每年收租60亿，94岁“中国最牛包租婆”问鼎中国女首富，她凭什么
恒大两年间亏损8120亿，碧桂园半年亏损500亿，这些“宇宙房企”纷纷陷入债务危机，房地产没救了？
显然不是，就在前不久，一位94岁的老太太靠着房地产业务，登顶中国女首富。
过去1年她仅靠收租，就揽获了60亿港元（按股份转化核算）。
她就是中国“富得最久”的老太太、郭德胜的妻子——邝肖卿。
香港四大家族——郑裕彤家族、郭德胜家族，李嘉诚家族、李兆基家族中，除了李兆基外，第一代创始人都娶了富家千金。
可见，娶对老婆真的很旺夫。
邝肖卿的家族世代经营染坊，家境殷实，她1929年刚出生时，父亲就给她一座广州的豪宅。
7岁那年，由于父亲意外离世，邝肖卿家道中落开始出来打工，并由此结识了比自己大20岁的郭德胜。
不过，当时的郭德胜还只是香港“鸿昌合记”杂货铺的小店主。
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不得不说，比起那些想要一步到位拥有富贵的“普信女”，富家千金们更能识别出那些潜力股，既可以收获富贵，也能享受“同甘共苦”的心理认同。
作为贤内助的邝肖卿，悉心培养六个子女（三子三女）。
三个儿子（郭炳湘、郭炳江、郭炳联）并没有成为纨绔子弟，而是全部进入世界名校。
其中，郭炳联拥有剑桥大学、哈佛大学两所顶尖大学的硕士学位。
从小认真抚育的行为，让子女极其信服邝肖卿，也奠定了老太太日后有了说一不二的家族威信。
作为大家族的婆婆，邝肖卿也极其注重家教、家德，帮助大儿子的儿媳李天颖斗“小三”。
90年代中后期，郭炳湘与“红颜知己”唐锦馨又走到了一起，不顾自己母亲“离开那个女人”的忠告，一度让唐锦馨登堂入室、甚至把她引入集团做事当董事。
迫不得已，邝肖卿选择用家族的力量制衡郭炳湘，要求他手写了“十一条家规”承诺，规定其不能和李天颖离婚，并禁止唐锦馨及其子女参与集团业务等等。
在郭炳湘死后，邝肖卿又把他的财产一分为二，一半直接分给了李天颖，另一半则由李和三个孩子平分，让李一下有了300亿的家底。
年少时令自己骄傲的大儿子郭炳湘，也是日后最让邝肖卿伤心、费心的人。
90年代初，由于被世纪贼王张子强绑架，郭家长子郭炳湘性情大变，开始处处和两个弟弟作对，郭德胜“三子共治 不分家”的愿望差点破灭。
关键时刻，是79岁邝肖卿力挽狂澜，成为家族的“定海神针”。
别看常年居于幕后，不插手家族的具体生意，但出马之后，邝肖卿手段也是极其狠辣果决，连李兆基都赞叹不已，直言要让郭家儿子听阿母的。
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彼时，邝肖卿担心三兄弟内讧会影响新鸿基的稳定，她决定亲自出面解决这个问题。
邝肖卿召集了三兄弟进行谈话告诉他们，新鸿基是家家族企业，需要兄弟同心。
她希望三兄弟能够放下个人恩怨，共同为公司的发展努力。
三兄弟听了邝肖卿的一番话，都感到心里有些愧疚。他们都承诺，会尽力维护家族和公司的利益。
但是后来，郭炳湘一再反复。邝肖卿只得忍痛把她踢出局，并出马任主席一职。
不过，郭炳湘最后还是搞出了世纪贪腐案。
在家族再次遭遇危机之时，邝肖卿又一次展现了自己果决，重组家族信托踢走郭炳湘，引入郭炳湘家人和两个儿子共同把持家族信托。
新鸿基地产上市超过50年，虽然历经不同经济周期、二代内讧等问题，但依然保持稳健的经营，总市值稳定在2000亿以上，邝肖卿功不可没。
正是她亲力亲为，才避免“二代”分家，并且新鸿基找到了一条稳健的发展之路。
对比恒大、碧桂园等后起的内地新贵，新鸿基虽然没有动辄千亿销售额度，但却足够稳健。
不同于内地房企单一的盈利方式——赚地产和地价的差价。
新鸿基的盈利通道非常丰富。在地产业务上，坚持“住宅开发+物业自持”的两翼均衡布局。
新鸿基光在香港，就拥有20栋大厦，如环球贸易广场、国金中心等顶级商业地产。
在内地，新鸿基也在内地拥有众多商场，如上海国金中心、北京的APM、广州的IGC等。
由于入局早，这些一线城市的商业地产已经能为集团源源不断地造血。
通过财报看，新鸿基物业租赁收入仅占总收入的21.06%，但利润却占了38.18%。在非口罩时期，新鸿基的租金收入长期维持在250亿港元左右。
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梳理新鸿基地产的业务，不难发现，这家公司的资产往往集中在优质的一线城市，抗周期能力更强。
而恒大、碧桂园则从“五环外”而来，显然是最容易贬值的地产。
值得一提的是，香港富豪素来不会激进地加杠杆投资，负债较少，采取“精耕细作”的开发模式。
以新鸿基为例，其资产规模已超过8千亿，负债仅为总资产的20%，所以他们的身家，往往是实打实的财富。
反观其他不少富豪，身家往往是资本市场泡沫，一点风浪可能就会走向“负翁”。
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作者：和正升
编辑：一乙木