第一、作为新手，首先要从民宿的品类来进行区分，然后对不同的品类进行投资回报分析。

1、民宿的分类主要是：

城市民宿【以酒店式公寓、社区住宅房源改造为主】

郊区别墅【主做大型城市周边游、轰趴团建】

乡村民宿【客栈、农家乐、渔家乐、农庄、田园别墅、其他特色住宿产品例如房车、露营基地、帐篷基地等等】

图：静花缘·北京门头沟梦回古道精品旅游民宿实景

2、投入资金，分为小成本创业、综合性创业和长期投资

30万元以下，可以租一栋别墅、在城市中心地段租赁1-10套房【房租加上简单软装+布置，起步资金控制在30万左右】，10套房源如果运营能力强，可以实现13个月回本，后续盈利的状态。运营能力一般的话，一般2年回本。

30-100万，可以做小型客栈或农家乐，主营周边游

大型庄园、精品客栈投资成本都在100万左右，投资回报周期在5-10年。

注意：现在民宿在国内的一线城市属于迭代，房租虚高的状态，可以选择一些预热的景区周边，特级城市的次核心商圈，拿租约5年以上的近地铁、学校、CBD、医院的房源进行改造。

图：静花缘·北京水木年华精品城市民宿实景

3、民宿产品选择与团队搭建

作为新手要从：地点-客源结构-成本-价格预售分析-周边酒店分析等角度去做产品定位，来决定产品的软装风格、投入、运营团队的搭建，切勿跟风或者做同质化极高的产品。

团队搭建主要是管家，保洁团队以及线上营销团队。新手的话建议从夫妻店模式，最安全的家族经营，小数量房源起步，打造精品，逐步做大。

周边地区打造民宿一定要重点分析淡季影响，以免过于理想化而造成100%亏损的局面。

图：静花缘·北京密云果岭山居精品田园综合体乡村民宿实景

第二、对民宿行业不熟悉怎么做民宿行业？

1.产品分析:把目标位置房源的房租，周边酒店售价，同行的售价，产品情况收集起来，算上布草，水电，人工，佣金，软装等成本进行测算，看看是否能有盈利。

2.基于第一点的测算。没有做过的，建议拿房不要太多，5套以内先做

3.平台选择。根据这地方的客源结构，比如景区，商圈，展会等，选择主营平台发布，并建立自己的微官网等自营渠道。

4.学习定价以及设定促销策略。

5.结识周边同行，方便交流与转单。

文章文字内容来源：大咖带你做民宿 文中配图来自静花缘品牌系列精品民宿小院

如何做好民宿产品的经营，有如下3点建议：

1.以创新思路发展，打造民宿品牌

创新是第一关键要素，以投融资方式，不断吸引外来资本，将政府、投资者、艺术家和村民等参与主体组织起来，不仅要进行资本融合，而且要有思路碰撞、经营创新;发展区域集群化的民宿，以“民宿”的思路重构乡村休闲旅游体系，打造富有地方特色的民宿经营发展模式。

2.融入当地文化，提升民宿产品附加值

乡村民宿不少是外来文化人投资，难免出现水土不服。开设民宿如对当地文化缺乏深刻理解，可能弄成四不像，出现定位不当， 导致投资的失败。民宿主亲自动手用当地食材做早餐，并亲自解说当地人文景点，这样的旅游体验与商务酒店的住宿体验完全不同。民宿主不能仅仅把民宿做成提供住宿的地方，而是要打造一个有意思的农家生活体验场域，这样才能提升民宿文化附加值。

3.加强营销传播，推动“互联网+民宿”发展

调查显示，目前有60%左右的民宿经营者依然使用传统营销模式。因此，如何充分整合现有资源，制定先进的融合互联网、移动互联网技术的营销模式，已经成为民宿经营的当务之急。“互联网+民宿”的发展空间很大，民宿业要把建设民宿网络平台作为一件大事来抓，不仅为游客提供网络交易方便，而且提供住宿、餐饮、娱乐、购物、文化衍生产品一揽子解决方案，进一步拉长休闲民宿的产业链。

【头条号-新社汇and微会动袁帅】运营者：袁帅，会展业信息化、数字化领域专家，PMP项目管理师，网络营销，搜索引擎营销运营出身，数据分析师，中国电子商务职业经理人，CEAC国家信息化计算机教育认证：网络营销师，SEM搜索引擎营销师，SEO工程师 。现任北京新荟友科技有限公司联合创始人、执行董事，新社汇平台联合创始人、微会动平台创始人兼首席营销顾问，静花缘精品系列民宿互联网线上运营，北京宏宇互动科技有限公司事业合伙人，TAS区块链溯源项目营销合伙人。O2O2O活动场景双线闭环数字化运营综合服务解决方案与活动场景数字信息化运营综合解决执行方案提出者，微会动服务共同体发起人。