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目录：

• 物业管理是什么?
• 物管空间如何:城镇化、消费升级 等多重驱动，行业空间仍可观
• 物管现状怎样:集中度持续提升， 资本助力规模扩张
• 物管如何运营:“扩容+开源+节 流”构筑核心竞争力
• 投资建议

报告摘要：

• 城镇化、消费升级、渗透率提升等多重驱动，行业空间可观：根据《国家人口发展规划(2016年-2030 年)》预期发展 目标，预计2030年城镇化率升至70%，城镇化率提升将带来增量物管服务需求，同时目前存量物业面积远超物管规模， 存量住宅物管渗透率仅48%，未来亦具提升空间;商办等高服务费业务占比提升也有望带动综合服务费提升。在物业费 保持稳定的保守测算下，预计2030年末行业在管面积可达318.4亿平、基础物业服务规模1.6万亿，均较2018年提升51%。此外伴随人均可支配收入增长、消费升级，增值服务亦有望成为行业规模及利润重要增长点。
• 集中度持续提升，金融资本助力规模扩张：国内物业管理行业呈现“大行业小公司”格局，2018年行业十强管理面积 均值2.4亿平、市占率11.4%，百强管理面积均值3718万平、市占率38.9%，预计随着上游房地产行业集中度提升以及资 本助力并购整合，物管集中度有望持续提升。行业需求持续旺盛下，物管企业顺应市场发展，积极拥抱资本市场，借助 金融资本快速扩张。区域布局上，物管企业抢抓主流市场、持续渗透深耕，2018年百强53%管理面积位于五大城市群， 单城市管理面积均值达128.2万平，同比增长13.5%。
• “扩容+开源+节流”构筑核心竞争力：从收入端来看，物管企业一方面借助并购扩张、平台输出、关联房企委托快速扩 大规模，拓宽基础物业规模容量;另一方面通过轻资产运营，积极探索高毛利率增值服务，在推升行业规模天花板同时 亦将为利润增长提供更大想象空间。从利润端来看，人力成本构成物管企业成本之首(占比约60%)，服务费上涨难度 较大背景下，人力成本的刚性上涨将导致利润承压，物管企业持续加大外包比例及智能化投入，2018年百强企业清洁、 绿化、设备维修养护、秩序维护项目外包比例达60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2万元，同 比增长50%。

报告内容：

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（报告来源：平安证券；分析师：杨侃、郑茜文）