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2019年上半年就这样过去了，再过几天大家应该能很快看到各种总结的数据和观点
说实话，对于地产这个行业，沉浸的时间越长，就越感觉很多东西很隐约，需要我们自己去领悟去反复琢磨
这次我还是想跟大家聊下这半年里我所看到的几个很重要的片段和棱角，奇怪的是，这些事件很多和房地产没有关系，但是背后却很大程度上干扰着楼市的进程
这或许就是楼市折射在我们面前的现状，一个不同于过往的楼市新周期。我们盘点了每个月的重点事件，看上去很琐碎，但穿插在一起或许就是一个很完整的故事
这些事件，在我眼里不是结尾而是开始，如果没有意外，未来会在我们手机这端被反复提起
2月
粤港澳大湾区规划纲要正式发布，带来了滚滚红利与机会
2月18日，粤港澳大湾区发展规划纲要公布了，两万多字已经尽可能的将这个区域的蓝图和未来呈现在我们眼前
我觉得对于把握粤港澳大湾区投资的认知，最重要的一点就是
需要特别关注交通升级带来的版块价值重新布局的机会
比如港珠澳大桥，珠海、澳门、香港就这样发生了更为紧密的联系，广州通过虎门大桥二桥联通东莞，不久后的中山也将通过深中通道连接深圳
注：图片来源于财新周刊
所有湾区内的城市会因为桥梁的存在联系的更加紧密，未来的联动沟通会更加紧密
关于粤港澳的具体内容，就不多说了，大家网上都能看到，我主要是想分享几点投资建议，供大家参考
首先是需要围绕交通辐射区域进行投资，比如港珠澳大桥开通后的珠海，受深中通道影响的中山翠亨新区、博爱路，环广区域的佛山南海，环深区域的东莞塘厦凤岗等
同时可以围绕产业布局进行投资，广深科技走廊已经升级为广深港澳科技走廊，横跨广州琶洲、大学城、科学城、知识城、东莞松山湖、滨海新区、深圳空港新城、坂雪岗科技板城、高新区等众多区域，在关注产业集聚的同时，还需要同步关注周边的人流和入住率。
坚守中心城市不动摇，如果你关注的侧重点是资产的保值性，则一定要关注好中心城市，比如广州和深圳，虽然房价已经偏高，但目前看来，经济、产业依旧发达，人口导入的速度依旧很旺盛，抗跌性很大
3月
房地产税，这个一直被拎着的“靴子”还是不会掉下来
房地产税的关注热度这几年来一直很高，无房者希望房地产税抓紧时间赶紧出台，以此来压制房价的上涨甚至是给房价”致命的一击“
有房者特别是持有多套房产的投资人，也始终处在不安和焦虑中
我感觉房地产税就像夜壶，有用的时候就拿出来，没用的时候就藏在床底下
其实在过去十几年一直说要开征房地产税，当然，除了房地产税外，还有一系列的联动措施，比如不动产实名制，房地产联网等等
当然，政府在制定这些政策的时候，从根源上说，初衷并不是为了所谓的控制房价，而是为了解决中央与地方的财政分配问题
理解这一点很重要
既然房地产税的矛盾焦点不在控制房价上，也就意味着在后期出台的相关政策上，整个立法的侧重点其实是不一样的
至于很多人都关心的房地产税的出台时间
根据全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图在今年3月的表示，目前相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初审
这就说明，房产税法依然没有草案，更何况哪怕有了草案，待各个流程全部走下来，至少也要3年时间，因此从流程上判定，3年之内，房地产税依旧不会出台
更何况，还需要考虑房地产税与现有的税种的性质是完全不同的，整体的博弈还需要很长的一段时间
但即使哪怕房地产税出来了，大概率也不会抑制房价的上涨，这里面有两个原因
首先是房地产税由于阻力比较大，因此征收的力度一定不会太大，一定会形成一个普遍的税收减免方案，比如人均减免40平或50平，只有这样，才能“稳妥推进”
同时，整个征收的税率也不会太高，会在房产评估价格的基础之上再给个折扣，可以参考下上海和重庆的房产税试点，人均减免40-60平米，税率在0.5%左右
其次你看下2011年重庆、上海的房产税试点，对房价几乎是没有什么影响的，如果再参考国外的经验，美国、日本、韩国等都有类似的房产税，房子的价格也依旧很贵
因此，关于房地产税的问题，如果要总结下的话，有以下两点需特别关注
1.房地产税对房价影响不大，房价的高低最终是由供求关系决定的，同时，还受到城市化进程的绝对影响，这是影响房价最基础的两大要素
2.但是对于没有发展潜力及人口不断流失的三四线城市，房价上涨的空间本来就不是很大，一旦出台了房地产税，对于这些城市的房价还是会有比较大的影响的
4月
发改委要求全面放宽落户，城市分化的时代真正到来
具体什么内容相信大家都看到过了，我就不再重复阐述了，我觉得这个政策让我第一次真正感受到了城市分化的来临
一直以来，我们都是通过铁板的户籍制度对各个城市进行人口和资源的管理及调配的，不知道大家有没想过一个更深层次的问题
就是过去中国经济快速的发展，到底依靠的是什么
当然，伟大的改革开放政策肯定是不能忽略的，这是前提，还有一个比较关键的就是大量的农村人口在城市里工作但是却没有享受到城镇社保和医疗资源，这样的剪刀差极大的降低了大城市的财政负担
换句话说，源源不断的低廉劳动力为经济的发展提供了足量的弹药
以前由于户籍制度没有放开，很多人即使在这个城市生活工作了一辈子，由于一些硬性条件无法满足，所以哪怕再努力，还是无法留下来
但现在情况发生了很大的变化，城市之间的竞争和博弈，爆发了战火弥漫的“抢人大战”
除了北京和上海继续维持傲娇的姿态外，其他所有的城市比如西安、石家庄、天津、杭州、常州等城市把落户的门槛都放低到了极致
部分判断
- 当大部分城市的落户门槛都“形同虚设”时，在人口争夺战时，户籍或将变得越来越没有吸引力
- 80%以上的城市户口，将越来越没有价值
- 一线和强二线的户籍，重要性将上升，因为这不仅捆绑了最优质的教育医疗和社会保障，还意味着房票
5月
长三角一体化呼之欲出，潜藏了多少投资机会
5月13日，中共中央政治局召开会议，审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，从目前的进程看，长三角一体化的规划从大的层面已经确定了，目前正对各项目标任务进一步细化分解
这半年来，我们看到长三角动作频频，电力一体化、示范区方案编制、养老医疗一体化、G60科创走廊合作项目加快，连接虹桥、浦东两大空铁枢纽的上海市域铁路机场联络线开工等等，一波波的利好袭来
请大家特别关注长三角一体化中的示范区，上海的青浦、苏州的吴江区、浙江的嘉善，该区域的特别之处是恰巧处于两省一市的交界处
为什么让大家重点关注
不知道大家发现没，我们干一件事情，往往更多的会先从某个地区开始试验一下，先成功了再推广，由点及面
因此，为了确保长三角一体化最大概率上的成功，该示范区也一定会被投入大量的资源，不管是交通、医疗、公共设施的共享等方面，都会更进一步
我们经常强调一件事，买房投资，你需要用发展的眼光去看，不能只看现在有什么，要更多的看看未来会有什么
另外，长三角一体化牵涉的范围其实也真的挺广的，对于城市的选择，大家就只需要把握两个原则就可以了
- 如果有房票，优先考虑龙头老大上海，毕竟只有上海强大了，才有其他城市的下一步
- 如果是环沪投资，重点考虑坐高铁到上海的时间在1个小时之内的城市
6月
棚改进入尾声，三四线楼市的“引擎开始降低转速”
在主流的认知中，操盘三四线的最大筹码，无疑就是棚改
因此，棚改被很多人看成了楼市行情的发动机：棚改动，大利楼市；棚改紧，看空楼市
但在此次政府的部署中，我们可以明显感受到下阶段的重点工作将从棚改变成了旧改
其实早在2019年年初，各省市对于棚改项目目标相比于2018年，其实已经做了巨大的调整
“其中北京从2.36万套下调至1.15万套；山西将从12.52万套下调至3.26万套；天津从2万套，调整到0.65万套”
如此降幅的棚改目标，对于三四线城市的房价而言，真的是一种考验
随着去库存、棚户区改造政策的收紧、人口的不断外流，缺乏人口和产业支撑的三四五线城市，整体的价值也将越来越被稀释
最后
以上就是我对上半年所发生的一些重大楼市事件的解读
从成交数据看，其实最差的时候已经过去，各个城市对于房价都有自己的想法，但总的一条就是，房住不炒，目前管控的其实都挺严的，大部分城市的房价其实也处于横盘的观望期
对于普通用户而言，目前最宝贵的就是在你的购房周期里你有了宝贵的时间，可以去选择真正意义上你看的上的产品
最后送给大家一句话
“不要被短期的调整吓到，牛市赚的最多的，都是在熊市完成提前布局的人”
文章来源：真叫卢俊 版权归原作者所有。