2022年上半年，中南建设新开工面积114.6万平方米，同比减少78.8%，竣工面积346.1万平方米，同比减少12.4%。截止到2022年6月末，全部开发项目482个，其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1045.0万平方米，可竣工资源总面积3704.2万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

建筑业务方面，中南建设2022年上半年新承接（中标）项目合同总金额25.4亿元，同比减少83.4%。其中3亿元以上项目2个，占比46%；实现营业收入41.6亿元，同比减少63.3%；综合毛利率4.66%，同比下降3.62个百分点。

从房地产业务的地域布局来看，中南建设依旧聚焦长三角核心区域。从结构上来看，长三角占比54%，从城市等级来说，一二线城市占了48%。过去几年在三四线城市的扩张，也让中南建设得以发挥差异化战略的后劲。

陈昱含表示：“靠近核心城市，但是不近核心的中心，帮助我们回避了高价地，确保了项目良好的去化基础。”

对于主要业务的把控，陈昱含也表示，在保交付的方面，中南坚持迎难而上。

“尽管说今年1-6月份我们的销售签约额下滑了70%，经营性现金流入减少了37%，但是仍然完成了3.3万套的房屋交付”。一方面来自于对经营支出的腾挪，另一方面也来自于现金流至上。

陈昱含直言：“部分项目慢下来，其实就是为了控制现金的支出，把资源向交付的项目倾斜，这也使得我们一定要达成今年11.6万套的交付任务，这是一个最高的指标，也是我们最大的一个承诺。”

在战略不断调整的当下，陈昱含向市场传递了信心：“再难我们也始终牢记保交付是政治，是民生，是天大的任务，所以预计下半年我们还要交付8.3万套，我们也会全力以赴。”

根据管理层披露，截至到半年度结束，中南建设在建项目总面积2659万平方米，没有开工的项目还有1045万平方米，全部未来结算贡献收入和利润的是3704万平方米，其中长三角的占比1680平方米，约为45%，从城市等级来说，一二线占比36%，1323万平方米。

轻装赴阵

对中南建设来说，上半年最显著的成果，便是现金流以及债务层面的“减负”。

根据半年报数据，中南建设负债大幅减少，到6月末有息负债512亿，比年初减少了109亿，占总负债比重16.98%，比年初下降2.17%。部分存量的融资也得以展期，在债务期限结构上做了一些优化。

中南建设通过自身的调整，抗过了兑付高峰，在境内债领域维持了债务底线，同时仍在努力攻克美元债的交换邀约。

与此同时，中南建设也不断地转变着自身的发展节奏。

“我们继续要舍弃一些利益，包括规模，包括利润，包括业务范围等等，把一切不必要的支出和业务砍掉，只专注于地产和建筑主业，在现金流危机的缓解之前，我们不会旁顾其他。”

维护现金流稳定的层面，今年上半年，中南建设经营性现金流入净额468亿，其他与经营活动有关的现金反映到全域回款216亿，整体经营活动现金流量是418亿，比去年同期来说有99%上升，实现了超过4年持续的正值。

陈昱含表示，未来一年，中南建设各类应付在557亿元，不考虑应收带来的流入情况下，月度支出46亿。在当下的情境下，公司经营性现金完全可以覆盖未来一年的负债和各项必要的支出。

“我们可能会从止血更多地转向造血”。谈起对未来发展的把握，陈昱含也树立了中南建设的目标。

从黎明前的负重涉远，到如今冲刺黎明，中南建设依旧在路上。

以下为中南建设2022年中期业绩交流会现场问答实录（节选）：

现场提问：半年度净利润亏损的原因是什么？今年是否可以实现扭亏？公司毛利率何时候能够恢复，将采取什么办法来应对业绩下滑的压力？

陈昱含：造成亏损的主要原因还是整个宏观形势不断在恶化，行业良性循环没有恢复之前，作为企业，其实是很难对抗整个大势的压力。

从我们自身来看，销售难度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和费用率相对的提高都是原因。同时，公司这块也在加大力度去库存和保障安全，所以在这个过程中，一定带来一些当期确认的亏损。

另外，针对应收款的减值也有所增加，所以二季度的亏损对一季度有所扩大。

关于什么时候能够扭亏，我觉得目前的形势下，要在年内实现扭亏难度是比较大的。我们也很难预计毛利率何时可以恢复以及业绩到底有没有筑底的准确时间，如果当前形势持续恶化，甚至在持续往下走的话，预计亏损将进一步增加。

但是作为企业来说，我们也在竭尽全力应对亏损的压力，包括极致的费用管控，必要的成本优化，大幅的组织精简等等。

当前阶段面对安全和盈利、利润和现金之间的选择，我们一定会优先考虑安全和现金。但是伴随着市场逐步恢复到良性循环，我们的盈利能力也会逐步恢复。

盈利一定是企业存在的首要价值。

现场提问：公司销售下降大于行业整体是什么原因？上半年没有拿地是否会影响后续销售，下半年计划如何改善？

陈昱含：对于销售的下降，同比来说，比行业可能有一些高，我觉得2022年整个公司的销售额降幅比较大，核心原因是为了应对不断恶化的市场形势，合理控制了各项支出，从去年四季度开始调整部分项目的施工进度，控制供应总量，使得短期内可售资源有所下降，从而也导致了销售规模的下滑。

其实可以总结为我们把现金流放在了第一位，销售规模这块没有放在唯一考量的方向。

第二部分原因，我们在长三角是重仓，长三角确实今年上半年受疫情影响和这一阶段又在高温影响下，所以显得销售规模的下滑。

总体来说，为了保障公司的经营安全，上半年我们没有拿地，虽然说在项目储备这块相对比较少，但是目前可售货值在2600亿左右，完全可以保障一年以上。

另外，即使未来现金流宽松之后，我们也会更加关注利润，合理控制去化速度。如果市场始终低迷，我们现在的资源相信是可以有更久的持久性。

如果未来市场能够回暖，随着销售加快、现金流改善，我们也会及时把握机会，快速扩充土地。

现场提问：中南一向重仓三四线城市，7月的市场表现来说，一线楼市微涨，二三线还是呈下降趋势，对公司的经营是否会有不利的影响？

陈昱含：简单地用行政级别来做城市等级判断，并不能准确地反应房地产市场的容量以及发展的潜力。

我一直认为，空间的区位对市场带来的影响要比城市等级更大，大家看长三角和中西部一二线城市就可以判断了。

同时，我也觉得在中国当前的发展阶段，不能仅仅立足于城市本身和当前时点去看市场，更应该结合都市圈、城市群的协同发展效应，以及由此产生的发展机遇来观察。

第二个，中南虽然说布局三四线偏多，但是主要是在长三角，且绝大多数项目位于城市群核心都市圈内辐射发展的受益区，之前在投资就是靠近核心城市，但是不近核心的中心，这个一方面的确在帮助我们回避了高价地，另一方面也确保了项目良好的去化基础，符合差异化投资的发展战略。

第三，本轮大家也看到了一线楼市是微涨，但并非是一个市场长期的结构性特征，因为一线城市之前的市场管控还是非常强的，加上上海疫情管控结束以后阶段性需求集中释放，造成了一线城市在统计意义上的销售形势略好。

实际二三线城市的表现更具有普遍代表性，应该说市场形势整体还没有走出低谷。

现场提问：公司目前各渠道的融资怎么样，恢复到什么阶段？随着政府和金融机构支出力度加大，有没有新的融资计划？

陈昱含：随着整个政策环境相对放松，当前各个渠道的融资都在进行当中，但是对我们来说，因为没有什么新的项目资源，所以更多的还是在转贷和和续贷过程中。

据我了解，目前新增条件相对是比较苛刻的，因为资本市场和金融机构的信心还没有恢复。相对来说，新增融资的支持是比较有限的，这是一个大的宏观背景。

就我们未来融资计划来说，跟华融和江苏资产的合作是未来一个阶段增量融资的渠道，当前我们也处于在项目审批和条件磨合阶段过程中，这是一个现实。

跟华融资产以及江苏资产两大合作，我们有10来个应收款项目已经做了提交，也在评审过程中，后续我们会看整个审批情况的落地。

AMC参与到房企纾困和转型升级当中，这也是这次国家救市举措当中的一个创新之举，所以对各方来说，都存在着一些空白和盲区。因此，我们前期也存在着一定的磨合谈判期，融资落地没有比想象中那么快，这个也在各级政府帮助下共同推进，希望能够早日突破。

同时，公司一些地产项目的开发贷和建筑的流动贷款都是在正常进行当中，最近银行间市场交易商协会通过中债增进的公司增信，支持民营企业发债融资，我们也在试点之列，相信后续会有所受益。

从我们内部来讲，今年在股东大会时就通过了一个100亿融资工具的授信额度，如果市场有机会，我们一定会努力去把握。

现场提问：去年4季度以来，公司一直持续兑付市场的债券中期票据，目前资金和偿债压力怎么样？

陈昱含：在当前形势下，公司对经营安全也做了一些压力测试，这也是非常有必要的。

首先从债务端口看，截至到6月末，我们有息负债是512亿，其中一年内到期的是195亿，包括了银行借款85亿，银行借款可以通过协商展期再续期的，未来一年需要偿还的金额低于40亿元。

第二，非银行机构的融资，我们大概在93亿元。公开债券17.5亿元，多数都是在明年6月份到期，在2022年内到期不到2亿元。总体来说，有息负债总额上面压力是不大的，公开债的绝对值也是比较小的，所以整个偿债的压力是比较小的。未来一年，我们平均每个月债务偿还大概是16亿左右。

再从流入来看，首先看经营性现金流入，在当前较差的市场形势下，上半年公司经营性的现金流入是468亿，月均流入在78亿元。

未来一年各类的应付在557亿元，不考虑应收带来的流入情况下，月度支出在46亿，如果经营环境不改善，公司经营性现金完全可以覆盖未来一年的负债和各项必要支出。

如果市场环境形势还在恶化，我们必须还要在融资展期、融资增量以及资产转让上努力，股权性融资方面也还要寻求一些更多的保险。

现场提问：过了这个特殊情况，公司后续发展有什么计划和打算？

陈昱含：我们现在短期很煎熬，但是长期有信心。

短期内，包括未来一年，我们都非常严格贯彻安全至上，跟我今年4月份年报发布会时提出的方针是一样的。

今年与去年策略不同的地方，就是我们可能会从止血更多地转向造血，要用合理的收支安排和经营上的排序确保生产的稳定和交付，把经营性的收入和回款抓起来，让公司一步步接近良性循环。

从中长期来看，我们也正在公司的内部开始新一轮的战略研讨，这里我也简单的介绍一下我们思考的一些要点。

首先，我们必须还是要重新的审视这个市场，在房住不炒大背景下，中国进入高质量发展的新阶段，同样遇到了一个后疫情时代，也遇到了结构性的人口和家庭数量的调整，在结构和居住的需求上，也有一些变化，同时也遇到了支付能力跟购买意愿的变化，所以这些都是我们接下来要研究的方向，都要给出一些更加系统性和具体的回答。

第二，我们必须要重新理解政策，尤其是在保障民生、防范风险大背景下，预售制会面临什么挑战，资金使用会是怎样的一个常态化约束，融资通路以及渠道是什么样变化，以及土地市场态势会是怎么样变化，这些都会影响我们的业务模式，所以这些都需要具体研究。

大概率我们未来几年在规模上面会比之前小，但是小多少现在还不好说。与此同时，我们一定会更专注于开发主业，也要花点时间消化亏损，回到盈利的轨道。

我们会更加强调盈利的能力，当然也会把杠杆放的更低一些，无论是主动也好，还是被动也好，将来的杠杆会更低，对产品的品质的要求也会更高一些。

我们会去强调效率，毕竟中南真正意义上擅长的是高效运营，在这点上不会改变。在杠杆降低之后，我们还是实现高效运营，这些就是我们在整个环节里面要去系统性研究的。