文|探房杜咔咔
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改革开放40年的深圳，从一座默默无名的小渔村到现在成为一座富有活力的超级大城。
而随着外来人口的不断加入，房价一路上涨，甚至频频刷新记录，发出深圳永远涨的口号。
可就在这几年，深圳似乎涨不动了。
近日，深圳写字楼空置率上升的话题再度升温，从上半年开始，深圳的“写字楼”已经变得不好租了，而且退租的人越来越多，空置率高达23%。而且租金方面涨幅很小，许多业主为了寻找客户，不惜降低房租、给免租期、付中介等手段拉客。
可写字楼的热度依旧不升反降，空置率一直在上升，被称为中国第一硅谷是怎么了？
深圳写字楼空置率攀升
根据第一太平戴维斯数据显示，2019年上半年，深圳甲级写字楼并无新增供应，然而其空置率环比上升0.2个百分点至18.2%。
而且从去年2018年下半年开始，深圳全市甲级写字楼的空置率大概是在17%左右，今年2019年就已经上升到25%左右，其中南山的空置率相对其他几个区空置率会比较高，大概在22%左右，特别是前海，空置率为最高。
究其原因，写字楼空置率一直创下新高，主要还是前两年涨租过快，而这两年互联网的行情不好，大部分公司赚不到钱而生存不下去。加上P2P模式的暴雷，导致退租情况增多。出现了供过于求的情况。
要知道，深圳现在各大区域的新写字楼招租广告随处可见，很多负责写字楼区域的中介都叫苦不迭。之前一座写字楼下都是4-5个中介公司，而且同一个中介公司，不到20米之内，还会在开一个分店。可现在都缩减成一栋写字楼一间中介公司，并且还出现了多家门店倒闭的现象。
与此同时，那些创新形式写字楼的空置情况也不容乐观，比如联合办公和共享办公等这种新模式写字楼。
所以，在这种情况下，无论是房东、中介、租客，日子都不好过。特别是业主，前几年在写字楼疯狂上涨的时期买入写字楼，以为能高枕无忧收租，没想到还没过几年好日子。就迎来了写字楼的低潮期。
据写字楼业主林先生的讲述，之前他在福田区国际文化大厦有一套150平米的写字楼，以前一直租约不断。可现在把写字楼再次放出市场，长达5个月都没人过问，也没有中介联系他，更没人上门看房。由于一直租不出去，他只能选择听中介的去降价。最后降到20%才成功租出去。
由此可见，现在深圳的写字楼已经冷淡到什么地步了。何况现在深圳的写字楼已经供过于求了。根据高力国际的数据显示，截至2019年上半年，深圳全市的所有甲级写字楼存量会达到553万平米，对比往年环比和同比分别会上涨8.3% 和19.3%。预计下半年还会有超108万平方米的新增写字楼供应入市，主要集中在南山和前海。
这么多的写字楼，可却没有那么多的租客。学过经济学的都知道，供需一定程度上决定了价格，所以供过于求的情况持续下去，我相信深圳写字楼的房价和租金还会继续走低。
住宅处境也不好过。
说完了写字楼，我们再来看下深圳的住宅。尤其是近三年上车的购房者，可能会发现自己的房子已经好久没涨过或者微涨了。
比如：龙华超级大盘壹方中心，六区是在2016年8月19号和12月11号开盘，开盘均价高达6-6.5万，三年时间过去了，加上税费和利息，成本已经到7万以上。可现在已经形成二手市场的九区和五区成交均价都没有超过6.5万。
何况今年2019年3区开盘的备案价才5.8万，这么算下来的话，前两年买的甚者还会亏损。据某位业主的爆料，表示自己16年花了474万卖了一套壹成中心88平米的房子，契税14万多。两年多的供楼利息50多万，成本价538万，现在以495万的价格出售，亏了43万。
而且这还不是个例，现在龙岗、罗湖这些区域，很多房子都是处于有价无市的状态。所以，我们看到，随着房价缓慢的上涨，炒房客也开始亏钱了，而作为刚需购房者也不能够在任性了，闭着眼睛买房。
中国房地产市场，正迎来一个重大而深远的转折点，房子暴涨已成过去式。
我先给大家捋一捋最近发生的一些情况。
1.从国家7月30日召开的会议，明确提出房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2.房企融资困难，而且国内最大的三大开发商，万科、碧桂园、恒大，今年的销售额出现下滑。作为布局遍布整个中国各级城市的三大龙头房企，它们销售的下滑实则指示了整个市场的不景气。加上为了面对未来的不确定性，很多中小型房企为了加快资金的回收，纷纷降价促销，比如最近广州番禺的降价就是打响了一线城市降价潮的第一枪。
3.关于银行收紧个贷的批款，多地贷款利率的上调，对于楼市都是一个不友好的现象。
种种现象表明，楼市未来10年毕竟有一场改革，一场从未有之的变局，而深圳在这场风波中也不可避免。
何况现在的房子只要不涨就是跌，因为，对于投资客来说购房最重要的是房价每年上涨10%以上，炒房客才能安心。但现在，这只能是奢望。毕竟深圳已经横盘三年了，未来几年应该有很大几率会继续横盘。
对于刚需而言，在这个高位上车，实在不明智，但都说是刚需了，就一定是需要上车。所以，我的一个建议是，最好结合自身的情况，量入为出。那种需要动用太多杠杆买的房子，得慎重考虑。毕竟现在的情势不一样了。
我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。