猫头鹰日志（MalltoWin Log)
头部企业领军，亮点项目纷呈，穿越重重困难的2022，商业项目依然为推动城市进一步发展扛起了属于自己的那份责任！
2023-01-10
来源：优点商圈数据
2022年是不平凡的一年，但即使在诸多困难的环境下，全年依然新开出了超过470个商业项目！
再次回顾这一年的商业地产市场，我们可以看到，市场由知名连锁商管企业主导的局面加剧——万达以开业55个项目居首，华润、龙湖、吾悦广场等新增项目也均超过10个，牢牢占据主力军位置。
省市具体开业项目数量
连锁商管年度新开数量梯队
从去年3月部分地区开始受到疫情严重冲击，到5月份的逐步缓解，再到年底的防控措施优化，全年各月开业数量也呈现相应的起落。
整体来看，汰换和焕新类项目合计首次超过100个，其中万达接盘近20个，此外，上海苏河湾万象天地、厦门海上世界、成都SKP、海口免税城、武商梦世界等多个重磅项目亮相，对城市商业格局起到进一步重塑作用。
我们将通过下文数据展开分析。
01
全年新开商业项目476个，华东和华南依旧贡献最大，12月单月突破100个。汰换和焕新类合计首次突破100个意味着更多项目面临前所未有的经营压力。
下面我们从区域、开业时间、汰换、竞争、类型等多个角度简析。
区域分布
全年新开项目热力图 (颜色越深代表项目越集中)
省市具体开业项目数量：
特别说明 ：
1 本次统计不含项目内街区/市集，不含山姆等仓储会员店，统计如有错误/遗漏欢迎指正。
2 深圳满京华满纷天地和杉杉奥莱，三利广场789和三利爱琴海分别按照一个项目统计
2 深圳满京华满纷天地和杉杉奥莱， 三利广场789和三利爱琴海分别按照一个项目统计
结合热力图和省市数量观察，华东和华南依旧是新开业集中区域，广东和江苏数量同为57并列第一。
开业时间
各月新开项目数量和走势：
开业时间受档期和疫情双重因素影响，随着疫情管控措施的优化，12月份开业数量达103个，成为年度开业数量最多的月份。
9月有81个项目开业，排名第二位，1月、5月、10月开业数量也较多，圣诞+元旦、国庆、劳动节等集中开业的重点档期是造成开业大月的主要因素。
为更好观察对比，我们将月份数据压缩到季度。
数据显示东北和西北开业主要在第一季度，多数省市在第二季度受到较严重的疫情冲击，上海等省市在三四季度逐步复苏。
城市线
城市线分区域新开数量：
二线城市新开项目超200个数量最多，但集中在华东、华南、华中、西南四大区域。
各区域分城市线新开数量占比：
不同区域新开的构成有较大的差异：华东显示了均匀的发展方式，而东北、西南、西北二线城市贡献超60%。
汰换与焕新
外部激烈的竞争可能导致项目经营不善，需通过汰换或焕新的方式来增强竞争力。
据不完全统计年度汰换达81个，是2021年的1.6倍，焕新25个，两者合计首次超过100个。
部分代表性汰换项目：
注：杭州众安广场前身恒隆广场并非上海恒隆。
数据显示全国连锁商管成为主要接盘者：其中万达有19个数量最多，不仅有独体项目，还有区域型的建业和全国范围的奥克斯；华润收购的乐购升级为万象系列，同时还通过轻资产的方式进驻中山。
部分项目已是多次汰换，例如无锡万达之前是新广南里，而最早则是京东广场。
被汰换项目开业年份
被汰换项目更多是2013年之后开业，超半数经营不超5年甚至1年就无法继续，而只能由新的商管公司接盘。
部分代表性焕新清单
项目通过焕新来主动提升竞争力，方式多样：有的转型年轻潮玩定位例如厦门禹悦汇，有的将产品线统一例如龙光蓝鲸，也有的借城市发展带来的机遇彻底改造例如第壹MALL接驳地铁。
竞争与共生
随着商业项目数量不断增多，开业即面临竞争成为常态，2022年度有超200个项目(占比约45%)周边800米内有其他商业项目，其中近70个(占比约14%)周边超过三个商业项目。
沈阳龙湖浑南天街(下图数字1)与全运万达(数字2)10分钟驾车覆盖区域：
两个项目都是主流的购物中心形式，位置面对面加上交通覆盖范围也几乎一致，未来竞争激烈程度可想而知。
2022年部分新开项目与周边商业关系
面对同类的竞争，通过焕新升级可以提高竞争力，新老项目也可能共同做强提升商圈整体的竞争力，从而打造良性的共生生态：例如时代芳华里CR8和上海苏河湾万象天地采用差异化的定位，步步高星城天地则借势目前商圈上升的态势为商圈聚集更多人气。
类型突出而多样
购物中心依旧是主力类型，全年数量达291个。奥莱、地铁商业、城市记忆文旅文创、街区、策展、创意园、免税等商业类型均有亮相。
其中城市记忆文旅文创类更多基于城市更新，也借助网红打卡等流量优势成为有生命力的方向，多个主流连锁商管企业参与其中：
在年轻力的热度延续上，北京BOM嘻番里、广州YCC天宜(前身宜家)、上海五角场万达新C座均完成精彩转型。
更多值得关注的还有小而美的高端项目上海JC PLAZA锦沧文华广场、贵州首个奢侈品+文商旅融合的贵阳lavant荔星中心、庭院式商业前海印里、华润的新产品万象食家等融合与创新。
02
万达以55个新开继续保持数量首位，华润携万象系列在商业发达城市核心地段打造商业新地标，成为年度高质量的代表。龙湖、吾悦广场、爱琴海均超过10个项目，招商蛇口多产品线出击，美的、合生、中粮等也有新突破。
万达 抄底扫货
在全国新开同比去年下滑的背景下，万达仍能保持稳定的开业数量，接盘其他商业成为主要来源。
万达新开项目列表：
注：由于公开渠道显示杭州奥克斯未更名万达，因此未包括杭州仓前万达广场，具体项目与开业时间以官方为准。
疫情等多重不利因素的叠加促使多个地产公司甩货退出，万达成为最大的接盘者，但这些项目到万达手上就能翻盘吗，这依然有待观察。
数量最多之外，万达还接管蓝色港湾、焕新上海五角场C座、精心打造第四代产品厦门鹭港万达，向潮流年轻科技继续前进。
华润 引领城市商业
华润新开16个，数量位居连锁商管公司第二。万象系列在多个商业中心城市成为新商业地标，可以说是全年保持了最佳质量水准。
4座新开的万象城均成为城市级商业新典范；青岛万象汇与青岛万象城和城阳万象汇构成铁三角夯实城市基础；两座万象天地更是带来了新风范。
龙湖 建立竞争优势
龙湖全年呈现14个项目，天街系列12个，星悦荟2个。
上海新增两个项目，重庆时代天街E馆的开业完成了这座商业巨擎的拼图，在地域上首进东北并与全运万达短兵相接，同时还直面杭州印象城、南昌青山湖万达的竞争。
龙湖在优势城市继续布局，同时进入新区域并与其他商管展开竞争，为建立更全面的优势建立基础。
吾悦广场 稳步推进
吾悦广场新开13个，其中三个来自汰换项目，整体节奏稳扎稳打。
爱琴海 新产品亮相
爱琴海新开10个，其中南通银海城市客厅是全新的产品。
招商蛇口 全面出击
招商蛇口新开7个，既有主流的招商花园城，也有首次走出深圳的海上世界、区域地标级项目招商大魔方，融合城市特色+江南风情的主题街区常熟琴湖里，更有结合区位优势量体裁衣的特色项目上海东虹桥等。
多类型、多业态、新突破，招商蛇口在2022年发力明显。
印力/万科：多点发力
万科各区域公司每年都会呈现多个小而美的项目，2022同时亮相多个影响力项目，包括上海万科首个TOD天空之城、烟台山漫步街区的扩容、多座万科广场，完成深圳龙岗万科的组团升级成为万科广场GALA。
其他商管品牌也有精彩表现：
华联旗下成都SKP开业，合生落地首个高端项目上海MOHO和城市核心地段升级项目南门合生汇，中粮绍兴国金大悦城焕活沉睡10年项目，美的一年在贵阳花开二度，中海、金茂、益田等也拿出了城市记忆、城市更新、文旅等类型的新项目。
03
每年总会有不少亮点项目成为关注焦点：或成为区域甚至全国新热点、或打破某项纪录、或是某商管品牌发展的里程碑、或为行业作出新的探索带来新启发。
也希望在2023年里，还将有更多优秀项目，为落地优质消费体验、推动城市进一步发展贡献一份宝贵的力量。
附件——2022年全国新开业项目清单
东北 华北 西北：
华东 - 上海 浙江：
华东 - 江苏：
华东 - 山东 安徽：
华南：
华中：
西南：
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