平安证券：地产政策呵护基调延续，新模式方向渐明
乐居财经 李礼 12月13日，平安证券发布房地产行业点评。
事项：
中央经济工作会议12月11日至12日在京举行，会议指出要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
平安观点：
统筹化解风险仍为重中之重，政策发力稳定预期值得期待：本次会议延续2022年以来监管当局呵护地产发展的一贯态度，将“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”放在首位，2023年行业信用风险仍在暴露，房企流动性危机仍在蔓延，后续金融端更多政策支持仍值得期待。同时在房地产市场供求关系发生重大变化背景下，需求端限制性政策仍旧存在优化必要，以更好满足居民刚性和改善性住房需求。追本溯源，销售企稳为当下行业风险化解、平稳发展关键，政策仍需发力稳定预期。
加快推进保障房建设、城中村改造等工程，相关进程有望提速：2023年10月底中央金融工作会议要求加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，本次中央经济工作会议再次提及。房地产发展新模式预计涉及住房、土地制度、金融财税、房地产经营及融资等多个层面。其中住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础，保障房筹建、城中村改造等为住房、土地制度变革重要抓手，本次会议亦提到完善相关基础性制度。7月28日、9月4日超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议、规划建设保障性住房工作部署电视电话会议相继召开，后续随着相关政策陆续出台、地方工作持续落实，城中村改造、保障房筹建进程有望逐步加快。城中村改造重点关注资金来源与改造机制完善等问题，保障房持续跟踪保租房目标落实、配售型保障房推进进展。
投资建议：本次中央经济工作会议延续促进房地产平稳健康发展一贯态度，强调积极稳妥化解房地产风险，加快推进保障房建设、城中村改造等“三大工程”，加快构建房地产发展新模式。后续供需两端仍需政策持续发力稳定预期，“三大工程”推进进程有望加快，新发展模式将持续构建。个股投资方面，近期主流房企计划回购、增持股份提振信心，但行情持续性关键仍有赖于基本面变化，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助调整窗口期优化资产质量的房企有望逐步胜出，建议关注保利发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。