自己点的菜，撑死了也得往下咽。

20世纪80年代的日本就是这样的感觉。当时的日本做为世界顶尖的发达国家，出口业蓬勃发展，科技势头强劲。本以为会一跃成为超级大国，没想到在“房地产”上栽了。

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那么上个世纪的日本为什么会栽呢？主要还是当时的日本太有钱了，多得不知道怎么花。日本的大爷大妈们如当下一些中国人一样，炫富炫到了欧美国家，可以说当初的日本人买遍全球——上至高楼大厦，下至黄金珠宝，那是完全“只买贵的，不买对的”。

那老美一看，不对劲啊，日本崛起的那么快，而且那么有钱，还在继续赚我国家的钱。马上联合德、英、法、这三兄弟。把日本请到美国纽约的广场饭店开会，酒过三巡菜过五味之后，老美对着日本这个小兄弟说了一句：兄弟，哥哥和你商量下，你都那么有钱了。要不你把你的货币往上涨一涨，我们的货币贬一贬值，这样你们日本也可以购买我们欧美那些高大上的玩意，反正你们的大爷大妈有的是钱。日本心中想着MMP，但嘴上又不好意思说出来，毕竟还得靠老美这位大哥撑腰。无奈只能答应了，最终签订一份名为“广场协议”的文件。

这协议一签之后，导致日本的企业出口面临困境，大量的企业赚不到钱。俗话说的好，“人倒霉的时候，喝凉水都塞牙缝”。被美国搞了一下，还没恢复元气，就遭遇到了制造业危机。因为随着其他发展中国家的制造业不断发展，强大，能够自己投入彩电、冰箱、电视等生产线。并且他们的低价格路线很快就对日本的制造业构成致命的打击。

因此，日本面临着双重困境，恰好这个时候，房地产行业的兴起，让丰田汽车、富士重工、日立电机等这些日本实体经济的领头羊和一些大财团意识到，房地产所能赚取的利润比做实体经济还多，那么为何还要投入那么多钱去研发科技？直接炒房来钱更快。由此，开启了日本的炒房之路。

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当时的日本还没意识到，房地产的旺盛将会给他们后面带来多少麻烦。还屁颠屁颠支持房地产发展，乐得不行。毕竟卖地就意味着国家有收入了，而且要来借钱买房的人，也能产生利息，一举两得。

所以，当时日本的房价高到什么程度呢？单1987年一年，东京的房价就涨了一半。一套在现在只能卖900万日元的公寓，在上世纪90年代竟然卖出了16.5亿日元的高价。所以，在当时的日本报纸上，经常能听到这样的言论。“在全盛时期，单东京23个区的低价就能把整个美国给买下来”“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住”。

在日本房地产泡沫越鼓越大之际，日本的实体工业已经几乎到了发展停滞的地步。高房价还为政府的公共建设带来了严重的阻碍，大量农业用地被占用，农业产量自然也受到大程度影响。甚至在危害日本的两项基本国策，“基本农田制度”和“科技兴国”。

于是日本政府想明白，房价搞的那么高，大家都去炒房了，谁来做实业呢？而且房地产那东西还不是自己骗自己，左口袋出去右口袋进来。最后，日本政府选择主动刺破这个泡沫，对房市进行宏观调控。

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1991年，调控开始，日本迎来悲情一刻。

房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。大量企业倒闭，自杀率、失业率狂升，即使有幸保住饭碗的也要接受被迫降薪的结果。而且随着房子无休止地下跌，之前的投资炒房客开始大量抛售房产，导致恶性循环，房子越来越廉价。

并且企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。而且很多人为了还贷，只能不断去借信贷，一辈子就在打工还贷循环。

日本离婚率也因刺破泡沫导致暴涨，超过了正常水平的2.5倍，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。就这样，一个原本幸福美满的家庭，被一栋房子彻底毁掉了。

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总而言之，这场房地产泡沫的崩盘带给日本的伤害是极大。因此，后来许多经济学家都说，日本这场房地产泡沫使的日本失去了10年的黄金期经济。

所以，谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是否和实体经历联系在一起，如果没有相应的实体经济来支撑房地产，那房地产泡沫总有被戳破的一天。

曾经的日本房地产是那么的相似和值得借鉴，但愿这一切不会再重复上演。

回过头，才发现，只有实业才是可持续的！

我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

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