公”等不同性质。赶紧去看看你的房子到底是办公还是公寓。
你是不是想说“法不责众”？不是这个意思。我们关注的是：明知道这是一件违规的事情，为什么全国所有房企只要有机会都会去做？
把这个问题梳理清楚，看看我们的制度是否存在哪些不合理的漏洞，才能真正维护法律法规的尊严。不然，今天拿万科开刀祭旗，明天华润中海保利还是继续干着一模一样的违规事宜，那真的就变成“法不责众”了。
那么，问题到底出在哪里？
先从“公寓”这个词说起。你知道的，“公寓”在国外，几乎所有高层住宅，都可以叫“公寓”。但中国不一样，现在，中国是按土地性质（而不是按真实使用功能）来定义房屋类型的：住宅、办公楼和商业用房等。
只要你的土地性质不是住宅，哪怕你盖出来的房子是居住功能，那也不能叫“住宅”。只能用其他替代词，比如“公寓”“酒店式公寓”“单身公寓”“商住楼”等等——它们只是约定俗成的替代词，不是法律意义上的用词。
"公寓"和"办公"到底有什么区别，为什么买房人这么敏感？
实际上，现在市场上存在部分商品房，原本是办公性质，却以公寓知名在市场售卖，很多买公寓的购房者无法分辨清楚，也不注意合同上的房屋性质和属性，结果被忽悠。
公寓和办公到底有什么区别？我总结了一下，对买房人影响比较大的主要有以下三点：
1、公寓可住，可通水电气，但办公不可住。公寓和办公，在设计时会有所侧重。办公楼没有独立的下水管道和排烟管道，而且，你见过哪个上班族用的写字楼通了燃气的？公寓可住，公寓有一定的居住属性，水电可申请民用，也能接入燃气。
2、商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。同时，除食堂外，不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。办公、工业、科技研发等建筑需设置带独立卫生间的套间，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。
3、办公楼公摊面积更大。由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼的回字形走道设计，导致办公公摊更大。
明明是商用性质的土地，为何要盖“公寓”？一句话：写字楼过剩，卖不起价，盖成“公寓”才有钱赚。
为什么写字楼会过剩？改革开放以来，我们国家在用地观念上逐渐形成了“重商抑住”的惯性。重视工商业用地，抑制住宅用地。从 GDP 考核的角度来看，多弄一些商办用地和工业用地，理论上可以贡献更多的服务业产值和制造业产值；住宅不一样，交付以后几乎就对 GDP 没贡献了。
况且，如果把住宅用地的比例弄太高，是一种政治不正确，要背负骂名：你们这个城市的经济太依赖房地产（指住宅开发）了。
所以，住宅用地的比例是被严格控制的。央行参事盛松成先生曾用这样一组数据来说明这个问题之严峻：“纽约居住用地占比则为 44%，东京更是高达 73%，而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为 28%、29% 和 26%。住宅用地比例过低是我国一、二线城市房价过高的重要原因之一。
在商用性质的土地上盖“公寓”，严格来说当然是违规的。但在住宅供求关系紧张的城市，处于政策灰色地带的“公寓”产品，甚至是高房价的缓压器，是住宅供应不充足的一种有益补充。简单说：如果把所有灰色地带的“公寓”都消灭，住宅的房价只会更贵。
前些年，地方政府基本上采取默许的态度。现在，能级低的城市还是继续默许，能级高的城市则开始慢慢禁止这种违规行为。
归纳一下：央视曝光的“万科公寓变办公房”这件事，如果追根溯源下去，是中国住宅用地比例过低的问题。
所以，几乎所有房企，央企民企港企混改企，统统都做过这样的违规事情；而且，他们还会继续做。如果被央视曝光，就反省一下；然后，继续违规。
几乎所有的房企都违规，仅靠央视曝光，是解决不了问题的。怎么办？
提高住宅用地的比例？在目前的复杂形势下，这不具备可操作性。现在，想要解决这个问题的城市，其解决办法主要是靠“堵”。
上海堵得最严苛，不仅明令禁止在商用性质土地上盖“公寓”，还禁止市场上的二手“公寓”流通买卖。
像成都、南京、杭州等这种能级的城市，则是通过规划禁令来消灭“公寓”，比如一本产权证不能低于 300 平米，一个标准层不得设立独立卫生间，等等。
能级更低的城市，则继续睁一只眼、闭一只眼，默许。当然，如果你去公开问政府部门，他们肯定只会告诉你：商用性质土地是不能建“公寓”的。
实际上，深圳曾经有用过更好的办法：在土地出让前，事先规定清楚哪些商用土地可以盖“商务公寓”，可以盖多少，交付以后在产权证上也会清楚地写明房屋用途为“商务公寓”。比如 2016 年 8 月出让的那块全国总价地王——310 亿元成交的深圳新会展中心商业用地，事先就写清楚“商务公寓可按出让合同规定申请销售”。
但现在的深圳，比过去更讲究“政治正确”：现在出让的商用土地，还是可以有合法的“商务公寓”，但开发商必须自持，只能用于租赁，不可分割销售。
现在，很多城市的商用土地，都允许转成住宅性质，可以有民用水电甚至管道燃气，但前提必须是：开发商自持，只能用于租赁，不可分割销售。这种操作的政策依据是 2016 年的一份国务院文件——《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。
但是，这种操作应者了了。
再多说一句：现在中国几乎所有的长租公寓，都是违规的，因为它们都是盖在商用性质的土地上。
从中央到地方，都在说要培育一批长租公寓运营企业，但尴尬的是：它们的生产资料（长租公寓）几乎全部都是违规的。
如果央视有兴趣有精力有使命感，几乎所有观众都可以提供报料线索：像“万科公寓变办公房”这种新闻，中国遍地都是，甚至比“安徽黑暗料理”还多。
归纳一下：如果地方政府在拍地之前，就能明文规定清楚哪些商用土地可以盖“商务公寓”，哪些是绝对禁止（谁违规就严厉打击），那或许才是更符合市场需求逻辑的“疏堵结合”。
央视是带着发现宝藏的那种惊喜，带着发现新大陆的那种惊喜，发现并曝光了万科的问题——
今年 6 月，王先生到住建局办理不动产证时意外发现，自家房屋的用途竟然显示为办公用房。 王先生以为自己搞错了，问了周边其他业主后发现，其他业主也以为自己买的是公寓而不是办公室，这下业主们才意识到是不是哪里出了问题。
“意外发现”“竟然”“这下业主们才意识到”……央视呈现的这种反应，你们仔细感受一下。
以下全是我们的废话，因为都是常识，实在懒得专门写一遍——
首先，大多数准备买“公寓”的购房者，通常都知道“公寓”的用地性质是 40 年产权；销售人员即便没有主动告知，也绝对不会把“公寓”说成是 70 年产权的住宅，因为这是骗不了人的常识。
其次，假设你真的不知道，销售人员也完全没跟你说过，那么，你在签合同的时候，合同上一定是清楚标注着其房屋用途为“办公”——而且，是带下划线的。你不能说销售人员催你赶紧签，所以你没看到；成年人在合同签自己的名字，就是庄严地给出自己的承诺。
合同有问题？中国房地产可能有这样那样的问题，但目前中国商品房销售合同的官方监管是已经非常成熟的——可能会有一些小错误，但不会有原则性错误。
现在的万科，差不多是最讲究“政治正确”的房企。央视曝光后的第二天（7 月 31 日），佛山市政府约谈万科集团，提了 4 点要求。不用猜，你也会知道万科的回应差不多是这样：好好好，反省，改正。
我们无意为万科辩护。万科是中国房地产行业最具话语权的房企，这个行业存在的一切问题，当然首先要拿万科是问，这样才会更有警醒与启示作用。央视曝光万科，如果能够激起大家对用地规划制度的讨论，那就善莫大焉了。
像央视这样的国之重器，如果从一件小事切入，逐渐探究出制度的问题，并且给出建设性的讨论，最终推进了制度的改革，那就更加善莫大焉了