主持嘉宾
邵宇 东方证券总裁助理、首席经济学家
对话嘉宾
施永青 中原集团主席
胡一平 德信控股集团董事长
刘爱明 中城新产业控股集团有限公司董事长
朱荣斌 海南雅诚房地产开发有限公司董事长
郝一斌 金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长
吴定金 保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理
邵宇：我们每位发言5分钟，问题很简单，就是触底之后，这个判断挺强的，是不是真的触底了，或者说还有二次触底，我看晓华的PPT，好像二次触底的概率挺大的。我们假设底部差不多探明之后接下来怎么办？今天台上的有地方的开发商，有国资、有民资，有区域的，也有全国的，是比较有代表性的，就看大家接下来怎么操作。下面就有请施永青先生发言。
施永青：现在有没有触底还不敢肯定，但是我担心很多人掉下来就跌死了，这次开发商和他旁边的服务商可能都跌死了，没有机会再爬上去。
邵宇：您的看法很简单，就是游戏结束了，我们还想听听怎么玩，陈启宗先生刚才的说法是好像有点早死早超生的感觉，能不能有一些建设性？行业肯定不会消失，可能玩法会改变。
施永青：之前有社会功能的，中国在改革开放之前没有建多少房子，在改革开放之后社会有实际的需要，所以国家才会允许你靠高借贷、高杠杆、高周转的方法去开发，因为这样才能够开发得快一点，当时是需要恒大这类型的公司去赶快建房，去满足民生的需要，满足经济发展的需要。
但是你的历史任务已经完成了，现在是建得太多，建的比家庭的总数目还要多，很多地方都有很多空置的房子，租不出去、没有人用。如果国家再允许开发商以以前这种速度去建房子的话，就会造成资源浪费，所以就会想办法使它慢下来，现在应该趁这个机会慢下来。
现在主要的问题就是建得太多、升得太高，要解决的话，就只能够建少一点，价钱回落一点。以前地方政府批的土地太多，未来一段时间就可能要把以前批多了、批错的土地收回来，因为你批出去这么多的土地，现在开发商都拿不到资金去开发，所以与其让它盖了房子卖不出去，还不如把这些土地收回。
现在它的房子已经卖出去了，没有能力交楼的，政府才想办法支持它把房子建好，把房子建好交给业主，但是如果还没有建的，应该不会帮它们去完成这个建设，我认为只会帮一些开工建得差不多，而且卖了一大部分出去的，才会获得政府的支持。
要帮的其实不是开发商，而是要帮买了房子的老百姓和把钱存到银行里的普通的储户，如果你是借了钱给开发商，买了开发商的信托产品的话，我相信不会百分之百的还给你。所以帮是会帮的，主要是帮老百姓、帮银行，开发商不是它要搭救的对象。
邵宇：各位开发商怎么看？
胡一平：关于市场有没有触底，我觉得应该分开来看，我认为有些地方已经触底了，但是有些供应量太大的地方可能还没触底，还有二次探底、三次探底。还有一个概念大家没搞清楚，所谓触底，并不是说房地产这个行业触底，而是要看是地价触底还是房价触底。
其实现在我认为房价在很多地方已经触底了，因为按照以前的拍卖规则，留给开发商的空间是很少的，这个地方降的空间是有限的。相反就是有些政府出让了以后，它的地价下降还有一定的空间。
邵宇：还是要看区域、看结构。有请中城新的刘总。
刘爱明：我就说两点：第一，这个形势可能大家还是有点乐观了。
邵宇：您说大家的判断有点乐观？
刘爱明：对。实际上有一个账我听到大家比较少算到，假如说你去年销售2000亿，今年同比下降40%，无论是央企、国企还是民企都差不多，就算全年下降40%可能还算不错的，如果去年卖2000亿，今年就缺口800亿，这800亿怎么卖？卖项目是卖不出来的，银行贷款也不可能支持，股东哪有800亿再投进来？
所以我觉得这个游戏没完，随着时间推移它可能越来越严重，现在大家能挺的是因为还有点家底，实际上都在用过去的积蓄。这个账还没人算，从去年第四季度到现在已经拖了三个季度了，再熬两个季度到年底，到明年是不是还要再熬两个季度，这个帐大家还没算。它每个季度都会有变化，它的问题就在这里。
第二，有一点是可以做到的，就是把市场真实的信心要反映出来，例如现在很多地方二手房还是在限制交易，政府有指导价政策。实际上二手房不流通是非常麻烦的，因为市场的精髓在于交易，涨也没关系，跌也没关系，跌价20%、30%也没关系，但马上就有交易，但是政府还在用指导价限制市场的流通性，现在只有一手房没有二手房，这个市场就几乎缺了一条腿，这个信号就紊乱了。
另外我觉得房地产还有一个很重要的功能，不管你做不做房地产，手上都有房子，它是一个融资变现的功能。但是你只要是二手房交易受限，这个功能就大打折扣，实际上对于整个行业，全社会都会有很大的影响，因为它不是所谓的绑架的问题，中国的个人财富超过一半在房地产市场，房子需要流通，不管怎么样，流通性功能要把它恢复起来，如果这个还不恢复，大家判断这个问题还是看不清楚。
朱荣斌：现在我们看到暴雷的企业集中在民企，其实还有很多潜藏的可能暴雷的企业，说不定哪天又暴雷了，这是民企的问题。我是从民企出来的，我也在问，难道我们的国企都是好好的吗？所以我觉得国企隐藏的问题，虽然今天他们没有出现债务危机，但是他们的资产质量、经营水平，大家怎么就不关心呢？
还有一点我很不解的，地方政府平台其实是花了很多钱，现在是成了地产的主力军，我们的这些政府平台的负债又有多少是跟房地产有关的呢？所以我觉得这场风暴会得很猛烈，肯定是一场大变局，我们要意识到这个问题的足够性。
就像前些年中央政府对调控地产打的各种组合拳，现在我们的政策措施要足够清晰有力，不然这一场危机怎么度过，我自己也非常没信心，我觉得未来大变局，企业会出现很大的分化，过去是良莠不齐，谁都可以在这里面赚钱，我觉得大变局之后会出现很大的分化，好的会更好，差的就让它安息吧。
郝一斌：地产是一个周期性行业，中国地产行业所有的调整都是周期，以前是库存周期的调整，并没有出现大规模的产能出清，这一次调整是前所未有的产能出清的调整。库存周期的调整大概11个月到18个月，最多就是20个月出头，从去年7月份开始市场出现下滑，到现在已经13个月了，从6月份的数据稍微好一点，七八月份的数据又在弱化，所以从这个调整的级别来看，可能这个时间还不够。
目前我个人认为是几个周期的叠加，从长周期到中周期的叠加，这种级别的调整恐怕不是十几个月就能解决的，可能时间会更长。所以说现在应该是一个从衰退期到萧条期的过度，我们一般说触底是它到了萧条期，下一阶段会走向复苏，恐怕这个时间会比较长。
现在这个底在哪里？如果整体而言可能没到底，但是具体而言，以后有些城市是到底了，我们看到有些城市的去化周期十几二十个月，但是我们终究会触底，在好的时候它会调整，坏的时候它也不可能永远活不过来，从更长的历史来看，这个行业不会消失，大家还是要吃饭、穿衣、住房。
这个行业会重构成什么样，这个调整的过程很难推断，但是它总是会触底回暖，变成一个新的稳态，那时候是什么样的情况，我觉得有两个分化：
第一是区域的分化，一定是有些区域恢复了，有些区域恢复不了。我认为有三种区域，一种区域比今天更繁荣，因为一定要有带头大哥，它才能企稳，有些能回到正常合理的状态，可能有些城市由于产业、人口等等流失和缺乏吸引力就起不来，我们现在也看到很多中西部城市的库存去化周期达到了100个月以上，人口老龄化非常严重，年轻人不到70%，抚养比已经接近2了，整个房地产进入大衰退周期，可能以后就不会复苏了，目前现有的库存都消化不了。但有些东南沿海一线城市，我觉得还会复苏，但是要复苏的话要有几个带头大哥，要重新繁荣，最后才能实现整体的复苏。
第二是企业也会分化，有些企业能熬过寒冬，有些企业熬不过。我们也知道任何成熟的行业经过去产能周期之后，活下来的企业都是相对而言各方面更优秀的，包括它的经营意识也会更稳健，就像香港的一些企业，它的风险意识更强，会有更强的市场生命力，当然也会成长得更大。
这个17万亿的行业，哪怕它萎缩到15万亿、14万亿，或者我们认为它不会萎缩，现在107万亿的GDP，总会涨到130万亿、140万亿，任何一个国家房地产占GDP的比例都会在15%、20%左右，它保持一个17万亿的市场会是一个常态，这里面会有一些巨型企业，会有一些稳健的企业。
最后一点，这个行业会发生深刻的变化，过去这个行业是通过激进的融资，通过高杠杆、高负债的模式发展，可能我觉得这个企稳以后，大家的风险意识会增强，有一些企业资产质量非常好，资产规模非常大，还能做到非常大。
另外一种，以后整个行业的融资会转向直接融资，所谓直接融资并不是IPO，而是集合信托形式的，直接资本监管项目的，我来直接进入项目、监管项目，有一个好的管理单位，或者是一个地产企业占一部分基金份额，并且作为一个开发商，或者是大家做一个集合型的管理公司去运营，这就是日本和美国这种成熟国家的方式，以直接融资为主的市场，都会转向这种模式，资本和管理进一步分离、更加明晰，有效控制行业风险。
吴定金：首先我们认为整个市场还在分化的状态，有两个特征，一个是全国有部分的市场是有倒挂的，就是一二手倒挂的，但我们认为这个比例不超过5%，比如说一些一二线核心的地段存在一二手倒挂，这些说明已经走出市场的底部。
除了不到5%的这些区域，95%以上的区域都是处于市场波动的，并没有倒挂，这部分市场仍然处于底部当中，下半年这种情况还是存在的，对这一块还是要保持一个警惕的态度。之前我们也围绕投资做了大量的研究工作，基本上现在能投的基本趋同，就是投这5%不到的区域，剩下90%多以上的都比较谨慎，这是首先我们认为在形势上有这么个感觉。
第二个就是从开发商的做法或者是应对方面，我们认为主要还是要回归本原，一定要围绕着真实的需求去展开，也就是说大家看到的市场的量大幅度萎缩，一方面它是在回归一个正常的合理水平，实际上是回归到一个我们认为本来就应有的水平，但是有可能这个回落有点大，未来也有可能会修复一部分，但是不管怎么样，该去掉的已经去掉了，就不可能再回来了，房住不炒的不炒成分已经去掉了，只剩下房住，这一块怎么做？一定要围绕真实的需求展开，要做大量的客研工作。
之前我们都知道要围绕客户做市场的客户的研究，其实那个时候更多的还是在面上，没有真正的去做。这一轮无论是房屋市场还是土地市场，真正的进入买方市场，也就是说现在到了不得不做的时候，所以一定要围绕着真实的需求去展开我们的一系列的企业的模式、整个的体系搭建，包括各个条线、各个子公司的运作，都要按照新的真实的需求去展开，否则基本上你是很难去做的。
我始终认为这个行业还是个好行业，因为在现有的最新的价格体系之下，也就是说在最新的土地成本的前提之下，我们发现依然有很多税前成本利润率有15%的项目仍然有不少的选择，包括有的公司要求销售净利率8%到9%以上，我认为这仍然是存在大量的机会的，只是说你怎么生存下来，怎么在新一轮的发展中再出发的问题。
所以我并不认为这个行业就没得做了，反而是在新的价格体系之下，又会有新一轮的发展，这是在供求再平衡、行业出清之后，以后新一轮的机会，所以也不能完全悲观。
邵宇：其实还是有些共识，大家刚才讨论的问题是房地产以及中国经济是L型的还是V型的，现在讨论下来好像大家都感觉像LV型的，更有可能是K型的，就是一个剧烈的分化，区域的、行业的和融资方案的分化。
时间差不多了，我想毕竟我们要搞点正能量出来，大家谈的都还在触底和二次触底的纠结中，假设咱们真触底了，一句话总结，这个上行的力量究竟在哪里？从大家各自的经营和公司来说，比方说我就深耕区域，这也是一种上行的力量，有可能我就是专门做产业地产，它也是一个力量。从胡总开始，给大家一点念想。
胡一平：我的观点就是，所有的公司要在你目前已经布局的城市里面深耕。
邵宇：那就还是地段地段地段。
刘爱明：我现在做产业，我觉得最近一个政策非常好，就是REITs对产业园区开放。确实我看到非常好的项目，最近一个央企的项目，成本8个多亿，如果上REITs可以发到15亿，这也是暴利。
邵宇：您看到的力量就来自REITs。
朱荣斌：我觉得危机是非常严重的，但是行业是不会消失的，有变局就有机会，我是今年刚刚开始创业，如果没有这次危机，可能我都没有这个创业机会，我觉得优秀的企业还是要坚持信心，未来的路会越走越好。
邵宇：朱总是来抄底的。
郝一斌：拥抱新的资本结构，把握结构性复苏的机会。
邵宇：也就是REITs+区域深耕。
吴定金：我觉得是两点，一个是围绕着刚才说的真实的需求展开，越有真实的需求越有上升的力量。第二是有比较优势的企业，现在信用、品牌、专业能力和管理能力是新一轮分化的主要因素，如果这个企业在这方面都有优势，我认为是它的上升的力量。
邵宇：做更好的自己才能扛过这次危机。
这就是我们这一节给大家的些许能量的释放，感谢各位嘉宾，也感谢各位的聆听。