中房报记者 付珊珊 上海报道

虽然2019年历经波折，但新城控股依然是那个被外界看好的“白马股”。

3月27日，新城控股收盘价30.99，当日涨幅2.96%，至此，新城股票本周已实现三连涨。资本市场的嗅觉往往更加敏锐，投资者对新城的看好或许源于其2019年可圈可点的业绩表现。

当日晚间，新城控股发布2019年年报，“周五见”似乎成了新城发布年报的惯例。

报告显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归属母公司净利润99.8亿元，同比增长31.4%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

除了各项财务指标实现增长，新城控股2019年实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，相比2018年销售增速有所放缓，但也成功兑现年初制定的2700亿元目标。

不过对于2020年的销售业绩，新城控股显得相当保守，公司给出了2500亿元销售目标，比之2019年有所降低。

新城控股表示，公司2020年力求稳健发展，且考虑到疫情对整个一季度销售额以及商业地产收入带来冲击，因此将今年目标定得较为审慎。不过，在制定对外销售目标的同时，新城也制定了对内目标。据了解，新城对内并未放松抓业绩，对内目标将会高于对外目标。

增速放缓 区域深耕显成效

2018年，新城规模首次突破两千亿元大关，并在当年实现了75%的销售增速，远远高于同期同水平房企。一般而言，房企销售达到一定规模之后就会面临规模和利润平衡的问题，尤其是两千亿以后，新城也开始思考如何有质量的增长。

2019年，在经历了内外风波之后，新城完成销售额2708.01亿元，兑现了年初承诺的2700亿元销售目标，稳居行业第八，虽然同比增长22.48%，远不及2018年的销售增速，但拆解来看，在“区域深耕、大运营”的策略下，各区域能效在不断提升。

2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿元量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破200亿销售。公司立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群，在江苏、天津、河北市场占有率位列前十，在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率位列前五。

区域能效提升后，公司盈利状况也随之提升。报告显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。同时，归属母公司净利率为14.74%，毛利率达32.64％，均处于行业高位；加权平均净资产收益率为36.86%，位居行业前列。

商业收入近翻番

在房地产行业，新城的发展模式也是“住宅+商业”双轮驱动，除了住宅开发，旗下吾悦广场已经成为新城商业的金字招牌。

值得注意的是，虽然住宅开发销售额增速在放缓，但新城聚焦发力的商业却实现较大幅度增长。

据新城控股介绍，2019年全年，新城旗下21座吾悦广场满铺开业，截至2019年底，已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局，累计开业63座吾悦广场。根据年报，吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16%。

截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

而今年，受疫情影响，商业地产预计将受到不小的冲击。疫情期间，许多商业地产均推出减租举措，吾悦广场也在减租之列。据统计，为了与吾悦广场品牌商户共渡难关，新城控股两次推出租金减半政策，覆盖商户租期共计67天，预计减免租金收入总计达到5亿元。

2020年，商业仍然是新城发展重点。新城计划在今年仍将新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

财务稳健 净负债率降至

2019年，新城给自己的关键词是“稳健”，这也表现在公司的负债指标上。

其年报数据显示，公司2019年资产负债率相比2018年的84.57%上升至86.6%，资产负债率上升新城解释为，主要由于期内销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元。若剔除合同负债和预收款项后，新城的资产负债率为76.53%，与去年同期基本持平。

但在净负债率方面，2019年比2018年下降32.85个百分点，至16.36%。一般来说，房企净负债率保持在70%较为安全，而新城目前的净负债率远低于安全线，从杠杆情况来看处于绝对安全区间。

截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，货币资金约639亿元，短期负债约244亿元，现金短债比大于2，流动性充裕，偿债能力较强。

在融资方面，2019年新城也在积极拓宽融资渠道，内外结合，运用包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、美元债等多元化融资手段，在期内保持了民营房企中相对较低的整体平均融资成本，为6.73%。

土储充足 结构均衡

2019年，土地市场价格一直居高不下，在结合自身实际状况的情况下，新城也抓住窗口期，以较底成本获取大量优质土地。

根据其年报显示，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。

截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，土储充裕，为公司后续发展提供坚实保障。

目前，在新城的土储结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。土地储备结构均衡，也能够为公司后续发展分散经营风险。

今年一季度，在疫情影响下，房企拿地更加谨慎，但同时对于现金较为充裕的房企来说，也是补仓的好机会。新城也抓住市场低点，扩充土地储备。2月7日，通过网上竞拍方式，新城获取云南保山一宗商业、住宅开发地块，拟建吾悦广场，而据不完全统计，今年1月份以来，新城接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目，预期这些项目在不久的将来将为新城贡献业绩。