猫头鹰日志（MalltoWin Log)
持续深耕单一区域，拥 有特色优质资产且出让合作意愿积极，债务和背景结构简单……随着近期政府和国企积极入局，更多爆雷房企即将迎来重启。
2022-06-17
来源：明源地产研究院
作者：又礼
“那么大的公司，世界500强呢，怎么可能出问题？”当诸如恒大这样的知名房企爆雷时，很多购房者都表示不敢相信。
好消息是，各地政府已经伸出援手。例如，针对合肥恒大中心项目，合肥市、区两级已成立房产领域工作专班，拟通过引导省市区有关企业通过收购、合作等方式参与项目处置，盘活恒大在肥资产，全力推进项目复工。
除此以外，近期陆续有出险房企“获救”的消息传出。建业引入国资，佳兆业引入战投，花样年推进债务重整等，都让许多在债务中煎熬的房企，看到了信心。
爆雷房企债务重整相关情况表
但也许，并非所有的房企都能迎来这个春天。
历史往复，不符合规律的企业，可能真的倒在了这一茬。但我们可以看看，现在那些获救的暴雷房企，它们究竟做对了什么，才能成为这场危机中的幸运者。
01
深耕区域
平时愿为地方多做贡献
费孝通在《乡土中国》中提到，在东方社会中，人与人的关系呈现为“差序格局”。即社会生活中，人与人关系呈现为重叠交错的人际网络，这个网络是以血缘或地缘关系为原则而延展出的同心圆体系。
所以，那些深耕某一区域的房企，除了在生产环节更能通过拉通产业链上下游和人力，实现降本增效外，还有一个天然的优势——如果这个房企在当地做了许多利民的好事，那么他的地缘关系也会非常强。
6月1日，建业发布公告， 作为河南省政府全资控股的河南同晟置业收购了建业29.01%的股权。作为此轮危机房企中为数不多成功引入国资的企业，建业此举备受瞩目。
那么，为什么是建业呢？梳理建业这些年动作，大致原因主要有三：
一是建业在河南深耕30年，而且是极度深耕。
在房地产高峰时期，河南每卖出8套房子，就有一套是建业的。目前，建业已经实现了河南122个县及县级以上城市全覆盖。直到去年，建业才喊出，要把布局拓至河南周边城市的战略。
二是这些年建业是河南省的税收大户。
建业董事长胡葆森6月11日的亚布力中国论坛上讲到，这些年，河南建业上交了510亿税收，买了1800亿的土地。即便在疫情反复的2021年，建业集团依然实现纳税71.4亿，排名全省前三。2018年以来，每年提供的就业岗位超过100万人次。
除此以外，还包括 推动足球发展，把足球当作公益事业来干；大手笔砸钱 去做回报周期非常长的文旅项目等等。
6月11日，胡葆森也提到，这次获救，也因为在这过去的30年，建业都在河南深耕，为当地做出了贡献。
不止建业，主要布局在江苏的 中南建设，也在今年5月初， 获得了4家国资企业的战略投资，分别是华融资产、房投集团、南通产业控股、江苏海晟。
其中，华融资产是四大不良资产管理平台之一，后三家企业均为国企，房投集团和南通产业均由南通市人民政府国有资产监督管理委员会实际控制，江苏海晟则由南通市海门区政府国有资产监督管理办公室实际控制。
中南建设能获得国资的青睐，同样与实打实为南通市做出了贡献有关。比如，中南建设建立了江苏省首家民营企业慈善基金会，捐赠累计超过10亿元。
此前，一位重庆金融企业家在访谈时也表达过，之所以一线城市的金融业更发达，他却仍然一直把总部留在重庆，也是因为在重庆起家、给重庆纳税、为重庆做公益，当地政府就会给到更大的政策倾斜力度，更有利于他们的发展。
所以，当他们在一片土地深耕，并且承担起企业家的社会责任时，当地也会在危机时刻量力解囊，拉上他们一把。
02
有特色的优质资产
且肯出让合作
天下生意，熙熙攘攘，多为利往。在这个白衣骑士稀缺，待救者甚多的艰难时刻里，凭啥对方选择你，而非其他企业？
其实还有一点，便是你有足够好的独特资源。
佳兆业这些年，曾出现过两次重大危机，但都相对平稳度过。如果说第一次是运气，那第二次便是和实力有关。
去年11月，佳兆业资金链再次出现问题，美元债违约，但这次却不可能再迎来凭空而降的好运气。国家坚定房住不炒的政策，房价普涨的时代确实结束了。想要扳回一局，必须要凭自己的实力。
今年4月5日， 佳兆业正式官宣，与招商蛇口、长城资产管理在深圳签署战略合作协议。这次合作主要是围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体等领域开展全面合作。
正如大家所知，佳兆业的城市更新确实独树一帜。
首先，它的旧改土储丰富且多位于核心城市。截至2021年6月底，佳兆业拥有城市更新项目储备213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%。其中深圳、广州两地货值占比高达73%。
其次，佳兆业旧改的利润较高，在2021年中报显示，佳兆业录得毛利约92.78亿元，整体毛利率30.9%，高于业内平均水平。
而招商蛇口和长城资产，正是看中佳兆业这一独特的优势资源。合作协议提到，佳兆业、招商蛇口和长城资产的合作载体搭建后，三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究， 以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。
不止佳兆业，此次获救的华南城，也有相同的独特资源优势特征。
作为产业园区运营的龙头企业， 华南城集团以华南国际工业原料城起家。此后，一直专注于在全国各地复制大型综合物流及商品交易中心，以极低的土地价格获取仓储用地，10年涉足8城。然后一边出租商铺，获得长期的租金回报，一边把部分土地改为住宅，在产业园区附近卖住宅。
但这几年，由于国际贸易摩擦和电商的兴起，传统批发市场没落，牵连至园区附近的住宅也逐渐卖不动了。
此次特区建发之所以选择华南城，正因为华南城有它需要的优质资源。
特区建发是深圳国资委的独资企业，其功能主要是基础设施投资建设运营，主营业务就包括产业园区开发建设运营。
这也正是华南城的主营业务。因此，这次华南城表示，今后他们会在产业园和旧改上加强合作。
再比如 花样年，他们能成功引入战投，也与他们积极出售核心资产有关。
最近半年来，他们陆续出售一二线城市的持有资产，最终也和粤民投牵手成功，借助粤民投的力量重整债务，并优化资产。
所以，在关键时刻，有优质资源的房企，获得的青睐度会更高。
但有优质资源还不行，还要肯出让。去年房企爆雷声轰轰，也有企业前去调研洽谈，但最终都没谈拢。这其中的部分原因是，有的房企认为对方的条件太苛刻，自己也寄希望于保留优质资源再次翻身，所以，最终双方也未洽谈满意。
03
债务和背景结构简单
风险较小
这次暴雷房企让很多企业望而却步的，还有一个重要原因，就是 房企的债务结构非常复杂。在财务表下，很多看不见的明股实债，风险较高，这也让很多想收并购的企业望而却步。
此次华夏幸福之所以能债务重组成功，主要是因为它的结构相对简单。
首先是债权关系并不庞杂，比较清晰。其次华夏幸福以住宅、产业园区为主业，业务层面也比较纯粹，经过多年积累也有一定的品牌影响力。
所以，在经历了下调评级之后，华夏幸福在去年2月1日首次公开承认爆发债务危机，成立华夏幸福金融机构债权人委员会。9月30日发布完整债务重组方案，12月9日通过，通过出手资产筹集资金570亿元债务，占华夏幸福债务总额的26%。从方案形成到落地，只花了两个多月，一方面是自身效率相对较高，另一方面也是它的债务和资产结构相对简单。
所以即使债务规模庞大，它清晰的业务和债务，决定了华夏幸福债务重组难度不会特别大，而且具有重组价值。
不止华夏幸福，市场消息显示，中国奥园在今年年初爆雷后，山东能源集团近期已经完成对其尽调，计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东。
与其他爆雷房企相比，中国奥园计入货值的土地储备达1.3万亿 （截至2021年6月30日，其中一二线城市占比8成），并且企业结构和背景也相对简单也，并没有其他复杂问题。
所以，当房企的债务和结构都较为简单时，愿意入局的企业便会更多。
结语
除了企业本身相对硬核的努力外，他们的态度和积极性也非常关键。可以看到，目前获救的这批房企，都在爆雷之初，为自己公司的债务努力奔走，没有躺平。
其次，大势也是关键。这半年来，救助优质房企的一揽子政策出台，包括鼓励“并购贷不纳入三道红线”，“12家暴雷民企的白名单”等。这些内容一方面指明，国家希望 通过市场行为精细化地救助部分优质民企；另一方面，也 让房地产回归本身的市场价值，让更多企业重拾信心。
天时地利人和，缺一不可。但无论怎样，积极自救，做好自己能掌握的事情，才有机会顺势而为。
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