2023年度住房租赁行业盘点

广东、江苏、北京、上海、广州、天津、杭州、成都等重点省市均在相关指导文件中着重强调培育壮大住房租赁市场的重要性，普遍提出多渠道筹集租赁房源，培育专业化、规模化住房租赁企业，加大保租房等租赁住房供给。

2）加大金融财税支持：融资方面，各地政府积极为住房租赁企业营造良好的融资环境，调动企业筹建租赁住房的积极性。

广东省积极拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，鼓励金融机构提供多元化信贷融资服务，同时推动发展保租房REITs试点业务；上海、深圳、重庆等地多次出台政策，支持本地符合条件的保租房项目发行REITs，针对具体项目给予相应指导。

财税方面，重庆、宜昌、芜湖等地为鼓励多主体参与保租房筹集建设运营，针对保租房改建、运营和发行REITs等环节，实施专项资金补助。另外，厦门、济南、南昌等地明确保租房用水电气政策，确保相关优惠政策兑现。

（2）需求侧：优化公积金服务，加强市场监管，大力确保承租人权益

1）公积金服务：2023年，海南、北京、深圳、天津、重庆、成都、南京、东莞、佛山等省市持续优化提取住房公积金支付房租业务，除了普遍性提高提取额度外，部分城市还强调了增加提取频次、给予多子女家庭及政策性住房租住家庭更高额度、租住政策性租赁住房可以使用公积金直付房租等内容。

2）市场监管：广东、黑龙江、成都、西安、沈阳、绵阳等地发布政策，规范中介服务、强化住房租赁市场管理及治安管理、整治住房租赁市场乱象。合肥、青岛、宁波、沈阳等地加强本地租金监管，先后发布住房租赁资金监管办法；广州持续完善租赁资金监管系统，并于9月末完成正式上线，对租金流入流出进行全生命周期监管。

表：2023年部分省市出台的住房租赁需求侧重点支持政策

数据来源：公开资料整理

2、投资端：资本热度重燃，大宗交易投资额攀升，国企纷纷启动保租房REITs筹备及扩募2023年2月，不动产私募投资基金试点和“金融支持住房租赁17条”政策相继出台；2023年3月，保租房公募REITs发行门槛降低；2023年4月，国家发改委出台政策支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步为公募REITs底层资产扩容。政策端在金融端也一直在扶持住房租赁行业发展。

住房租赁市场大宗交易活跃。近年来，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星、平安等国内外领先机构纷纷进场或加码，2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。上海作为领先全国的长租公寓投资市场，在2023年前三个季度大宗交易成交49.8亿元，占到全国成交金额45%。

受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年像上海这样的一线城市，住房租赁市场将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。同时通过大宗交易实现项目退出，也为市场化带来融资退出闭环的新出路。

图：中国长租公寓大宗投资交易金额（亿元）

数据来源：公开资料整理

受益于政策支持，保租房公募REITs申报发行节奏加快。截至2023年11月底，除已上市的四支保租房REITs外，另有多支保租房REITs正在筹备发行，其中上海城投保租房REIT推进节奏最快，已获中国证监会正式批复和上交所无异议函，在2023年12月底完成基金份额询价，确定认购价格和有效报价投资者及其配售对象及最终的基金募集。

上海城投保租房REIT拟发行资产为上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的保租房项目江湾社区、光华社区，两大社区合计房源数近3000套，这是长三角区域企业首单申报中国证监会的保租房REITs。

另外，建信住房作为原始权益人以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，目前已获国家发改委正式受理。

表：各城市已启动发行保租房REITs项目情况整理

数据来源：公开资料整理

除此以外，已发行的保租房公募REITs也在积极的进行项目扩募上的持续发力，扩募新的优质租赁住房资产，能够提升租赁住房资产包的整体质量，提高经营效益、扩大规模，通过‘降本增效’，提升现金分派，增加投资人收益。我国保租房公募REITs正在搭建从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的可持续滚动体系，增强保租房资产的吸引力。

表：中国保租房公募REITS扩募计划情况

数据来源：公开资料整理

（1）保租房筹集：预计到2023年年底全国筹集保租房565万套，“十四五”保租房筹建完成65%

根据住建部近期披露数据，2023年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。从全国看，截止到2023年三季度各地已共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），预计2023年底累计筹集规模将达到565万套，“十四五”全国筹集建设目标将完成65%。

图：2021-2023年保租房筹集情况（单位：万套）

数据来源：公开资料整理

随着筹建进度不断推进，保租房项目也加速入市。根据公开资料整理，多地保租房入市量超过已筹集建设量的一半以上。除了市场化项目纳管和建设周期相对较短的存量改建项目外，近两年一二线城市涉租赁用地新建的租赁社区也开始大规模入市运营，带来保租房市场供应量的快速上升。

（2）个人房源量价齐跌，进入下行区

聚焦市场租金表现来看，相较于第三季度，第四季度租金水平整体较为平稳，有小幅回升。2023年Q4全国55城个人房源租金为33.09元/平方米/月，环比微涨0.22%，同比来看，上涨0.34%。全年来看，2023年全国55城个人房源平均租金坪效为33元/平米/月，相较于2022年全年租金坪效均值33.10元/平米/月，小福下滑。整体来看，由于保租房及市场化租赁房源的供应提升及机构化房源品质的提升，个人租赁市场租金上涨缺乏动力，预计未来数月租金也将小幅下降。

图：2020—2023年Q4全国55城个人房源季度租金变化

数据来源：克而瑞租售

供应层面，从新增供应角度来看，2023年Q4个人房源新增供应量约138万间，环比下跌6.66%。个人房源供应量的下降跟个人租金下滑及各城市保租房加速入市有直接的关系。

从典型城市个人房源的供应来看，除了个别城市新增个人房源供应量同比上升，其他城市的个人房源新增供应量均有所下降。

新增个人房源供应量下滑，从55城整体新增供应量数据上也能得到体现，全年来看，个人房源2023年新增供应量约598万间，同比去年新增供应量约约620万间，下降3.55%。

图：2020—2023年Q4全国55城个人房源季度新增供应变化

数据来源：克而瑞租售

二、榜单解读

1、TOP30企业开业规模首次超100万间，总规模约105万间，环比增长11.78%，同比增长13.72%

2023年四季度TOP30企业开业规模首次超100万间，相较于2023年Q3的94万间，环比增长11.78%，相比2022年年底的92万间，同比增长13.72%。值得一提的是，四季度各地大型租赁社区和人才公寓项目入市，对季度规模的提升作用极大。

比如，瓴寓国际四季度新增开业4个1000间以上的大型租赁社区，其中上海鑫悦阳光一、二、三期、松江西部科技园柚米社区房源分别为4795间和2965间；华润有巢上海下盐路项目11月开业，房源3000间；郑州美寓四季度有15个人才公寓项目投入运营，总计房源超过2万间。大体量的租赁社区项目和人才公寓集中入市推高四季度的整体开业规模。

图：2022年-2023年TOP30集中式公寓开业规模情况

数据来源：克而瑞租售

TOP3头部企业开业规模共计38.12万间，占TOP30企业开业规模的36%。TOP10、TOP20入榜企业开业规模门槛达到3.3万间和1.8万间，相较于上一季度，提升了3227间和7243间，入榜门槛持续提升。TOP10集中式公寓，累计开业规模69.86万间，占榜单TOP30总规模的67%。从排名变化上来看，TOP5公寓企业排名相对稳定，头部企业保持优势。房企系的租赁企业开业规模占据绝对优势，在轻重并举模式下加速拓展规模，万科泊寓和龙湖冠寓开业规模稳居行业一二位。万科泊寓以18万间的成绩，稳居榜首；龙湖冠寓的开业规模也突破了12万间。

2023年部分企业规模拓展加速，排名显著上升。新增开业规模TOP10最低新增规模近5000间，从主体构成来看，瓴寓国际、上海城方、万科泊寓等具有房企背景的企业占据七成，其中瓴寓国际2023年新增开业规模最多，超过2万间，这得益于其拓展项目以大体量的租赁社区为主。

另外值得注意的是，酒店系的城家也表现出强劲的增长势头，在2023年新增开业房源11789间，位居全年新增开业规模榜第二，整体开业规模榜排名从去年的第12位跃升至第7位，是今年租赁市场的一批黑马。城家的产品线多元，单项目平均体量相对较小，在拓店数量上，无疑是行业中的佼佼者，这得益于其灵活的市场策略和高效的运营模式以及其对市场敏锐度和执行力。

从城市布局来看，以上海为主，向一线二线核心城市拓展，2023年城家在北京、上海、深圳、杭州、苏州、天津、南京、保定八个城市均有新增项目，其中上海占比超50%。2023年城家中高端产品线瑞贝庭正式落地，携手思睿集团共同打造的瑞贝庭首家旗舰店——上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店于11月份正式开业，并打造了开业8天即满租的“行业奇迹”。

与此同时，11月城家还正式宣布战略并购南宁原子社区，布局广西，开拓华南市场，这次战略并购，是城家继2022年成功收购瑞贝庭品牌之后，在“长租+服务式”双赛道战略中实施的又一项重大举措，是城家“长租公寓铺天盖地+服务公寓式顶天立地”规划的重要动作，也标志着城家在租赁住房市场的深化发展与租赁社区运营方面迈出了关键的一步。

同为酒店系的百瑞纪集团表现也不错，2023年新增开业规模7479间。国企作为保租房市场的压舱石，2023年国企新建保租房社区迎来集中入市，上海城方、城投宽庭两家国企全年新增房源1万间左右，排名显著提升。

2、TOP30企业管理规模超155万间，同比增速24.7%

本季度TO30租赁企业管理规模155.7万间，年底租赁企业拓店速度加快，环比增长12.15%，全年累计拓店规模近31万间，同比增长24.78%，政策和金融环境利好下，管理规模持续增加。

图：2022年-2023年TOP30集中式公寓管理规模情况

数据来源：克而瑞租售

在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为16235间，较上季度提高了4235间。TOP3管理规模超50万间，占TOP30管理规模的32%，企业头部效应依然显著。万科泊寓和龙湖冠寓分别以22.87万间和16.36万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。

新增拓展房源是企业管理规模稳步增长的重要来源，2022年度，龙湖冠寓、魔方生活服务集团、保利公寓、瓴寓国际、万科泊寓、上海城方、百瑞纪、城家等十余家企业新增拓展房源超过1万间。随着各地保租房筹建工作的不断推进，专业化运营商与地方国企合作拓展房源加速。11月，郑州城发安居公司与乐乎、百瑞纪、牛油果三家全国住房租赁行业头部企业开展战略合作，共同运营管理美寓系列人才公寓，项目体量总计15000间。百瑞纪集团今年还与济南市轨道交通集团、南方出版传媒平台等地方国企达成合作，城家也相继与国内大型国央企，基金管理公司，险资，地产企业等各类资产达成合作，加速拓店。美寓、兴城之家、金桥集团等地方国企品牌规模拓展较快，进入管理规模TOP30。

3、租赁大社区加速入市，推动行业发展

2023年Q4又有大量的新建、存量改建的租赁大社区建成入市，根据不完全统计，超过1000间的大型租赁社区项目有7个，房源量达1.12万间，分布于上海、厦门、南京、济南和成都。

租赁大社区的建成入市，不仅增加了市场的房源供应，满足了日益增长的租赁需求，还为租户提供了更多高品质的居住选择。大型社区的规模效应和完善的配套设施，使得租户能够享受到更舒适、便捷的生活体验。随着租赁社区市场规模不断提升，也将进一步推动租赁市场的规范化、专业化发展，为城市的可持续发展注入新的活力。

表：2023年Q4部分新开业的大型租赁社区项目

数据来源：公开资料整理

备注：大型租赁社区项目房源≥1000间

4、国家队市占率迅速提升，央国企持续加速住房租赁布局2023年以来，央国企不断加大长租公寓投入筹码，扩大企业房源规模，充分发挥市场稳定器作用，同时越来越多的国企开始成立住房租赁品牌参与住房租赁行业。国家队市场房源占比不断提升，2023年TOP30企业开业规模中国家队占比较去年提升了6个百分点，增速远超其他企业。

表：2022TOP30与2023TOP30企业开业规模占比变化（单位：%）

数据来源：克而瑞租售

2023年第四季度， 国企新租赁住房品牌陆续进入租赁市场，上海港城开发集团发布住房租赁品牌“港城领寓”，浙江国大集团推出长租公寓品牌“国大12庭”，武汉市汉阳控股集团率先在全市区级层面实现品牌化运营，创建“阳小寓”租赁住房品牌。根据克而瑞租售不完全统计，2023年至少有27家新租赁住房品牌成立，其中央国企占比超过85%，来助推各地保租房项目筹建运营。

表：2023年部分新进长租公寓品牌

数据来源：公开资料整理

三、小结

2023年，行业政策从重供应走向供需两端发力，多维度支持住房租赁行业发展。供应端，强调积极推进城中村改造，促进租赁房源筹集；盘活改造各类闲置房产，有效扩大租赁房源供给。需求端，多地优化公积金提取支付租金服务，加强市场监管，确保承租人权益。金融端，资金支持加大，投资者对租赁市场的信心逐渐增强，投资热度攀升，租赁行业发展展现出一片繁荣的景象。

随着长租公寓市场的快速发展，品牌化运营和协同合作确实正成为行业内的新趋势。地方国企和内外资基金都在积极布局租赁市场，通过成立新品牌或与经验丰富的运营商合作，以充分发挥各自的优势。在未来的发展中，各方参与者需要不断创新和进步，以适应市场的变化和满足租户的需求，通过深化品牌建设、提升服务质量、优化运营管理等方面的努力，共同推动住房租赁市场的可持续发展。