近日，有网友前来咨询，称自己购买的二手房被法院查封了，想要知道自己签订的房屋买卖合同是否有效，是否能够正常履行合同以及如何维权。二手房被法院查封分为签订合同前和签订合同后两种情况，以签订合同这个时间点来说，房屋被查封的结果截然不同。
如果房主故意隐瞒房屋的真实情况，中介机构又没有尽到核实的义务，以及购房人没有实际调查房屋的情况下，可能出现签订合同前，房屋就被法院查封的情形。根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”这条规定属于“强制性规定”，违反该规定签订的房屋买卖合同无效。
对于无效的合同的处理原则是自始无效，返还财产、赔偿损失。因此在签订购房合同前房屋已经被查封的，购房人只能自认倒霉。现实生活里，购房人更闹心的还在于购房款难追回。如果因业主债务问题导致的房屋查封，那么极有可能购房者提前支付的购房款成为“肉包子打狗一去不回”。就算到法院起诉，胜诉后，在执行阶段查封房屋时也会出现轮候查封的情形，结果十分不乐观。
要想防范这类的风险，首先在签订合同前，到房屋登记部门查询房屋的真实情况，是否存在“限制交易”的情形。第二点是在签订合同时，寻找有实力的房屋中介公司，要求其对“签前查封造成的损失，先行垫付。”也就是当房屋出现签前查封的情况时，由房屋中介先行返还购房款。第三，在合同中强调房屋中介的“担保”责任。也就是在“中介合同”中约定，中介公司承诺保障交易的顺利进行，保障购房人实现购房的目的。有了这样的约定，倒逼房屋中介公司履行核实房源的义务，同时出现问题后，也可以要求房屋中介公司承担责任。
相比较签前房屋查封的情形，签后房屋被查封对于购房人来说，要有利很多。签订二手房买卖合同后，要经过缴纳定金、网签、办理手续这个过程，这个过程顺利的要一周时间，长的可能多达几个月，甚至几年。期间很有可能出现房主因为债务纠纷，房屋被法院查封的情形。首先要明确的是，此时签订的房屋买卖合同是有效的，在此前提下，就出现了两种情况，一种能得到房屋，一种是无法得到房屋。当然对于每个购房人来说，交易能够顺利进行，最终得到房屋是最佳的结果。
奔着这个目标，购房人要立刻到法院提出案外人执行异议，并且依据法律规定，提供自己的证据。案外人对于房屋执行排除执行力的法律规定是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。请注意这些规定，要按照这些规定来组织证据，如果无法提供这样的证据，那么很遗憾，购房人也无法获得房屋的所有权了。
对于购房人来说，要防范这样的风险，最好的办法就是尽快完成房屋变更登记，如果无法完成登记，也要尽量居住到房屋里去，并取得不是因为自己的原因，无法变更房屋登记的证据，只有这样，才能排除法院的执行力，获得房屋的所有权。